近段時間，香港房價出現(xiàn)了一些變化：
美聯(lián)物業(yè)公布的香港房價走勢圖顯示，今年1月以實(shí)用面積計(jì)算的平均呎價為12307港元，環(huán)比下跌1.6%，環(huán)比跌幅有所收窄。到了2月份，以實(shí)用面積計(jì)算的平均呎價回升至12482港元，環(huán)比上升1.4%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，香港二手樓市成交已明顯回暖，2月共錄得2290宗二手成交，總額達(dá)177.8億港元，環(huán)比分別上升4.7%及11.9%。
這就意味著香港樓市經(jīng)歷了2018年的寒冬之后，終于迎來了一定的回暖。
就在4個月前，香港樓市還明顯感覺到了下跌壓力，根據(jù)香港土地注冊處數(shù)據(jù)，2018年11月份香港住宅銷量是2635套，相比同期的5694套大幅下降54%。價格方面，中原城市領(lǐng)先指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，香港去年11月房價環(huán)比下跌達(dá)3.43%，已經(jīng)連續(xù)兩個月下跌。
這個下跌可不得了，要知道香港是以高房價著稱，它的房價走勢一直都是向上，即使是2016年和2017年堪稱香港樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的時候，香港房價也漲漲不休，在那兩年里，香港分別兩次上調(diào)15%的買房印花稅，稅率上調(diào)后，如果一個內(nèi)地人到香港買房，至少要繳納30%的買房印花稅。
不過，這一趨勢直到2018年發(fā)生改變，這一年雖然香港政府還是像往常一樣跟隨美聯(lián)儲加息，但是它對樓市資金面的影響比較有限。直到當(dāng)年9月27日匯豐銀行宣布上調(diào)最優(yōu)惠利率，由5%上調(diào)至5.125%，12年來的首次，它對樓市的影響才立竿見影。
因?yàn)橄愀鄣募酉⒅皇巧险{(diào)香港金管局和商業(yè)銀行之間的借錢利率，它對商業(yè)銀行-企業(yè)、居民之間的借錢成本影響很有限。
為什么？
香港是一個非常開放的經(jīng)濟(jì)體，對于匯豐等商業(yè)銀行來說，他們的資金來源并不是唯一的，當(dāng)他們向金管局借錢的成本上升時，大可向同行借錢，或向市場借錢。特別是內(nèi)地-香港經(jīng)濟(jì)聯(lián)系越來越緊密的情況下，很多資金進(jìn)入了香港，比如2018年之前，港股大漲，許多資金進(jìn)入香港，香港流動性是充裕的。
2018年9月底，匯豐銀行宣布上調(diào)最優(yōu)惠利率，這次的加息對香港的影響才是最大的，這將直接導(dǎo)致商業(yè)銀行-企業(yè)、居民的借錢利率上升。還有一點(diǎn)，2018年開始，香港股市由漲轉(zhuǎn)跌，內(nèi)地資金對香港的偏好降低，香港市場也感覺到了一定的資金壓力。最終房貸利率上升，房價開始轉(zhuǎn)跌。
可是，就像本文標(biāo)題提到的，近期香港樓市出現(xiàn)了一定的回暖，這又是什么原因?qū)е碌哪兀?/div>
關(guān)鍵在于市場環(huán)境發(fā)生了變化，表現(xiàn)在兩點(diǎn)，第一，從美聯(lián)儲官員前一段時間講話來看，2019年美國將停止加息，甚至明年還會降息，這將避免香港再次被動加息。第二，今年初以來，港股顯著上漲，內(nèi)地資金再次流入，對香港市場構(gòu)成利好。
從香港房價變化的過程中，我們可以得到兩大啟發(fā)：
1、利率是影響房價最重要的因素，2016年和2017年雖然香港樓市調(diào)控很嚴(yán)，但沒有剎住香港房價上漲的快車，直至2018年利率全面上升樓市才感受到明顯的壓力，這說明利率上調(diào)帶來的買房成本上升比行政手段更有威力。
2、內(nèi)地一二線樓市和香港樓市有相似之處，比如香港房價過去3次短期拐點(diǎn)分別是在1997年的東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)，1998年的國際金融危機(jī)以及2018年的密集加息潮期間。同樣，這些年份也是內(nèi)地房價的低點(diǎn)。
更為重要的是，內(nèi)地本輪房地產(chǎn)調(diào)控是從2016年開始的，在2016年-2018年這段時間里調(diào)控政策+房貸利率上升最終讓內(nèi)地房價在2018年有下跌壓力。香港樓市也是在2016年-2018年迎來樓市調(diào)控+房貸利率上升組合拳。如今香港房價率先回暖對內(nèi)地樓市有一定的指示意義。
現(xiàn)在，內(nèi)地房貸利率開始見頂回落，而房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也有局部降低的跡象，這對降低買房成本有很大的好處，在這樣的大背影下，2019年的樓市雖然不意味著反轉(zhuǎn)，但大概率會比2018年溫暖很多。
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