2018年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房企銷售規(guī)模再上臺(tái)階。同時(shí)，隨著資金、土地等資源不斷向大型房企傾斜，中小房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)減弱，生存空間壓縮，行業(yè)進(jìn)入“優(yōu)勝劣汰”的加速洗牌階段。

在此背景下，中小房企如何抓住政策及市場(chǎng)機(jī)遇，制定適宜的經(jīng)營(yíng)策略，進(jìn)而突破中長(zhǎng)期的發(fā)展困境，成為決定企業(yè)未來(lái)穩(wěn)健發(fā)展的重中之重。

行業(yè)集中度加速提升

據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)87239.1億元、66244.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.2%和32.0%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額快速上升至58.1%，行業(yè)集中度加速提升。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)追求規(guī)模與效益均衡增長(zhǎng)，“增收又增利”態(tài)勢(shì)延續(xù)：一方面百?gòu)?qiáng)企業(yè)適應(yīng)大勢(shì)調(diào)整投資節(jié)奏，多渠道融資保穩(wěn)健發(fā)展；另一方面加快周轉(zhuǎn)提升運(yùn)營(yíng)效率，降本增效拓展盈利空間。2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值同比增長(zhǎng)27.3%至486.2億元，凈利潤(rùn)均值同比增長(zhǎng)28.2%至64.4億元；凈利潤(rùn)率、ROE均值分別為11.5%、17.2%，較上年分別提升0.2、0.9個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)營(yíng)方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)優(yōu)化投資布局降低去化風(fēng)險(xiǎn)，部分歷史高價(jià)地項(xiàng)目去化或盈利難題逐步化解；財(cái)務(wù)方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金管控去杠桿，現(xiàn)金流與負(fù)債均得到顯著改善，借勢(shì)加速融資緩解兌付壓力。2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額均值為15.7億元，相比上年提升顯著；資產(chǎn)負(fù)債率均值為77.8%，較上年同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，有效負(fù)債率同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)；速動(dòng)比率為0.53，較上年上升0.04。

中小房企如何突圍？

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，大型房企市場(chǎng)份額逐年提升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。反觀中小企業(yè)市場(chǎng)份額降低，總體增長(zhǎng)乏力，部分企業(yè)逐步轉(zhuǎn)型退出房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，更多中小企業(yè)選擇和大型房企合作發(fā)展，謀求進(jìn)一步的發(fā)展空間。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)，面臨市場(chǎng)調(diào)整期，房企首先要聚焦主業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。抓緊城市結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，踏準(zhǔn)節(jié)奏實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)布局；迎合居住升級(jí)需要，提升產(chǎn)品和服務(wù)贏客戶；運(yùn)營(yíng)有待內(nèi)部挖潛，優(yōu)化管理促進(jìn)穩(wěn)健高效發(fā)展。他指出，房企還要協(xié)同創(chuàng)新，打造多元競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前，很多企業(yè)在特色地產(chǎn)領(lǐng)域做了很多的工作，圍繞著“地產(chǎn)+”做了很多的創(chuàng)新探索。

2018 年，中小房企在拿地和融資的雙重挑戰(zhàn)下，如何成功度過(guò)地產(chǎn)行業(yè)“寒冬”成為企業(yè)不得不思考的問(wèn)題。

專家認(rèn)為，中小房企選擇活下去并且活得更好，就必須遵守嚴(yán)格的生存法則。首先，需要不斷打磨產(chǎn)品，增加產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力；其次，加強(qiáng)與大型房企合作，加快規(guī)模與布局的增長(zhǎng)；最后，拓寬融資渠道，解決短期資金困境，防止資金鏈斷裂。