3月26日，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）召開2018年年度業(yè)績會，萬科董事會主席郁亮、總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝，首席運營官張旭，首席財務官孫嘉和董事會秘書朱旭出席了會議。

談及萬科前段時間比較紅的 “活下去”時，郁亮笑了。

郁亮表示， “這個活下去就是我們讓自己活下去，活得久。對我們來說，業(yè)務發(fā)展是很穩(wěn)定的。2012年萬科判斷白銀時代，今天我們的判斷沒有改變，如果到青銅時代就很難做了。轉型是很難，萬科第一次轉型從1993年開始到2001年才完成 ，這些轉型都是用了七八年時間。2014年是萬科第四個十年開始，開始布局出租公寓、物流和物業(yè)市場化，15年布局冰雪，16年布局商業(yè)地產，從這幾年來看，都在各自領域領先領跑。物流、新增用地、物業(yè)方面有一半的項目是非萬科開發(fā)的項目，在集中式出租公寓方面，萬科做的最大，轉型取得很大的成效。”

祝九勝在業(yè)績會上透露，“最近決定在內部成立專門的泊寓事業(yè)部，成為一個獨立的BU（業(yè)務單元），會更聚焦找到更合適的方式能夠把已經獲取的資源整合的更好。”

在說到轉型時，郁亮說，萬科轉型的標桿是微軟。“微軟在云和AI方面有很大進展，在探索轉型過程中，微軟手機是失敗的，第一代第二代電腦是失敗的，第四代才成功。如果不借用基本盤來為轉型提供資源，公司是沒有未來的。”

“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”是萬科在2018年年中提出的戰(zhàn)略。

“很多人以為，我們要把別的業(yè)務收掉，聚焦在房地產開發(fā)業(yè)務。事實上，我們在每個業(yè)務做個基本盤，更好支持業(yè)務發(fā)展，是為了更好的轉型發(fā)展，而不是相反。”郁亮說，“指望新業(yè)務賺大錢，那是癡心妄想，我們未來賺的是小錢，再以規(guī)模速度和利潤來衡量這件事情是不充分的，我們不可能會找到比房地產更賺錢的，目前在財務報表中體現的還很小，但如果基本盤不鞏固的話，也不敢做更多的嘗試，基本盤鞏固之后的產品很強勁。” 孫嘉補充道，“收斂聚焦，在整個業(yè)務發(fā)展中，基于過于幾年業(yè)務發(fā)展狀況，根據商業(yè)基本規(guī)律作出的調整。做一些業(yè)務和投資整合，相對來說會是短期的，聚焦是長期的選擇。”

業(yè)績會上，對于在萬科這些基本盤中投資比例分配的問題，郁亮果斷的回答道，“這是偽命題。”

郁亮認為，“業(yè)務做得好就從來沒缺過錢。我們要求做好，而不是首先研究資源怎么分配的問題，每個業(yè)務做得好之后我們從來不擔心錢，所以我們從來不研究這個事情。”

對于萬科的投資原則，孫嘉稱，萬科的投資一直有一些自己的約束。原則是“房子是用來住的不是用來炒的”。“第二個是非常謹慎的，按照城市圈經濟圈，基礎設施和產業(yè)閉合的地方去投資，比如還有政策機構的導向，會去大灣區(qū)投資。第三個，投資有比例，我們有雙閥門，每年有多少回款比例和現金流來決定投資，在銷售回款的比例上投資，任何時候都會持續(xù)的投資，來保證未來兩到三年的投資和銷售。”

財務數據顯示，2018年，萬科實現銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%；銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；實現營業(yè)收入2976.8億元，同比增長22.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比增長20.4%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；在全國商品房市場的占有率由3.96%提升至4.05%，萬科手中持有的貨幣資金1884.2億元。負債率方面，合并資產負債表中的負債總額約1.29萬億元，母公司資產負債總額約3782億元，凈負債率為30.9%。

萬科在2018年全年拿了227個項目，總規(guī)劃建筑面積約4681.4萬平方米，權益低價總額約1351.4億元。截至2018年底，萬科的土地儲備總建筑面積約1.55億平方米。