2019年開(kāi)年以來(lái)，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模繼續(xù)上升，占比將近達(dá)到60%。

第三方數(shù)據(jù)顯示，3月4日～10日一周之間，房地產(chǎn)類(lèi)信托的募集規(guī)模為80.08億元，環(huán)比增長(zhǎng)36.08%，占所有成立的集合信托產(chǎn)品金額的57.4%。而在2月份，房地產(chǎn)類(lèi)信托募集規(guī)模在集合信托產(chǎn)品投資領(lǐng)域分布中占比為38%。

資深信托研究員袁吉偉稱(chēng)，從2017年以來(lái)，房地產(chǎn)一直是信托項(xiàng)目的重要投向，因?yàn)槠渌麡I(yè)務(wù)領(lǐng)域都面臨不同的展業(yè)困難，諸如工商企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然較高，信托公司風(fēng)險(xiǎn)偏好降低；基建投資領(lǐng)域受到地方債務(wù)治理和隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處置影響，包括PPP業(yè)務(wù)操作規(guī)范，導(dǎo)致傳統(tǒng)政信業(yè)務(wù)模式難以持續(xù)。

“在過(guò)去的多年中，房地產(chǎn)信托在信托產(chǎn)品投資領(lǐng)域占比基本上都是50%左右。到了2018年，監(jiān)管趨嚴(yán)，房地產(chǎn)信托占比開(kāi)始下滑下來(lái)，降至30%左右，但若算上暗地里的一些房地產(chǎn)通道業(yè)務(wù)，占比也達(dá)到40%左右。2019年一二月份以來(lái)，信托業(yè)監(jiān)管有所松動(dòng)，再加上當(dāng)下資金鏈比較寬松，所以在短時(shí)期內(nèi)占比達(dá)到60%也不是罕事。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

房地產(chǎn)信托占比逼近60%

用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019年2月，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品募集規(guī)模占據(jù)首位，占比達(dá)到38%，環(huán)比增加5個(gè)百分點(diǎn)；其次是金融類(lèi)信托規(guī)模占比37%，環(huán)比增加7個(gè)百分點(diǎn)；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類(lèi)信托規(guī)模占比為19%，環(huán)比減少6個(gè)百分點(diǎn)；工商企業(yè)類(lèi)信托產(chǎn)品規(guī)模占比為4%，環(huán)比減少4個(gè)百分點(diǎn)。

到了3月份，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品募集規(guī)模占比進(jìn)一步加大。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)類(lèi)信托的募集規(guī)模80.08億元，占比57.4%；金融類(lèi)集合信托募集資金25.16億元，占比18%；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類(lèi)集合信托募集資金19.04億元，占比13.6%；工商企業(yè)類(lèi)集合信托募集資金10.58億元，占比8%。

“房地產(chǎn)類(lèi)信托規(guī)模占比有所提升，原因在于貨幣寬松對(duì)房企的利好程度有限，房企對(duì)信托融資需求依舊強(qiáng)勁，房地產(chǎn)信托未來(lái)仍有一席之地。”用益金融信托研究院研究員喻智表示。

不過(guò)從收益率來(lái)看，則在下滑。2月房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益率為8.25%，環(huán)比減少0.08個(gè)百分點(diǎn)。一位第三方機(jī)構(gòu)人士表示，2018年下半年以來(lái)，信托公司對(duì)房企融資的門(mén)檻有所提升，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求更加嚴(yán)格，對(duì)手方一般是百?gòu)?qiáng)企業(yè)，小地產(chǎn)商基本不做，除非是一線(xiàn)城市。所以，與風(fēng)險(xiǎn)匹配的收益率也出現(xiàn)一些下降。

“目前信托公司并不缺資產(chǎn)，而是缺優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。每個(gè)星期，不少信托公司都有幾十個(gè)項(xiàng)目在排隊(duì)，但考慮到風(fēng)險(xiǎn)的原因，大部分項(xiàng)目都被‘斃掉’。”上述人士表示。

