2019年房地產(chǎn)投資很可能會成為下半年宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)的關(guān)鍵。
國海證券研究所首席宏觀分析師樊磊認為，2019年經(jīng)濟企穩(wěn)的關(guān)鍵因素中就包括房地產(chǎn)投資。中國地產(chǎn)的需求未來還有多少不僅事關(guān)短期經(jīng)濟企穩(wěn)，對于中長期的中國經(jīng)濟的總需求分析也有重要意義。
樊磊表示，以2010年的人口普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)估算，截至2017年底中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)存量可達 286億平米，人均35.2平米，但潛在需求仍然龐大。
根據(jù)國海證券分析數(shù)據(jù)顯示，橫向看，中國人均住房面積和發(fā)達經(jīng)濟體有較大差距——包括被普遍認為人多地少的日本；而從存量的結(jié)構(gòu)來看，1998年前的城鎮(zhèn)住宅和農(nóng)民帶房入城的住宅面積占現(xiàn)有城鎮(zhèn)房屋存量的近40%，低質(zhì)量的住宅比例很高。
樊磊表示，如果中國人均住宅面積在2030年能夠達到日本今天的水平，且低質(zhì)量房屋折舊維持過去20年的水平，2018-2030年間每年對于商品住宅的需求約11.7億平。這意味著城鎮(zhèn)商品住宅的銷售面積可能從2017年14.4億平的水平上以每年3%左右的速度下滑。
當(dāng)然，房地產(chǎn)的需求和供給彈性都很大房地產(chǎn)的需求和供給彈性都很大。樊磊認為，樂觀假設(shè)下，考慮到大規(guī)模舊房改造的需求，2018-2030年間中國商品房的年均銷售面積甚至可以達到16.4億平，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資還未見頂。然而，房價如果維持高企且與收入增長進一步背離可能使得住房潛在需求難以轉(zhuǎn)化為有購買力真實支撐的需求，這也會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。
“現(xiàn)在就判斷房地產(chǎn)市場供過于求，還為時過早。”樊磊說。
樊磊指出，2019年房地產(chǎn)投資下行會比較溫和。即使2019年調(diào)控政策在一二線核心城市有所放松，適度釋放居民的購房需求并刺激相關(guān)的房地產(chǎn)投資，造成房地產(chǎn)供給過剩和資源錯配的風(fēng)險仍然非常有限。
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