隨著年報的不斷披露，2018年企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)一一呈現(xiàn)?！?019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，2018年房企周轉率降至近6年來最低水平，而伴隨著整體市場轉淡、融資難等現(xiàn)狀，這一輪的調(diào)控周期正在被客觀拉長。

《2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強榜單前三強仍由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中，恒大集團再次蟬聯(lián)第一。萬科上升1位，排名第二，碧桂園排名第三。融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。其中，新城和華潤是新進十強房企，名次相比去年分別提升了5位和2位。從榜單來看，除十強新進兩家房企外，20強變動相對較小，同比變動率10%。其中，萬科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤、富力、綠地、世茂、金地10家企業(yè)已經(jīng)連續(xù)11年排名進入前二十。

然而2018年四季度以來，部分龍頭房企規(guī)模增速較一二季度增速下降明顯，預計未來企業(yè)規(guī)模會從高速增長變?yōu)榉€(wěn)定增長。2018年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉率為0.13，較2017年出現(xiàn)較大降幅；整體流動資產(chǎn)周轉率為0.13，同比下降；總資產(chǎn)周轉率為0.11，降幅較小。三大運營指標總體處于近6年里較低的水平。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關注樓盤質(zhì)量，研究提供更為合理的產(chǎn)品結構。在此背景下，房企紛紛加強內(nèi)功修煉，聚焦產(chǎn)品升級，以客戶需求為導向，追求產(chǎn)品力的提升，向高質(zhì)房企發(fā)展。預計未來房企將更多在管理、運營管控上發(fā)力。

在集中度越來越強的當下，2018年房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應依然十分明顯。前百強房企銷售規(guī)模增長28.94% ，前50強房企銷售規(guī)模占全行業(yè)51.95%。同時，龍頭房企的優(yōu)勢并不局限于住宅開發(fā)，慢慢向長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務等領域擴展。尾部企業(yè)則要面臨資金鏈斷裂等問題，處境困難被動退出。同時，有部分企業(yè)因各種原因主動開始淡出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，謀求轉型。

2018年房地產(chǎn)市場整體去化率都處在下降趨勢中。相較以前強調(diào)開工速度，預售速度，去化問題現(xiàn)在成為影響企業(yè)周轉速度的重要因素。未來房企將房企開始重視向管理要效益，內(nèi)部管理和運營趨于精細化。房企愈加追求人均效能，通過剔除人員冗余或重新競爭上崗，優(yōu)化用工結構，降低人員成本，并預備適應行業(yè)換檔期內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整下的未來用人需求。此外，進行員工激勵，加入跟投、股權激勵的企業(yè)越來越多。雖然房企人員結構調(diào)整尚有爭議，但從側面說明房企精細化管理、成本控制的意識在增強。未來，房企將更多在管理、運營管控上發(fā)力。

回顧2014到2018年的本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期，可以看到一些不同的特點。首先，去庫存的政策延長了景氣周期。在一二線城市出現(xiàn)回調(diào)的情況下，棚改貨幣化政策和配套的金融寬松，支撐了三四線房地產(chǎn)市場近幾年的繁榮。其次，政策收緊期相比過往更長一些。從2016年的“930”到2018年底菏澤開始放松，長度跨越27個月。 最后，以往全國政策一刀切，容易形成各線城市同漲共跌的情況出現(xiàn)；目前政策調(diào)整為因城施策，甚至一城一策，各線城市之間周期出現(xiàn)對沖。那么從全國范圍觀察，可能造成的結果就是周期振幅變小、波長變大。

（文章來源：第一財經(jīng)）