2018年，融信中國以“百米沖刺”的速度跨過了千億門檻
從百億到千億，融信僅僅用了3年的時間，成為30家千億房企中達(dá)成目標(biāo)耗時最短的企業(yè)。
“規(guī)模”成就了融信，但也成了融信的達(dá)摩克利斯之劍。高杠桿、高負(fù)債率、低現(xiàn)金流的“激進(jìn)”模式令業(yè)界擔(dān)憂。截至2018年6月30日，融信凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)140%。
不過，“冒險家”融信已經(jīng)對高企的債務(wù)風(fēng)險有所擔(dān)憂。融信相關(guān)負(fù)責(zé)人對鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)表示：“我們不會單純追求規(guī)模，尤其是當(dāng)整體市場處于下降通道的時候。2019年，我們會追求利潤、負(fù)債、規(guī)模之間的平衡發(fā)展，還是會繼續(xù)降負(fù)債。”
資金承壓，負(fù)債率仍居高地
“無千億，不閩系”，閩系房企的兇猛在融信的身上體現(xiàn)的淋漓盡致。
2015年融信合約銷售金額僅為119.2億元。但上市以來，僅僅三年時間，融信就將其銷售規(guī)模從百億做到了千億。2018年全年，融信總合約銷售額約為1218.84億元，成功闖進(jìn)“千億俱樂部”。
2016年可以看做融信的轉(zhuǎn)折點。這一年融信完成了一系列的動作，除了成功登陸港交所、把總部搬到上海，還因?qū)覕S千金豪奪“地王”而收獲“地王收割機(jī)”的稱號。
2016年融信開始瘋狂囤地。據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，2016年融信高價拿地6塊。其中包括，8月17日，融信耗資110億元，經(jīng)過426輪競價擊敗包括保利、融創(chuàng)、萬科在內(nèi)的17家房企，以139%的溢價率拿下了上海靜安寺中興社區(qū)地王；當(dāng)年9月23日，融信又斥資58億，在江蘇南京斬獲仙林2016G58地王。
盡管獲得萬科入股50%，靜安中興地塊仍然風(fēng)險較大，據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)了解，目前該地塊已經(jīng)動工，計劃竣工日期在2020年。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，該地塊體量很大，單價也不便宜，不是那么好建設(shè)的。
接下來的兩年，融信加快擴(kuò)張步伐。2016年和2017年，融信分別實現(xiàn)銷售額246億元和502億元。分別同比增長約107%、104%%。從數(shù)據(jù)中可以看出，融信每年都以超100%的增速跨步增長。
然而，高速的擴(kuò)張卻帶給融信巨大的資金壓力。高負(fù)債已成融信的標(biāo)簽，2017年年報披露，其凈負(fù)債率大幅上升至159%。另據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其短期負(fù)債與貨幣資金的比值達(dá)到1.18。
雖然2018年上半年，融信的凈負(fù)債率由年初的159%降至了140%，但仍處于風(fēng)險高位，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。
據(jù)融信2018年中報顯示，截至2018年6月30日，公司短期負(fù)債為210.54億元，幾乎與2017年全年短期債務(wù)218.84億元持平，長期負(fù)債為455.73億元，也幾乎與2017年全年的476.10億元持平。值得注意的是，2018上半年融信的負(fù)債總額約為1532億元，已經(jīng)超過2017年公司全年的1394.35億元的負(fù)債總額。
同時，融信近幾年負(fù)債率在逐年上漲。2016年，融信的負(fù)債率為76.6%，2017年已經(jīng)達(dá)到81.9%，到了2018年上半年，融信的負(fù)債率為82.2%。
由此，“借新還舊”“以長換短”變成了融信降負(fù)債的措施之一。2月26日，融信發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.5%，擬將所得款項凈額用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資。而1月份，融信已經(jīng)以11.25%的利率發(fā)行了約2.08億美元的優(yōu)先票據(jù)。
對比來看，融信融資成本是呈現(xiàn)逐漸走高的態(tài)勢。2018年1月、2月、7月和8月發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)利率均為8.25%，不過12月份則上升到11.5%。雖然，2019年開年兩筆融資利率相較于12月有所微降，但仍高于同梯隊的不少房企。
不過，融信方面解釋稱：“1月份的美元票據(jù)發(fā)行為溢價發(fā)行，實際發(fā)行利率為10.45%，低于票面利率11.25%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，更是壓力非常大，但在房企的資金壓力下，依然需求量非常大。
步伐放緩，規(guī)模利潤如何平衡？
在2018年年中業(yè)績發(fā)布會上，融信掌門人歐宗洪直言，由于調(diào)控趨嚴(yán)，融信不會刻意追求增長速度，自己對于融信在行業(yè)排名方面也不太關(guān)心，“這個比較虛，我更關(guān)心的是公司高質(zhì)量增長。”
顯然，融信已經(jīng)對高企的債務(wù)風(fēng)險有所擔(dān)憂，開始有了“慢下來”的想法，以“保盈利”和“降杠桿”為首要目標(biāo)。融信更是計劃在2018年年底將凈負(fù)債率降至100%以下，2019年年底控制在65%左右。不過，擺在融信面前的任務(wù)依舊十分艱巨，畢竟140%的凈負(fù)債率也處于高位。
隨之慢下來的，還有融信的拿地策略。曾經(jīng)的“地王收割機(jī)”，在2018年上半年拿地的節(jié)奏有所放緩，2018年上半年新增土地儲備249萬平米，同比下降35%。拿地總價107億元，同比下降53.8%。
和同等陣營的房企相比，融信的拿地節(jié)奏放緩地更加明顯。同為閩系房企的世茂，2018年上半年，新增48個項目，新增土地建筑面積為772.8萬平方米，總土地成本295.73億。
“融信2018年整體的拿地數(shù)量是很少的，之所以這樣，是在有意識的降負(fù)債。這種情況下，拿地越多風(fēng)險越多。”上述工作人員表示。
一般來說，土儲意味著未來房企未來發(fā)展的速度與規(guī)模。從目前融信的拿地速度來看，未來幾年規(guī)模增速或會有所下降。“現(xiàn)在房企拿地速度是會有所下降，回籠資金是房企當(dāng)務(wù)之急。”盧文曦說。
不過，在目前項目地塊總價較高、房企資金趨緊的背景下，近年來房企也更加傾向于多方合作拿地，通過合作開發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險。為了減少資金壓力，融信也在提升合作項目的比例。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在融信中國2018年上半年獲取的14塊地中，12塊為合作開發(fā)，新增權(quán)益建面占比為45%，相比2017年末繼續(xù)下降了5個百分點；權(quán)益土地儲備面積1307萬平米，權(quán)益占比較2017年底下降3個百分點至52%。
此外，2018年融信流量銷售額為1218.8億元，但權(quán)益銷售額僅829.8億元。權(quán)益比例約68%。雖然，TOP100房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%逐年下降至2018年的80%。但融信明顯低于平均水平。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，權(quán)益銷售更能表明一家房企真正的實力。比例越高，實際銷售的金額越高，實際回籠的資金也就越多。
如今，一面是業(yè)績幾何倍的增長，一面是高負(fù)債、密集融資的壓力。負(fù)重前行的融信，在實現(xiàn)千億規(guī)模之后，確實需要學(xué)會如何平衡規(guī)模、利潤、負(fù)債三者之間的關(guān)系。
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