近日，社科院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示：
2019年2月，全國房價總體止跌回漲，上漲城市個數(shù)較快增加。142個樣本城市房價平均環(huán)比上漲0.355%，環(huán)比漲幅比上月擴大0.494個百分點。142個樣本城市中，房價環(huán)比上漲城市94個，占樣本數(shù)的66.2%，比上月增加39個。
也就是說今年2月份全國房價總體表現(xiàn)為上漲，同時房價上漲的城市越來越多。這引發(fā)人們的思考，房價是不是回暖了，2019年的房價會大漲嗎？
之前，我常說10年一輪回，每每逢十總有相似的事情出現(xiàn)，2008年國際金融危機爆發(fā)，中國經(jīng)濟受到嚴重沖擊，房價也結束了自1998年以來的突飛猛進，開始走入低谷，但08年是經(jīng)濟的轉折點同樣也是政策的轉折點，當年中國出臺的“4萬億”，財政和貨幣兩大政策走向寬松，房價自2009年開始反彈。
回到2018年中國經(jīng)濟同樣面臨外部挑戰(zhàn)，中國在這一年經(jīng)歷了4次降準，同時開始“定向降息”，財政政策由原來的積極轉變了現(xiàn)在的更加積極。如今，2019年初的房價似乎有回暖的跡象，是不是重演2008年-2009年那次行情？
我認為，2019年下半年一二線樓市回暖是大概率，但是如果說是牛市不太可能。因為目前的市場情況和2008-2009年有很大的不同。
第一，2019年和2009年最大的不同是當時的購房潛力遠比現(xiàn)在要大，2009年底，住戶部門債務余額是8.2萬億元，2017年末，我國住戶部門債務余額40.5萬億元，增長了近5倍。我曾說過，在1998年-2008年這10年，雖然房價也大跌，但那時候的居民買房主要是利用自有資金，杠桿率非常低。而在2008年以后，居民買房主要是借錢買房（房貸），也就是說2009年那會借錢買房的空間遠比2019年要大。
數(shù)據(jù)顯示，2008年末，我國住戶部門杠桿率（居民負債和GDP的比值）為17.9%，至2017年末已經(jīng)達到49.0%，10年間上升31.1個百分點，國際平均水平是62.1%（國際基金組織認為超過65%會影響到金融穩(wěn)定），也就是說目前居民買房仍有一定的潛力，但這個空間遠比2009年要少，但是這微小的空間怎樣用，如何用才是關鍵。
我認為很大的可能性是緩慢上漲，一方面不至于快速超過65%的警戒線，另一方面可以使經(jīng)濟穩(wěn)定增長。
第二，從資金面上看，2019年的貨幣政策空間遠比2009年要小，今年2月末，中國的廣義貨幣M2是186萬億，2009年初M2僅有49萬億，相差近4倍。由于總量過大，宏觀杠桿率過高，未來貨幣增速將進入全面放慢的階段，今年2月份，廣義貨幣M2增速僅有8%，遠低于2009年2月份的20.48%。
都說房價上漲是一種貨幣現(xiàn)象，過去20年房價的來源于貨幣超發(fā)，如今M2增速全面放慢意味過去房價單邊式上漲一去不復返。
但是，目前的房地產(chǎn)市場和2009年還有幾分相似，那就是經(jīng)濟和房地產(chǎn)關聯(lián)度仍然不小，所以這種情況下樓市肯定不能太冷，首先是要有一定的成交量，然后是價格不能太冷，有一定活躍度。
所以，綜上所述，2019年的樓市很可能是下半年開始回暖，同時居民負債率也會緩慢上升，直到住戶部門杠桿率達到65%之前，中國樓市就還有潛力！
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