誰(shuí)也不能否認(rèn)，樓市小陽(yáng)春是出現(xiàn)了，數(shù)據(jù)上漲幅驚人，但謠言也很多，因?yàn)槟媒衲陻?shù)據(jù)環(huán)比同比說(shuō)火爆都是不負(fù)責(zé)任的，同比去年市場(chǎng)低迷，環(huán)比2月是春節(jié)月。

這些動(dòng)不動(dòng)說(shuō)100個(gè)城市，200個(gè)城市房?jī)r(jià)漲多少的數(shù)據(jù)，來(lái)源莫名其妙，都是用機(jī)器抓手選取網(wǎng)上廣告房源定價(jià)，沒(méi)有市場(chǎng)意義，但忽悠客戶的能力足夠。

為什么會(huì)出現(xiàn)小陽(yáng)春：原因很簡(jiǎn)單，偉哥在一月份就總結(jié)過(guò)：

就是信貸放水下，多個(gè)城市放松調(diào)控，而且部分城市價(jià)格過(guò)去2年的確跌了，積蓄了一波購(gòu)房者，害怕踏空，被謠言鼓動(dòng)了。（謠言一直有，沒(méi)有信貸放水，謠言沒(méi)有任何影響）

量在價(jià)先，沒(méi)有量?jī)r(jià)格肯定跌，量活躍了價(jià)格肯定漲。下面就是看市場(chǎng)是會(huì)如何漲了。

下面問(wèn)題來(lái)了，成交量復(fù)蘇下，未來(lái)樓市的價(jià)格到底是會(huì)瘋牛還是水牛？

1：中國(guó)房?jī)r(jià)只看一個(gè)數(shù)據(jù)！

中國(guó)房地產(chǎn)短期看政策，中期看政策，長(zhǎng)期還是看政策。所謂的人口和土地都只是政策下面的表現(xiàn)。

信貸同比數(shù)據(jù)，只要信貸漲幅在15%以上，房?jī)r(jià)肯定明顯不會(huì)跌。而過(guò)去的一季度，信貸上漲，是出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)的核心原因。

有人有主要是企業(yè)貸款上漲，這其實(shí)是不了解中國(guó)銀行運(yùn)作的核心，銀行的小微企業(yè)貸款都必須有抵押物。抵押物基本都是房產(chǎn)。

廢話這么多，其實(shí)核心就是，未來(lái)市場(chǎng)如何走，看2019年2-3季度的信貸寬松程度，如果未來(lái)1-2個(gè)月降準(zhǔn)，那么市場(chǎng)將出現(xiàn)瘋牛，如果未來(lái)2個(gè)月信貸比一季度收緊，那么市場(chǎng)就是水牛。

房?jī)r(jià)很大程度上成為了信貸寬裕與否的表現(xiàn)。預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)其實(shí)就是預(yù)測(cè)信貸?？词裁磿r(shí)候買房就是看信貸會(huì)不會(huì)寬松。

2：地方對(duì)土地財(cái)政的依賴度持續(xù)提高

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到6.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25%。2018年全國(guó)土地出讓收入相關(guān)支出接近7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.2%。

房地產(chǎn)相關(guān)的稅收也保持了較高增長(zhǎng)。2018年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅收同比分別增長(zhǎng)17.3%、16.4%，主要受前期部分地區(qū)房地產(chǎn)投資交易仍較活躍等影響，而同期稅收收入增速為8.3%。與房地產(chǎn)交易相關(guān)的小稅種，如契稅2018年實(shí)現(xiàn)收入5730億元，同比增長(zhǎng)16.7%。

3月下旬來(lái)部分城市的土地市場(chǎng)相比1-2月的低迷有所恢復(fù)，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地?cái)?shù)量有所增加，全國(guó)住宅地塊，3月下旬來(lái)合計(jì)成交55宗，其中，溢價(jià)率低于20%的只有17宗，有5宗地塊溢價(jià)率超過(guò)100%，合計(jì)19宗溢價(jià)率超過(guò)40%。

無(wú)錫3日出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競(jìng)拍，最高溢價(jià)率達(dá)79.39%，融創(chuàng)獲得2宗，另外還有一宗需要搖號(hào)。

4月2日，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊杭政儲(chǔ)出[2019]10號(hào)地塊拱墅區(qū)祥符東單元GS0806-R21-16地塊、GS0806-R21-17地塊，被杭州天睦投資咨詢有限公司（金地）以上限價(jià)格17.60億元+自持比例21%競(jìng)得，樓面價(jià)22277元/平方米，溢價(jià)率29.41%。

杭政儲(chǔ)出[2019]11號(hào)地塊，為下城區(qū)三塘單元XC0502-R21/B1/B2-52地塊被杭州聚光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（陽(yáng)光城）以上限價(jià)格15.71億元+自持比例22%競(jìng)得，樓面價(jià)26263元/平方米，溢價(jià)率29.73%。

3：從購(gòu)房者角度看，當(dāng)下大部分都是投資屬性

樓市哪里還有剛需？都是被裹挾的賭徒剛需房是指房產(chǎn)商在營(yíng)銷過(guò)程中產(chǎn)生的一個(gè)名詞。從字面理解，“剛需”就是剛性需求，以自住為首要條件。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是人的最基本需求。比如穿衣、吃飯、工作等等，自然住房也列在其中。這對(duì)于沒(méi)有房子的人們來(lái)說(shuō)，對(duì)于仍然還住在租來(lái)的房子中的人來(lái)說(shuō)，能擁有一棟可以遮風(fēng)擋雨的住房是一種剛性需求。因此剛性需求其中一個(gè)意思就是基本需求。

沒(méi)有彈性的需求。剛性需求的另外一個(gè)意思就是相對(duì)彈性需求而言的。彈性需求可以是變動(dòng)很大的需求。比如旅游、度假、娛樂(lè)等，這些需求可有可無(wú)可大可小。但是剛性需求是必須的，而且可變動(dòng)和伸縮的空間不大。

當(dāng)然（從金融角度看，沒(méi)有資本金的剛需的確是風(fēng)險(xiǎn)最大的來(lái)源）

最后偉哥總結(jié)一下：

1：房地產(chǎn)市場(chǎng)就怕調(diào)控，只要調(diào)控肯定跌，但是同樣道理，只要不調(diào)控，或者調(diào)控放松，房?jī)r(jià)就會(huì)起來(lái)。

2019年一季度來(lái)，房企融資難度明顯降低，降價(jià)可能性越來(lái)越小。而購(gòu)房者貸款難度也降低了。

未來(lái)市場(chǎng)會(huì)如何？很簡(jiǎn)單，你不用問(wèn)真真假假的專家。只用看信貸。 2： 市場(chǎng)需求投資化，經(jīng)過(guò)這么多年的房地產(chǎn)發(fā)展，樓市發(fā)展已經(jīng)跨過(guò)了剛需時(shí)代，市場(chǎng)已經(jīng)成為改善為主流，剛需比例越來(lái)越低。投資屬性高。一旦漲就追高。

3：地方政府依賴土地財(cái)政，賣地收入占地方政府比例高，這種情況下，土地市場(chǎng)波動(dòng)也非常大。 從城市發(fā)展看，信貸資金青睞一二線城市，一二線城市相對(duì)安全。