2018年沒有完成銷售目標(biāo)，2019年又將銷售目標(biāo)下調(diào)，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司（以下簡稱“首創(chuàng)置業(yè)”，2868.HK）顯得有些信心不足。

近日，首創(chuàng)置業(yè)舉行了2018年度業(yè)績發(fā)布會，據(jù)年報(bào)顯示，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額706.4億元，沒有完成2017年業(yè)績發(fā)布會時(shí)預(yù)期的800億元。

2018年2月份，首創(chuàng)置業(yè)在業(yè)績發(fā)布會上雄心勃勃，提出2018年銷售額保750億元沖800億元，2019年銷售額爭取突破1000億元，2020年銷售額爭取突破1400億元。不過，不僅2018年的目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)還對2019年的目標(biāo)進(jìn)行了下調(diào)，由1000億降為800億。

根據(jù)年報(bào)顯示，首創(chuàng)置業(yè)2018年新增了220億元的負(fù)債，總負(fù)債達(dá)1315.16億元，雖然負(fù)債率為77.49%，沒有達(dá)到很多房企80%以上的水平，但這并沒有計(jì)算134.76億元的永續(xù)債，2018年首創(chuàng)置業(yè)又增加了75.86億元的永續(xù)債，這部分債務(wù)計(jì)入了權(quán)益而非負(fù)債中，若計(jì)入總負(fù)債，則其負(fù)債率達(dá)到85.43%。

針對降低銷售預(yù)期和負(fù)債規(guī)模較大等問題，記者向首創(chuàng)置業(yè)董秘秦怡發(fā)送了采訪提綱，但截至發(fā)稿之日尚未獲得回復(fù)。

凈利潤下滑

天津武清高村，首創(chuàng)置業(yè)的項(xiàng)目隨處可見，有已交房的地塊，也有正在開發(fā)的地塊，首創(chuàng)置業(yè)年報(bào)顯示，其在這一區(qū)域有290萬平米的開發(fā)體量。

這主要依托其母公司首創(chuàng)集團(tuán)的資源，后者在這里開展軌道交通、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)。2009年，借助與母公司在基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)領(lǐng)域的協(xié)助互動(dòng)，首創(chuàng)置業(yè)成功取得京津高速公路天津武清段290萬平米土地開發(fā)整理權(quán)。

不過，受2017-2018年環(huán)京樓市低迷的影響，這里銷售情況一度十分慘淡，為促進(jìn)銷售，去年初首創(chuàng)置業(yè)甚至祭出首付分期的“促銷”方式。

作為首創(chuàng)置業(yè)業(yè)務(wù)重鎮(zhèn)，天津地區(qū)2018年銷售額為92.43億元，比2017年還減少13.92億元，僅占總銷售額的13.08%。

此外，一級土地開發(fā)周期長、回款慢的特點(diǎn)也對首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績產(chǎn)生了不利影響。

根據(jù)年報(bào)顯示，2018年首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入232.57億元，同比上升9.23%，但凈利潤為24.17億元，同比下滑13.59%，歸母凈利潤19.23億元，同比下滑約9%。

據(jù)了解，2018年首創(chuàng)置業(yè)稅后毛利率較2017年下降了1個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是2018年一級開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率降低。據(jù)了解，2017年一級土地開發(fā)成本僅為9.71億元，2018年該項(xiàng)成本猛增至20.81億元。

2018年度，首創(chuàng)置業(yè)土地一級開發(fā)收入約為29.03億元，與2017年的29.06億元基本持平，但成本卻增長了11.1億元，同比上升114.32%。

利息費(fèi)用高達(dá)25.71億元

導(dǎo)致首創(chuàng)置業(yè)凈利潤下滑的另一個(gè)重要因素是融資成本過高。

2018年，首創(chuàng)置業(yè)綜合采用了債券、險(xiǎn)資、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈融資等融資方式，發(fā)行5億美元3年期境外高級債券；發(fā)行100億公司債；完成首單供應(yīng)鏈融資。2018年總負(fù)債為1315.16億元，新增了220億元的負(fù)債。其中短期借款27.49億元，比上年增加9.71億元，長期借款382.13億元，比上年增加161.7億元，同比上升73.26%。

