隨著調(diào)控不斷深入，全國樓市進(jìn)入理性發(fā)展階段。根據(jù)研究機構(gòu)公布的最新跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，包括房價收入比、房價收入比偏離度以及房價透支程度等反映市場運行情況的數(shù)據(jù)，都不約而同地向合理水平靠攏。

房價收入比下降

持續(xù)調(diào)控對穩(wěn)定房價起到了明顯作用，房價收入比的下滑，已經(jīng)充分反映出這種變化。

日前，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年全國50城房價收入比偏離度研究報告》，公布了2018年包括北京、上海等在內(nèi)的50個城市房價收入比變化情況。房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。一般認(rèn)為，通過對歷年房價收入比數(shù)據(jù)對比，如果比值上升，表明房價上漲過快，房價泡沫成分增多；而如果比值下滑，則表明房價向合理區(qū)間靠攏，泡沫成分則相對降低。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，50城房價收入比均值為13.9，相比2017年的14.1下降了1.4%。歷史走勢來看，在2010至2015年間，房價收入比持續(xù)回落。也就是在這段時間，全國樓市庫存不斷變大，最高達(dá)到7億平方米左右。此外，中西部及東北部城市，以及廣大三四線城市受高庫存影響，房價陰跌不止，全國房價走勢顯得較為疲軟。但到了2016年之后，樓市去庫存，各地紛紛出臺鼓勵購房政策，導(dǎo)致該數(shù)值開始快速回升至12.6，同比增幅達(dá)17%，2017年預(yù)期不改導(dǎo)致房價收入比繼續(xù)攀升到近年來的峰值14.1，不過同比增速有所收窄。但進(jìn)入2017年，國內(nèi)熱點城市普遍出臺調(diào)控措施，政策效力持續(xù)釋放，于是在2018年，房價收入比小幅回落，在情理之中。

分城市類別來看，由于一線城市的房價水平處于國內(nèi)最高水平，所以房價收入比水平明顯領(lǐng)先于其他城市，盡管2018年出現(xiàn)小幅回落，但絕對值依舊處于高位。二線城市與三四線城市的房價收入比較為接近，其中二線城市2018年房價收入比小幅下降，位于核心都市圈內(nèi)的三四線城市2018年房價收入比與2017年持平。而非核心都市圈三四線城市，雖然2018年房價收入比增速繼續(xù)擴大，但絕對值依舊處于四類城市的最低水平。

偏離度小幅降低

此外，另外一個反映房價變化的指標(biāo)房價收入比偏離度，也同步出現(xiàn)了下滑現(xiàn)象，說明在政策調(diào)控的作用下，樓市已經(jīng)進(jìn)入了“擠泡沫”階段。

易居研究院研究員沈昕解釋說，由于我國統(tǒng)計制度還不十分健全，據(jù)此計算出的房價收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準(zhǔn)確，而且我國對商品住宅的統(tǒng)計口徑與歐美國家也不同，可比性并不大。對我國不同地區(qū)而言，其房價收入比的合理區(qū)間也不能用單一指標(biāo)進(jìn)行劃分。因此，在房價收入比的基礎(chǔ)上，計算出房價收入比的偏離度，以此作為合理與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，50城房價收入比偏離度為14.1%，由2017年的15.7%下滑1.6個百分點。整體來看，隨著全國市場的陸續(xù)降溫，偏離度數(shù)值出現(xiàn)了下滑趨勢。隨著全國房地產(chǎn)市場的陸續(xù)降溫，預(yù)計2019年50城房價漲幅將收窄，房價收入比偏離度也將繼續(xù)回落。

分城市類別來看，一線城市和二線城市走勢領(lǐng)先于其他城市，偏離度曲線已經(jīng)出現(xiàn)較明顯回落。核心都市圈內(nèi)三四線城市2018年偏離度小幅回落；而非都市圈三四線城市走勢滯后于其他城市，2018年曲線仍是上升態(tài)勢。具體來看，2018年，一線城市偏離度為19.6%，較2017年回落了5.9個百分點；二線城市和都市圈三四線城市的偏離度分別為14.1%和16.3%，較2017年分別回落2.9和0.3個百分點；非都市圈三四線城市偏離度為5.9%，較2017年上升5.2個百分點，增速小幅收窄。

分城市來看，各城市房價收入比偏離度差距較大，有41個城市偏離度為正，9個城市偏離度為負(fù)，其中偏離度最高的城市是東莞，達(dá)到36%。此外，蕪湖、金華、深圳和西安的偏離度分別為28.7%、28.6%、28.3%和28%，這也意味著此四城的房價偏離度水平都明顯偏高。究其原因，是因為深圳和東莞在這一輪行情中房價漲幅較大，而西安、蕪湖、金華的行情啟動時間相對較晚，但都在近期扮演了“領(lǐng)頭羊”角色。偏離度最低的城市主要來自西部和調(diào)控最為嚴(yán)厲的城市，如蘭州為﹣12.1%，烏魯木齊為﹣11.4%，三亞為﹣8.8%，房價收入比偏離度水平都明顯偏低。

沈昕指出，整體來看，板塊輪動現(xiàn)象使得2018年各線城市間的區(qū)域分化現(xiàn)象相對有所緩和。在2017年初，一線及部分熱點二線城市紛紛出臺多輪調(diào)控，政策力度較大，而非核心都市圈三四線城市的政策則較為寬松，加上優(yōu)惠的棚改補貼政策，激發(fā)了居民的購房需求，使得此類城市2017年以來出現(xiàn)明顯房價現(xiàn)象，所以偏離度也不斷變大。但后續(xù)來看，隨著整體房地產(chǎn)市場的降溫以及棚改力度的減弱，預(yù)計非都市圈三四線城市偏離度上升趨勢也將出現(xiàn)放緩。

房價透支程度降低

此外，從房價透支程度變化情況來看，整體水平也出現(xiàn)下滑，表明調(diào)控對樓市運行起到了明顯作用，促使房價向合理水平回歸。

數(shù)據(jù)顯示，全國50個典型城市中，共有24個城市得分為正，呈現(xiàn)不同程度的房價透支狀況；另外有26個城市得分為負(fù)，暫時沒有出現(xiàn)房價透支現(xiàn)象。通過進(jìn)一步觀察房價透支程度數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，包括烏魯木齊、蘭州等在內(nèi)的西部城市，當(dāng)前透支程度數(shù)據(jù)最低，也表明這兩個城市的購房壓力為全國最小。

房價透支程度較高的城市是東莞、日照、蕪湖、西安和金華，其中東莞和日照的房價透支程度最高。而北京、上海等調(diào)控最為嚴(yán)厲的城市，市場出現(xiàn)明顯降溫，房價透支程度對比2017年有所緩解。此外，重慶、成都、長沙等城市，也因為調(diào)控使得房價透支程度重歸合理區(qū)間。

（文章來源：理財周刊）