袁吉偉稱(chēng)，目前看，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直是信托公司深耕的領(lǐng)域，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和風(fēng)險(xiǎn)把控能力，同時(shí)，房企也面臨較大的融資需求，在前融、開(kāi)發(fā)融資、存量資產(chǎn)盤(pán)活等領(lǐng)域都有合作空間。短期看，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒁廊皇切磐泄究梢猿掷m(xù)深耕以及具有較高盈利貢獻(xiàn)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金需求較大。在境外融資潮中，占比最大的是房地產(chǎn)企業(yè)。從整體來(lái)看，在當(dāng)下資金需求中房地產(chǎn)占40%。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)信托的占比會(huì)保持在50%左右。”張大偉稱(chēng)。

張大偉表示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控主線(xiàn)是“穩(wěn)字當(dāng)頭”。中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策是六穩(wěn)：穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期。房地產(chǎn)行業(yè)政策是三穩(wěn)：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。“穩(wěn)”是雙向調(diào)節(jié)，今年房?jī)r(jià)升幅波動(dòng)不會(huì)太大，降幅也同樣如此。

京東數(shù)字科技副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光稱(chēng)，房地產(chǎn)政策仍會(huì)維持因城施策，局部微調(diào)，不會(huì)迎來(lái)大規(guī)模的放松周期。與以往不同的是，今年政府工作報(bào)告中房地產(chǎn)方面沒(méi)有提棚改的量化目標(biāo)，而過(guò)去三年都有提出，說(shuō)明此前支持三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的棚改政策已經(jīng)發(fā)生變化。同時(shí)，決策層還表態(tài)逐步推出房地產(chǎn)稅，在此背景下，資產(chǎn)價(jià)格也預(yù)期不會(huì)大漲。

信托貸款收縮可能放緩

3月10日，央行網(wǎng)站發(fā)布2019年2月金融數(shù)據(jù)顯示，前兩個(gè)月社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)為5.31萬(wàn)億元，比上年同期多1.05萬(wàn)億元。1月份信托貸款增加345億元，2月信托貸款減少37億元，前兩個(gè)月信托貸款增加308億元。

沈建光對(duì)記者表示，1、2月份由于疊加春節(jié)因素，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)存在一定扭曲，合并起來(lái)看，兩個(gè)月整體資金面仍然較去年同期寬松，如果結(jié)合3月數(shù)據(jù)來(lái)看貨幣政策走勢(shì)會(huì)更加清晰。“基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)基本面分析，貨幣政策還將整體保持適度寬松，發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)作用。”

“據(jù)信托行業(yè)數(shù)據(jù)，估算2月信托貸款到期規(guī)模1634億元，預(yù)計(jì)2月新發(fā)信托貸款1597億元，同比減少12%；受月度基數(shù)和節(jié)日因素?cái)_動(dòng)，2月信托貸款略低于預(yù)期。從1～2月整體數(shù)據(jù)看，累計(jì)新發(fā)行信托貸款同比增4%，較2018年明顯改善，監(jiān)管放松和寬信用效果顯現(xiàn)。”國(guó)泰君安一位非銀分析師稱(chēng)。

袁吉偉表示，今年社融數(shù)據(jù)存在一定波動(dòng)，與季節(jié)性因素有較大關(guān)系。從社融中的信托貸款看，1月明顯增加，可能在于短期到期量降低等因素，而2月轉(zhuǎn)為下降，也可能與春節(jié)工作日減少有一定關(guān)系。所以1~2月數(shù)據(jù)的情況可能尚不足以反映信托貸款的趨勢(shì)性，3月份的數(shù)據(jù)可能更具代表性。

“不過(guò)，整體看，2019年，存量到期項(xiàng)目依然較多，在新增規(guī)模有限的情況下，信托貸款可能會(huì)依然維持負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，但收縮水平可能較2018年稍微放緩。信托貸款只是信托融資的一部分，未來(lái)仍需要關(guān)注整體信托規(guī)模的走勢(shì)，而不應(yīng)僅僅關(guān)注信托貸款，整體信托規(guī)模的走勢(shì)對(duì)于信托公司影響更大。”袁吉偉稱(chēng)。