來源：21世紀經(jīng)濟報道

近兩年，由于股市波動，房企動態(tài)市盈率下調(diào)明顯。

自去年起上市的正榮地產(chǎn)等9家房企中，市盈率在0-13的有六家，市盈率在0以下、14-20和21以上分別有一家，按照港股平均市盈率測算，這9家房企中近七成內(nèi)房股價值被低估。其中福晟國際市盈率-1.21，是唯一一家市盈率為負值的房企；大發(fā)地產(chǎn)市盈率最高，為21.348。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，縱觀當前房企的市盈率數(shù)據(jù)，多半是受到大盤的影響，所以股價低迷。

隨著2018年年報季的來臨，上市房企業(yè)績普遍上漲，此前一直被低估的房企市盈率也出現(xiàn)普漲的趨勢。在中金公司日前發(fā)布的報告中，統(tǒng)計了17家公司2018年的利潤，全部較2017年上升，同比增速合計32%。

不過，2018四季度樓市已明顯降溫，2019年大概率延續(xù)調(diào)整趨勢，房企業(yè)績將迎來大考。

2018年業(yè)績普漲

在中金公司日前發(fā)布的《證券研究報告》中，統(tǒng)計了17家公司2018年的利潤，全部較2017年上升，同比增速合計32%，其中中國金茂增速最快，達到85%。又比如，迪馬股份在今年1月底發(fā)布公告稱，公司凈利潤同比增長達50%-60%；中南建設(shè)1月29日發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2018年度凈利潤19.29億-22.3億元，同比增長220%-270%。

在已經(jīng)公布2018年年度報告的房企中，多家房企均呈現(xiàn)利潤大增。以中華企業(yè)為例，公司2018年凈利潤為 25.92 億元，較2017年同期增長 174.21%，其3月7日收市之后市盈率為12.86倍，市值為328.7億。

對此，同策研究院首席分析師張宏偉分析指出，這存在行業(yè)周期問題。2017年房價漲得快，市場好，銷售業(yè)績好，導(dǎo)致2018年年報數(shù)據(jù)表現(xiàn)很好。不過，2018年市場下滑，大部分企業(yè)的銷售業(yè)績也將隨之下滑。目前市面上在售的項目價格也出現(xiàn)滯漲，因此2019年行業(yè)下滑是趨勢，決定了市值與資本市場表現(xiàn)將有偏差。

一名中小型房企相關(guān)負責(zé)人對記者表示，近兩年內(nèi)房股平均市盈率均不高，在3-10倍左右，但從房地產(chǎn)行業(yè)銷售回款、拿地及建安支出、運營費用、債務(wù)發(fā)行及償還等現(xiàn)金流活動來看，2019年將面臨更為嚴峻的形勢。

一個事實是，房地產(chǎn)行業(yè)在2019年內(nèi)，境內(nèi)外公司債、ABS 等債券到期量將同比增長逾 50%，達到約 9000 億元人民幣，開發(fā)商現(xiàn)金流壓力增加；與此同時，有機構(gòu)預(yù)計行業(yè)整體現(xiàn)金流風(fēng)險有所上升：房企賬面現(xiàn)金將由 2019 年初約 2.7 萬億降至年底約 2.1 萬億，凈負債率將有所提高。

2019年迎大考

但龍頭房企資金面壓力有限。這從年初多家房企大額度境內(nèi)外融資獲批可見一斑：其實，自從2018年12月，國家發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的文件公布后，房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模開始擴大，融資環(huán)境趨于緩和。2019年1月，房地產(chǎn)行業(yè)就有超過7筆企業(yè)債發(fā)行，包括世茂股份發(fā)行超20億元公司債；富力地產(chǎn)發(fā)行總額15億元的超短期融資券；信達地產(chǎn)非公開發(fā)行15億元公司債券；美的置業(yè)非公開發(fā)行30.6億元公司債。發(fā)債規(guī)模最大的當屬金地集團，1月8日晚，金地集團宣布發(fā)行債務(wù)融資工具，規(guī)模不超過200億元。

記者經(jīng)過梳理公開信息獲悉，房企目前處于一個現(xiàn)金儲備充裕的狀態(tài)：手頭現(xiàn)金對短期債務(wù)覆蓋普遍超 1倍，最高接近 5 倍。此外，受益于行業(yè)集中度進一步提升，大中型房企進一步加強現(xiàn)金流。這也印證了今年年初以來，福州、蘇州、杭州等強二線城市土拍的熱度。

此外，一二線城市政策和基本面都呈向好勢頭，而三四線城市的政策和基本面都呈變差苗頭。一個重要原因在于，三四線城市的棚改貨幣化只有減量可能，沒有增量趨勢。業(yè)內(nèi)人士指出，這并不代表三四線城市調(diào)控比一二線城市更嚴厲，而是三四線城市缺乏政策邊際變寬松的可能性。

與此同時，今年年初的市場成交并沒出現(xiàn)預(yù)期中的明顯回暖。綜合中介機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-2 月全國一手房銷售面積將出現(xiàn) 10%以上同比下跌，跌幅較2018年12月下滑8%，并且有持續(xù)擴大趨勢。平安證券研報認為，2018年四季度樓市已明顯降溫，2019年大概率延續(xù)調(diào)整趨勢，預(yù)計2019 年全國銷售面積同比降6.9%。

房企利潤大考，一個重要因素也在于：盡管2019年投資增速面臨回落，但竣工有望回升?？紤]到 2017、 2018 年竣工已連續(xù)兩年負增長，房企不可能無限制延緩竣工期限，從三年建設(shè)周期來看，2016-2018 年新開工持續(xù)攀升；再疊加資金面緩解，預(yù)計 2019 年竣工有望回升。

供應(yīng)增加，疊加需求萎縮，2019年房企業(yè)績或?qū)⒂瓉泶罂肌?/div>