中新經(jīng)緯客戶端3月30日電 (薛宇飛)用時(shí)下熱門電視劇《都挺好》的劇名來描述近期房企們公布的業(yè)績或許并不為過。
由于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期較長，房企2018年年報(bào)反映的是2016年、2017年樓市最火爆時(shí)期的銷售情況，正因?yàn)槿绱?，在上市公司年?bào)披露季，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績大放異彩，多數(shù)房企不管是營收還是盈利，都有不俗的表現(xiàn)。但隨著2017年~2018年樓市被嚴(yán)格調(diào)控，房企業(yè)績將不可避免地受到影響，今后兩年的年報(bào)數(shù)據(jù)或?qū)⒉粡?fù)這般精彩。
房企的高光時(shí)刻
29日，近幾年業(yè)績突飛猛進(jìn)的融創(chuàng)中國公布了2018年年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入約1247.5億元，增長89.4%；公司擁有人應(yīng)占溢利165.7億元，增長約50.6%。
事實(shí)上，近期公布業(yè)績的多數(shù)房企均在去年實(shí)現(xiàn)了營收與利潤雙增長。數(shù)據(jù)顯示，中國恒大2018年?duì)I業(yè)額同比增長49.9%，股東應(yīng)占利潤增長53.4%；碧桂園總收入增長67.1%，股東應(yīng)占利潤增長32.8%；萬科營業(yè)收入增長22.55%，歸屬于上市公司股東凈利潤增長20.39%。
“房企收獲了歷史上最豐收的年報(bào)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端說。
中原地產(chǎn)研究中心此前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國共有40多家房企發(fā)布了2018年年報(bào)，平均營收上漲了27.9%。70%的企業(yè)利潤明顯上漲，A股企業(yè)平均利潤上漲22.6%，凈利潤率平均為10.8%，相比2017年平均的11.3%有所下調(diào)。
天風(fēng)證券根據(jù)44家樣本房企2018年前三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，去年前三季度，44家樣本企業(yè)營業(yè)收入同比增長32%，凈利潤增速達(dá)54.8%，凈利潤率也由2017年前三季度的11.6%提升至2018年前三季度的13.6%。
張大偉稱，2018年的房企財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，大致反映的是一年半之前的銷售狀況，也就是房價(jià)上漲最快的時(shí)候，在火爆的市場環(huán)境下，企業(yè)的經(jīng)營狀況自然大幅向好。
相比于恒大、碧桂園等處于第一梯隊(duì)的房企，千億級或更小規(guī)模的企業(yè)反而增速更快。2018年，中國千億級房企擴(kuò)容至30家，有13家企業(yè)首次邁入千億房企行列，業(yè)績同比增幅普遍高于45%?？硕鹧芯恐行姆Q，從2015~2018年3年內(nèi)復(fù)合增長率來看，新晉千億房企平均復(fù)合增長率達(dá)64%，明顯高于百強(qiáng)房企3年內(nèi)49%的平均復(fù)合增長率。
一位不愿具名的分析師對中新經(jīng)緯客戶端表示，由于體量較大，頭部企業(yè)的業(yè)績增長已經(jīng)放緩，變得更加穩(wěn)健，但長期看仍有增長空間；排名前50名的企業(yè)在資金方面會(huì)受到銀行的重點(diǎn)關(guān)注，20~50名的房企有繼續(xù)沖高的機(jī)會(huì)；但100名以外的企業(yè)，今后的壓力會(huì)更大。
今后兩年或有調(diào)整
2016年火爆的樓市引來市場恐慌，為抑制樓市瘋牛，限購、限貸政策開始在一些一二線城市落地，之后陸續(xù)拓展至全國許多城市，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了限購、限貸、限價(jià)、限商、限售的“五限時(shí)代”。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國有近110個(gè)城市與部門(縣級以上)發(fā)布了270次以上的房地產(chǎn)調(diào)控政策，僅北京一個(gè)城市發(fā)布的各類調(diào)控政策就超過30次。到了2018年，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)到了450次。從時(shí)間上推演，2019年、2020年的房企年報(bào)將反映這一樓市調(diào)控時(shí)期的市場狀況。
