自從2017年北京發(fā)布“3·17”政策以來，土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，土地成交量及成交額均有所回落。隨著調(diào)控政策的持續(xù)深化，土地溢價(jià)率持續(xù)走低，流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，房企拿地動(dòng)力不足。
在北京土地市場(chǎng)全面進(jìn)入調(diào)控時(shí)代之后，“限競(jìng)房”“共有產(chǎn)權(quán)房”成為地塊成交的主要方式。在拿地企業(yè)中，萬科、保利等龍頭房企缺席，以中鐵置業(yè)為代表的國企拿地積極。此外，土地供地方式迎來革新，集體性建設(shè)用地用做共有產(chǎn)權(quán)住房地塊首次入市。
土地成交額回落，流拍土地增多
2017年，自樓市調(diào)控以來，北京市加大了土地供應(yīng)力度，全年土地招拍掛市場(chǎng)共成交土地102宗;土地成交總額為2796.02億元，同比增加228%；成交單價(jià)達(dá)20257元/平方米，創(chuàng)下近4年以來新高。
但是，進(jìn)入2018年，北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的降溫。2018年，北京共成交土地72宗，成交額1682.9億元。成交宗數(shù)及成交額同比均大幅下跌。2018年土地成交宗數(shù)同比2017年下跌29%，僅高于2016年成交水平，處于歷史低位，土地出讓金同比2017年下跌40%。
2018年前三季度北京土地市場(chǎng)較冷，僅成交了44宗地，進(jìn)入四季度以來北京推地速度加快，但由于前期土地放量極少，低迷依然是2018年北京土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
從北京土地歷史成交的樓面均價(jià)及溢價(jià)率來看，土地成交樓面價(jià)從2016年以來開始走高，2017年達(dá)到高峰，2018年土地成交樓面價(jià)維持在高位。而從溢價(jià)率來看，北京土地成交溢價(jià)率從2016年開始持續(xù)波動(dòng)下滑，2018年土地成交溢價(jià)率同比2017年繼續(xù)下跌43%，為近5年最低，年內(nèi)平均溢價(jià)率僅為13.72%。
此外，2018年，土地流拍現(xiàn)象明顯增多，全年流拍率達(dá)到10%，創(chuàng)2012年以來最高水平。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2018年北京市共出現(xiàn)8宗土地流拍，接近2017年的3倍。
共有產(chǎn)權(quán)用地增多，“國企+民企”拿地成趨勢(shì)
自樓市調(diào)控以來，住宅用地供應(yīng)量顯著增加。2018年北京成交的72宗地塊中，住宅用地成交52塊，成交建筑面積624.48萬平方米，占比為73%。
值得注意的是，2016年11月起，北京新供住宅用地全部執(zhí)行“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”新型供地方式，土地建成后的住宅銷售價(jià)格無論在均價(jià)和最高銷售價(jià)格方面都進(jìn)行了限制。
2017-2018年，“共有產(chǎn)權(quán)房”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”等為土地競(jìng)得的主要模式。以2018年為例，其成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競(jìng)房或共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，僅有一宗商品房住宅地塊。其中限競(jìng)房成交40宗，成交建筑面積近500萬平方米；共有產(chǎn)權(quán)住房成交10宗，成交建筑面積超100萬平方米，另有一宗地塊為限競(jìng)房含共有產(chǎn)權(quán)住房。
在加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)的同時(shí)，近兩年，北京市加大租賃用房保障性住房的供應(yīng)。
在拿地方式上，聯(lián)合拿地成為樓市調(diào)控以來龍頭房企拿地的趨勢(shì)。2017年，聯(lián)合體拿地收入囊中的建設(shè)用地總面積占全年出讓的建設(shè)用地總面積的一半以上。
進(jìn)入2018年，萬科、保利等以往積極參與北京土地招拍掛市場(chǎng)的龍頭房企逐漸減少，取而代之的是，具有國資背景的國企。
在2018年北京企業(yè)的拿地排行榜中，中鐵置業(yè)斥213.64億元在北京拿得4宗地塊，獲得規(guī)劃建筑面積53.95萬平方米，成為榜首。中海地產(chǎn)以157.79億元位居拿地排行榜第二名。北辰實(shí)業(yè)則以86.63億元拿下2018年北京土拍成交總價(jià)最高的朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)B23等地塊位列第三。除此之外，北京城建、北京住總等市屬國企也都有土地入賬。
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