2019年房價(jià)還會(huì)漲嗎？  

胡群  

近兩個(gè)月來，房地產(chǎn)新房銷售基本呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的狀況，多數(shù)二線和低線城市商品住宅銷售面積出現(xiàn)同比下跌。三月以來，市場是否會(huì)發(fā)生變化？  

房價(jià)似乎如北京的天氣，雖然仍舊寒冷，但已有暖暖的春風(fēng)拂面。鏈家APP顯示，3月11日北京市場成交557套，貝殼指數(shù)顯示，3月11日新增房887套，新增客3384人，新增帶看量7395次。  

雖然北京房地產(chǎn)市場有回暖跡象，但銀行的房貸利率仍未出現(xiàn)明顯回調(diào)。整體利率執(zhí)行情況為首套基準(zhǔn)上浮10%，二套基準(zhǔn)上浮20%。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，深圳地區(qū)多家銀行首套最低利率已經(jīng)可以執(zhí)行基準(zhǔn)上浮8%，二套利率為基準(zhǔn)上浮12%。  

“此次利率回調(diào)與節(jié)后業(yè)務(wù)恢復(fù)正常有一點(diǎn)關(guān)系，房貸業(yè)務(wù)即將迎來高峰期，銀行通過回調(diào)利率可以增強(qiáng)競爭力，擴(kuò)大市場占有率。”融360大數(shù)據(jù)研究院李唯一表示，初步預(yù)計(jì)后期會(huì)有更多銀行跟進(jìn)執(zhí)行同幅回調(diào)，結(jié)合目前資金面及政策情況，保守估計(jì)整體利率水平可能會(huì)回調(diào)至首套基準(zhǔn)上浮5-10%，二套基準(zhǔn)上浮10-20%。而其他競爭較為激烈的一線城市的商業(yè)銀行，在自身資金及業(yè)務(wù)情況允許的條件下，往往會(huì)參與進(jìn)來，爭取獲得更高的市場份額占有率。  

投機(jī)炒房現(xiàn)象已緩解  

近兩個(gè)月來，房地產(chǎn)新房銷售基本呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的狀況，多數(shù)二線和低線城市商品住宅銷售面積出現(xiàn)同比下跌。三月以來，市場是否會(huì)發(fā)生變化？  

3月7日，稅務(wù)部門發(fā)出通知，網(wǎng)簽時(shí)間為2019年1月1日(含)之后的，合同印花稅稅率由0.05%下調(diào)至0.025%；個(gè)人出售房屋增值稅附加由11%下調(diào)為6%，原適用增值稅及附加稅稅率5.55%的區(qū)域，自3月7日起增值稅及附加稅稅率調(diào)整為5.30%；原適用增值稅及附加稅稅率5.45%的區(qū)域，自3月7日起增值稅及附加稅稅率調(diào)整為5.25%。  

在今年的政府工作報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述為“更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。”  

“2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，2019年房地產(chǎn)政策不會(huì)出現(xiàn)會(huì)方向性變化或者有一個(gè)大的放松。”工銀國際研究部分析師李興文認(rèn)為，在內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長放緩，部分城市面臨經(jīng)濟(jì)增長壓力的情況下，當(dāng)?shù)卣鲃?dòng)進(jìn)行房地產(chǎn)政策完善和邊際放松意愿會(huì)比較強(qiáng)，更多房地產(chǎn)政策調(diào)整或在兩會(huì)后出現(xiàn)。對(duì)于具體政策變化，限購，限貸，限價(jià)和限售等調(diào)控政策中，限售放松可以增加市場供給并為購房者提供更多的選擇，因此實(shí)施放松的條件充分，其次是房貸政策的邊際調(diào)整以及通過人才引進(jìn)政策或者社保繳費(fèi)條件進(jìn)行政策的邊際調(diào)整。  

李興文進(jìn)一步分析，政府工作報(bào)告中雖未提及“房住不炒”，是市場已發(fā)生一定變化。2018年政府工作報(bào)告中提到“房住不炒”是在2017年住宅銷售創(chuàng)下歷史新高，市場投資、投機(jī)氣氛較濃，炒房沖動(dòng)較強(qiáng)，房價(jià)仍舊持續(xù)上漲的情況下，在2018政府工作報(bào)告中針對(duì)性的持續(xù)強(qiáng)調(diào)，監(jiān)管層一直以來對(duì)解決房地產(chǎn)過熱狀況的決心和目標(biāo)。而從2018年四季度開始，隨著市場逐漸降溫，成交量開始萎縮，投資、投機(jī)、炒房現(xiàn)象已經(jīng)有所緩解，因此基于對(duì)當(dāng)前市場的判斷，在政府工作報(bào)告里沒有重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。  

因此，盡管今年政府工作報(bào)告不提“房住不炒”，李興文認(rèn)為，中央和地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策制定過程中，防止市場出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)，防止投資投機(jī)炒房和防止房價(jià)過快上漲仍是一個(gè)重要調(diào)控目標(biāo)，這個(gè)不會(huì)有什么變化。另外，隨著房地產(chǎn)市場逐步降溫，一些城市，特別是低線城市，在面臨經(jīng)濟(jì)增長壓力下，房地產(chǎn)政策的邊際放松將陸續(xù)出現(xiàn)。  

2018年末發(fā)布的《2018中國企業(yè)家家族傳承白皮書》顯示，隨著中國房地產(chǎn)市場及資本市場的變化，高凈值人群中炒房者占比在降低。炒房者主要指投資房地產(chǎn)，擁有數(shù)套房產(chǎn)的財(cái)富人士。這部分人占10%，比2016年減少5個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)投資占到他們總財(cái)富的85%，現(xiàn)金及有價(jià)證券占比3%。  