對于房企接下來兩年的財(cái)務(wù)情況，一些企業(yè)高層此前就有預(yù)言。融創(chuàng)中國主席孫宏斌在2018年8月公開表示，房企2018年業(yè)績表現(xiàn)都不錯(cuò)，因?yàn)橘~目反映出過去幾年的銷售業(yè)績，但在限價(jià)等調(diào)控政策下，行業(yè)未來兩年業(yè)績表現(xiàn)將嚴(yán)重分化。
“這兩年的財(cái)務(wù)報(bào)表上，房企的利潤都在增長，是因?yàn)槔麧櫧Y(jié)算有2~3年的滯后期，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)反映的是2年前的2年的經(jīng)營狀況，那幾年是房地產(chǎn)市場最好的時(shí)候?，F(xiàn)在的財(cái)務(wù)報(bào)表很好看，但再過2年，就會(huì)很難看。”綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長、總經(jīng)理李軍2018年8月初曾對中新經(jīng)緯客戶端等媒體表示。
土地招拍掛價(jià)格過高、樓市限價(jià)政策，是影響房企業(yè)績的兩個(gè)因素。李軍稱，限價(jià)與拿地價(jià)格很多是倒掛的，“拍到地王的開發(fā)商都是一肚子苦水，不開盤，現(xiàn)金流會(huì)斷掉，開盤，則是虧損。這兩年，看的都是熱鬧。”
華泰證券房地產(chǎn)首席分析師陳慎對中新經(jīng)緯客戶端表示，2017年、2018年房企的銷售數(shù)據(jù)并不差，房企今后兩年財(cái)報(bào)上的業(yè)績增速還會(huì)保持較高水平，但受限價(jià)等政策影響，凈利潤率可能會(huì)下調(diào)。
前述不愿具名的分析師稱，受調(diào)控影響，過去兩年的房價(jià)漲幅受到控制，但銷售額在增長，未來兩年依然是房企交付、結(jié)算“大年”，不過到2020年，企業(yè)的毛利率可能會(huì)持平或下降。
過去兩年，商品房銷售仍在增長。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，全國商品房銷售面積約16.94萬億平方米，商品房銷售額13.37萬億元；2018年商品房銷售面積與銷售金額均創(chuàng)下歷史新高，分別約為17.17萬億平方米、近15萬億元。
轉(zhuǎn)型效果暫未顯現(xiàn)
在一些業(yè)內(nèi)人士看來，頭部房企年銷售額雖能到達(dá)數(shù)千億元，但行業(yè)集中度依然較低，以萬科為例，2018年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積4037.7萬平方米，銷售金額6069.5億元，但在全國商品房市場的份額也僅有4.05%。
行業(yè)集中度進(jìn)一步提升是業(yè)內(nèi)共識(shí)。天風(fēng)證券的上述研報(bào)顯示，在44家樣本房企中，不管是營收還是凈利潤，龍頭與大型房企的增速都快于中小房企，說明行業(yè)集中度在提高。前述未具名分析師認(rèn)為，未來，單個(gè)龍頭企業(yè)的市場份額有望提升至6%~8%。
不過，張大偉稱，現(xiàn)在行業(yè)的集中度被一些發(fā)布排行榜榜單的企業(yè)夸大，重復(fù)計(jì)算、虛增造假情況較多，一些房企的實(shí)際銷售額與榜單公布的差別很大。
受政策因素影響，房地產(chǎn)市場總是高潮伴隨著低谷，而每到低谷期，市場的悲觀情緒會(huì)被放大，謀求轉(zhuǎn)型成為一些企業(yè)的自救之路。但從已經(jīng)公布的年報(bào)上看，企業(yè)轉(zhuǎn)型暫時(shí)還未給房企帶來多少收益，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比也非常小。
以旭輝集團(tuán)為例，其業(yè)務(wù)架構(gòu)主要以地產(chǎn)為主業(yè)，以物業(yè)服務(wù)、商業(yè)、長租公寓等多元化業(yè)務(wù)為輔。同策研究院認(rèn)為，長租公寓業(yè)務(wù)在未來將成為旭輝的主業(yè)之一，但目前能在該業(yè)務(wù)上獲得盈利的公司鳳毛麟角，旭輝在加大資本投入的同時(shí)，虧損額也會(huì)隨著規(guī)模擴(kuò)大而逐年加大。
陳慎稱，圍繞地產(chǎn)業(yè)務(wù)搞多元化還是受認(rèn)可的，但有些企業(yè)大幅度地跨界轉(zhuǎn)行，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，市場未必都能認(rèn)同。
中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)，任何單位及個(gè)人不得轉(zhuǎn)載、摘編以其它方式使用。
