【一周觀察】
3月的第四周，房企密集發(fā)布年報，包括萬科、恒大、融創(chuàng)等龍頭房企相繼披露2018年的財務(wù)報告并舉行業(yè)績發(fā)布會?？v觀2018年的房企表現(xiàn)，有以下幾個特征：銷售增速整體放緩，營收持續(xù)迎來豐收之年，但同時出現(xiàn)歸屬母公司凈利潤下降、資產(chǎn)負(fù)債率攀升等情況。
2019年，在房住不炒的整體基調(diào)下，調(diào)控政策將保持穩(wěn)定性和持續(xù)性，隨著債務(wù)兌付高峰來臨，房企將面臨前所未有的償債壓力，快速去化與回款，保證現(xiàn)金流的安全與財務(wù)的健康，成為房企今年的重要工作。在此背景下，不少房企選擇主動減速提質(zhì)以應(yīng)對風(fēng)險。
增速放緩
2018年下半年，萬科董事會主席郁亮的一句“活下去”瞬間引爆輿論，從剛開始令同行們的瑟瑟發(fā)抖，到中間輿論轉(zhuǎn)向“萬科作秀”等質(zhì)疑聲，再到后來，巨頭們頻繁的戰(zhàn)略收縮、賣股求生、裁員降薪、降價促銷等動作，令市場真切感受到冬天來了。
而隨著年報集中發(fā)布，各種財務(wù)數(shù)據(jù)也正一步步印證2018年樓市的真實(shí)狀況。據(jù)記者觀察，截至3月27日，已經(jīng)發(fā)布年報的40余家上市房企，2018年的銷售額同比增速是46%，低于2017年的48%，僅看數(shù)字，增速并不差，但是不增反降的走勢說明了市場的趨冷與去化速度的放慢。
這其中，龍頭房企和部分中小房企的降速尤為明顯，排在第一陣營的房企，包括碧桂園、萬科、恒大、綠地、中海、保利、華潤等平均增速只有24%，其中，碧桂園增長31.3%、萬科增長14.5%、恒大增長10.1%，都低于前一年的同比增速，還有綠城、龍湖、雅居樂降速明顯，銷售額同比增幅分別為6.9%、28.5%、14.5%，2017年同期是28.45%、77.1%、52.4%。
相反，部分中型房企在規(guī)模賽道上并未急踩剎車，尤以首次進(jìn)入千億抑或是沖刺千億、兩千億陣營的房企明顯，中國奧園2018年實(shí)現(xiàn)銷售額912.8億元，同比增長100%，首次進(jìn)入千億正營的中國金茂、金科股份、融信中國、富力地產(chǎn)增幅高達(dá)85%、81%、73.35%、60%，還有兩千億門檻前后的房企包括
陽光城、新城控股、世茂房地產(chǎn)、招商蛇口的增速都不低，分別上漲78%、74.8%、74.8%、51.3%。
調(diào)低目標(biāo)
2019年全國兩會政府工作報告中，雖然“房住不炒”并未出現(xiàn)，但是此后住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人重申“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，定調(diào)2019的政策思路，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險將貫穿全年。大勢已定，房企的日子并不好過，所面臨的不僅僅是去化與銷售問題，還有一場硬仗要打，是即將到來的債務(wù)集中兌付高峰，如泰山壓頂。中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍指出， 2019年房企需要償還的國內(nèi)外的信用債規(guī)模將近5000多億元。
因此，現(xiàn)金流安全、財務(wù)風(fēng)險管控成為當(dāng)下的重要任務(wù)。從部分房企相關(guān)負(fù)責(zé)人業(yè)績會上的發(fā)言可知，加速回款、減速保質(zhì)、現(xiàn)金流安全成為新一年開展工作的關(guān)鍵詞。
郁亮在萬科2018年業(yè)績報告《致股東》中再次強(qiáng)調(diào)“白銀時代”，“那個市場單邊快速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束了，那個行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時代已經(jīng)結(jié)束了。”
對于2019年的市場，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉的判斷是“市場不會再出現(xiàn)暴漲行情，我們的態(tài)度是謹(jǐn)慎、樂觀”。鑒于此，龍湖將今年的銷售目標(biāo)定為2200億元，預(yù)計同比增速為9.65%，低于2018年28.5%的增速。中海2019年的銷售目標(biāo)是3500億港元，預(yù)計同比增速為16%，低于2018年29.8%的增速。
旭輝2019年的銷售目標(biāo)是1900億元，增速只有25%。
陽光城將2019年的銷售目標(biāo)定為1800億元，同比2018年僅僅增長10.53%。雅居樂的銷售目標(biāo)是預(yù)售金額達(dá)到1130億元，預(yù)期同比增速10%。雅居樂主席兼總裁陳卓林表示，今年10%的增幅是看市場和公司的實(shí)際情況決定的，定這個指標(biāo)也是比較保守的，“在政策下，市場還是有的，我們的投資和未來的發(fā)展計劃都是審慎樂觀的。”
隨著行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，市場集中度越來越高，強(qiáng)者恒強(qiáng)，尤其是在拿地、找錢仍看重規(guī)模與排名的當(dāng)下，仍有不少房企在規(guī)模賽道上沖刺。擴(kuò)張帶來規(guī)模，但也伴隨風(fēng)險。對房企來說，2019年，要警惕去化、資金鏈、融資、投資等各種風(fēng)險。
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