打響“剛需”保衛(wèi)戰(zhàn) 多地調整公積金政策
21世紀經濟報道記者 宋興國 實 習 生 范孜恒
21世紀經濟報道記者了解到，近日多地調整了公積金政策。
3月17日，海南省住房公積金管理局發(fā)布公告稱，根據相關要求，結合海南省實際，重啟受理個人商業(yè)性住房按揭貸款轉住房公積金貸款業(yè)務。此外，3月15日，成都住房公積金新政正式實施，公積金貸款對象擴大，不再需要成都戶籍；公積金貸款累計次數不得超過兩次。
在樓市調控總體基調不變的前提下，公積金政策由于與信貸政策緊密相連。被認為將成為“一城一策”、各地落實主體責任背景下，保護剛需，成為調整公積金的關鍵所在。
3月18日，51社保網CEO余清泉對21世紀經濟報道記者表示，五險一金是基本的公共保障，住房公積金定位于確保基本剛需，定位非常正確。但住房是非常特殊的消費品，如何拿捏“剛需”的度也是一個非常復雜的事情。
“從大的角度來說，可以區(qū)分投資需求和基本使用剛需；但越往小越難區(qū)分，還有改善性需求等存在，其提取次數等政策要分情況而定。住房公積金貸款政策只是眾多手段中的一種，不宜把所有保護剛需的期望都加到住房公積金政策上，應結合其他公共政策共同使用。”他表示。
滿足剛需成首要追求
近日，有部分城市發(fā)布了住房公積金2018年年度報告，比如像廣東的佛山和東莞、貴州的安順等地。
根據佛山市住房公積金管理中心發(fā)布的《佛山市住房公積金2018年年度報告》中數據顯示，貸款方面，2018年佛山發(fā)放個人住房貸款0.91萬筆、40.81億元，同比分別增長37.93%、45.30%。至2018年末，該中心累計發(fā)放個人住房貸款396.77億元，貸款余額246.04億元，分別比上一年末增長11.47%、8.11%。
這被認為與佛山此前樓市火熱有關，按照佛山住建局累計統(tǒng)計的數據顯示，2018全年佛山新房住宅成交量套數約16.47萬套，環(huán)比上漲52.9%。
實際上，由于2018年二三四線樓市火熱，不僅是佛山，部分發(fā)布了住房公積金報告的城市，其過去一年的個人住房貸款發(fā)放額增速均顯著高于其貸款余額增速。
以安順市為例，截至2018年末，當地累積發(fā)放個人住房貸款4.31萬筆75.35億元，貸款余額48.50億元，同比分別增長8.92%、11.22%、5.66%。個人住房貸款余額占繳存余額的94.45%，比上年減少10.77個百分點。
21世紀經濟報道記者注意到，已有一些城市，根據公積金繳存狀況頒布了新的公積金政策，且政策松緊程度不一。多位受訪人士均向21世紀經濟報道提出，與2018年流動性壓力較大導致多地政策收緊不同，2019年初以來的公積金政策調整，多以滿足剛需和普通改善需求打擊投機為主。
比如，3月17日，海南重啟個人商業(yè)性住房按揭貸款轉住房公積金貸款業(yè)務。住房公積金繳存職工在海南省行政區(qū)域內購買新建商品自建住房，且尚未結清個人商業(yè)性住房按揭貸款的，在具備住房公積金購房貸款條件的情況下，將個人商業(yè)性住房按揭貸款轉換為住房公積金貸款。
海南方面對此舉目的的解釋是“為了減輕繳存職工的負擔”。
天津則在2018年8月發(fā)文要求職工將域外公積金轉入本市的應先在本地先繳滿半年之后，在3月初繼續(xù)收緊了公積金政策。
該政策要求外地繳存住房公積金的職工在天津購買首套住房，申請個人住房公積金貸款時，應支付不低于購房全部價款60%的首付款。
成都的政策被認為，保護剛需意圖最為明顯。
3月15日成都開始施行的公積金細則里，一方面取消了異地貸款職工需具有成都市戶籍等規(guī)定，但另一方面，又提出借款申請人在首次公積金貸款結清后，可再次申請公積金貸款，但公積金貸款累計次數不得超過兩次。
余清泉表示，住房公積金政策從大的來說包括繳存歸集、貸款、提取三方面政策。在一城一策背景下，繳存歸集政策未來應當逐步統(tǒng)一化，因為住房公積金說到底還是一種基本的公共保障，超出之上的，未來可以通過市場化手段補充。
“提取政策主要涉及住房公積金個人賬戶金額，本質上這部分金額是個人所有性質，這兩年來總體上走向寬松。而貸款政策則涉及信貸，是和房地產市場息息相關的，未來住房公積金政策差異主要是體現在貸款政策差異上，將與地方調控相適應。”他表示。
北京為何放寬？
在眾多調整了公積金政策的地方，“樓市風向標”北京的政策變動最為引人注目。
3月中旬，北京住房公積金管理中心集中回應了近期公積金12329服務熱線中，涉及公積金的查詢、貸款、提取等諸多方面的熱點問題。
其中，在回答“貸款購買京外住房是否可以申請?zhí)崛?，如何提?rdquo;的問題時，北京市住房公積金管理中心指出，使用商業(yè)銀行貸款及使用異地住房公積金貸款購買北京市行政區(qū)域外住房的，繳存職工及配偶應無北京市行政區(qū)域內購房提取記錄，并滿足以下條件之一的可以申請?zhí)崛。阂皇琴徺I本人及配偶身份證、戶口簿所在省內住房；二是繳存人及配偶在京無房，購買天津、河北省內住房或購買親屬所在地住房。
對于使用商業(yè)銀行貸款及使用異地住房公積金貸款購買北京市行政區(qū)域外住房的，繳存職工不能在北京行政區(qū)域內有過購房記錄，同時將異地提取的范圍，在原有的戶口所在地和戶口所在省份省會的基礎上，增加了天津、河北兩地范圍。
這被認為放寬了北京此前堪稱“史上最嚴”的公積金政策。2018年9月13日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》和《關于落實放管服、優(yōu)化營商環(huán)境提升住房公積金歸集服務水平的通知》。這兩份通知涵蓋了包括“認房又認貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”、“異地購房不能隨意提取”等限制條件諸多的條款。
有北京國有房企人士向21世紀經濟報道記者指出，按照2017年的數據，北京公積金繳存額度在全國各省市中排名第二，其公積金流動性一直比較充裕。而北京之所以在2018年調整公積金政策，更多是為了配合整體樓市調控，是在給樓市“打補丁”。而此次北京對公積金政策的調整，同樣有配合都市圈、城市群等區(qū)域戰(zhàn)略的意圖。
國家發(fā)改委今年2月發(fā)文指出，要在各大都市圈內部推動公共租賃住房保障范圍常住人口全覆蓋，提高住房公積金統(tǒng)籌層次，建立住房公積金異地信息交換和核查機制，推行住房公積金轉移接續(xù)和異地貸款。
3月18日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，隨著國家提出加快都市圈建設，在中心城市、大城市限購等政策比較嚴格不會放松的背景下，鼓勵這些城市的職工在周邊地區(qū)購房，一方面可以防止公積金的過度沉淀，另一方面也有利于推動都市圈內部基本公共服務、社會保障、社會治理的一體化發(fā)展，“北京的做法在未來會成為一種趨勢，也是必須要做的”。
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