雖然首創(chuàng)置業(yè)總負(fù)債率為77.49%，沒有達(dá)到很多房企80%以上的水平，但這并沒有計(jì)算134.76億元的永續(xù)債，2018年首創(chuàng)置業(yè)又增加了75.86億元的永續(xù)債，這部分債務(wù)計(jì)入了權(quán)益而非負(fù)債中，若計(jì)入總負(fù)債，則其負(fù)債率達(dá)到85.43%。

2018年首創(chuàng)置業(yè)多次發(fā)行永續(xù)債，6月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行永續(xù)中期票據(jù)人民幣20億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后，確認(rèn)其他權(quán)益工具人民幣19.88億元；8月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行永續(xù)中期票據(jù)人民幣20億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后，確認(rèn)其他權(quán)益工具人民幣19.91億元；9月，首創(chuàng)置業(yè)通過華澳國際信托募集發(fā)行永續(xù)債票據(jù)人民幣8.7億元，扣除可預(yù)見未來不可避免的分紅后，確認(rèn)其他權(quán)益工具人民幣約7.96億元。

一名國企財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，永續(xù)債是明股實(shí)債，雖然計(jì)入權(quán)益中，但仍然是債務(wù)，永續(xù)債一般在前3年利率較低，但3年后會跳漲，很多企業(yè)為了在短期內(nèi)降低負(fù)債率，便發(fā)行永續(xù)債，并在3年內(nèi)還清，但如果3年內(nèi)不還清將會造成較大的財(cái)務(wù)成本。

事實(shí)上，除了永續(xù)債外，2018年首創(chuàng)置業(yè)還多次采用了其他“明股實(shí)債”的權(quán)益工具。2018年3月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行債權(quán)融資計(jì)劃人民幣600000000元，確認(rèn)其他權(quán)益工具人民幣553800000元；4月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行債權(quán)融資計(jì)劃人民幣200000000元，確認(rèn)其他權(quán)益工具人民幣184600000元；6月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行債權(quán)融資計(jì)劃人民幣1500000000元，確認(rèn)其他權(quán)益工具人民幣1416525000元；8月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行債權(quán)融資計(jì)劃人民幣1800000000元，確認(rèn)其他權(quán)益工具人民幣1735200000元；9月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行債權(quán)融資計(jì)劃人民幣350000000元，確認(rèn)其他權(quán)益工具人民幣337400000元。

根據(jù)年報(bào)顯示，2018年首創(chuàng)置業(yè)利息費(fèi)用高達(dá)25.71億元，比上年同期增加12.43億元，同比增長93.6%。同時(shí)，25.71億元的利息費(fèi)用也比首創(chuàng)置業(yè)2018年的凈利潤還要高。

推行供股

在融資成本高企的情況下，首創(chuàng)置業(yè)又以推行供股的方式來融資。

3月8日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，董事會已批準(zhǔn)公司進(jìn)行供股的有條件計(jì)劃，目前預(yù)期此舉將增強(qiáng)公司資金實(shí)力，降低杠桿比率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，支持公司業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步突破。

記者了解到，所謂“推行供股”即按照目前的市場股價(jià)推行新股，讓股東和投資者購買。根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)公告，“預(yù)期每十股本公司現(xiàn)有股份將發(fā)行不多于五股供股股份，而本公司的已發(fā)行股份總數(shù)預(yù)期將增加不超過50%。認(rèn)購價(jià)預(yù)期將參考市場價(jià)格厘定，當(dāng)中會考慮H股于緊接供股公告前的一段時(shí)間的平均收盤價(jià)。”

一名不愿意透露姓名的房地產(chǎn)專業(yè)人士表示，供股是低成本融資的較好方式，實(shí)際上就是讓股東再出資，一般控股股東的出資額是比較大的，也就是說，首創(chuàng)置業(yè)還是要利用其控股股東首創(chuàng)集團(tuán)的資源。