“2019年房地產(chǎn)投資將有較大的下行壓力。”畢馬威中國發(fā)布的《2019Q1中國經(jīng)濟(jì)觀察》認(rèn)為，一方面是在缺少銷售市場有效支撐的情況下，土地購置費(fèi)的高增長難以延續(xù)；另一方面是政府對(duì)房地產(chǎn)市場嚴(yán)調(diào)控的總基調(diào)在2019年不會(huì)改變。可以預(yù)見國家層面難以出現(xiàn)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的寬松政策。但會(huì)議同時(shí)提到“因城施策，分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，說明在經(jīng)濟(jì)遭遇下行壓力的大環(huán)境下，為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長的重要目標(biāo)，會(huì)給與地方政府更多政策微調(diào)的空間，以保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。  

部分高線房價(jià)或出現(xiàn)小幅上漲  

在今年政府工作報(bào)告中，“落實(shí)城市主體責(zé)任”旨在中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)將房地產(chǎn)調(diào)控的主動(dòng)權(quán)下放到地方，是要求未來的房地產(chǎn)政策調(diào)控將更多的依靠各個(gè)城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和城市經(jīng)濟(jì)增長情況主動(dòng)調(diào)整房地產(chǎn)政策并確保政策執(zhí)行。而中央將主要負(fù)責(zé)監(jiān)督、問責(zé)和督促的職能。  

而銀行業(yè)在根據(jù)各自城市的市場變化，而制定不同的房貸利率政策。就一線城市的房貸利率而言，目前北京地區(qū)國有大行整體利率執(zhí)行情況為首套基準(zhǔn)上浮10%，二套基準(zhǔn)上浮20%。深圳地區(qū)多家銀行首套最低利率已經(jīng)可以執(zhí)行基準(zhǔn)上浮8%，二套利率為基準(zhǔn)上浮12%。從融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的歷史數(shù)據(jù)來看，一線城市房貸利率均值往往低于全國平均水平，目前存在利率優(yōu)惠的城市只有上海一個(gè)。后期一線城市的利率變化調(diào)整情況可能會(huì)出現(xiàn)地區(qū)性的差異，趨勢上整體出現(xiàn)回調(diào)的可能性較大。在一城一策的政策導(dǎo)向下，各城市回調(diào)利率的幅度必然不盡相同。一線城市銀行競爭激烈，出現(xiàn)跟進(jìn)回調(diào)利率的可能性大。  

“價(jià)格上講，我們認(rèn)為未來幾個(gè)月仍將保持穩(wěn)定，這也符合各城市政府的房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，但部分高線城市由于具備比較強(qiáng)購房需求從而導(dǎo)致房價(jià)存在上漲壓力，房價(jià)或出現(xiàn)小幅上漲。”李興文認(rèn)為未來幾個(gè)月的房地產(chǎn)銷售由于去年同期的高基數(shù)效應(yīng)，在大多數(shù)時(shí)間將呈現(xiàn)同比下滑的情況。但隨著流動(dòng)性的寬松，房貸利率的回調(diào)，以及各個(gè)城市對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的邊際放松，市場情緒將在2季度后半段或者3季度出現(xiàn)一定程度上回暖，導(dǎo)致銷量逐步增長。  

居民杠桿率已接近“危險(xiǎn)”  

北京大學(xué)國家發(fā)展研究院副院長黃益平近日在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)首席記者采訪時(shí)表示，“我們最近做了一項(xiàng)研究，發(fā)現(xiàn)所有杠桿當(dāng)中，居民杠桿最‘危險(xiǎn)’，近年的增長也最快……”  

當(dāng)前中國居民杠桿率是多少？國際清算銀行公布了2018年2季度的中國居民杠桿率數(shù)據(jù)，最新的是，為50.3%。中國社科院國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心2017年之前公布年度的居民杠桿率，2017年開始按季度發(fā)布，最新是2018年3季度的52.2%。  

在十三屆全國人大二次會(huì)議新聞中心3月10日上午舉行記者會(huì)，中國人民銀行行長易綱在回答記者采訪時(shí)表示，“有效穩(wěn)定宏觀杠桿率，管好社會(huì)總信用和貨幣的總閘門，把握好穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速與GDP的名義增速大體上相匹配。2018年末，我國宏觀杠桿率總水平為249.4%，比2017年末下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)。”  

“我國家庭總資產(chǎn)中住房資產(chǎn)占比高達(dá)77.7%，遠(yuǎn)高于美國的34.6%。”廣發(fā)銀行聯(lián)合西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《2018中國城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》顯示，較高的房產(chǎn)比例吸收了家庭過多的流動(dòng)性，擠壓了家庭的金融資產(chǎn)配置。金融資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比僅為11.8%，在美國這一比例為42.6%。由于家庭資產(chǎn)集中于房產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)市場的任何波動(dòng)，都將引起家庭財(cái)富的巨大變化。  

因此，房地產(chǎn)市場的變化不僅影響著銀行貸款的資產(chǎn)質(zhì)量，更決定著居民財(cái)富的變化。近日，中國人民銀行成都分行行長、黨委書記，國家外匯管理局四川省分局局長周曉強(qiáng)，在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪談到房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)表示，房地產(chǎn)價(jià)格也不能大跌，它是老百姓的資產(chǎn)，銀行信貸資產(chǎn)。大跌老百姓受不了，銀行也承受不了，但絕對(duì)不能無休止地漲下去。所以，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要穩(wěn)房市就是這個(gè)意思。