許召元 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究部研究員

2018年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)出現(xiàn)了明顯變化，出現(xiàn)兩種風(fēng)險(xiǎn)的可能都很大：一是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快回落的風(fēng)險(xiǎn)，二是房地產(chǎn)投資大幅度下滑的風(fēng)險(xiǎn)。2016年4月以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)銷售面積增速持續(xù)回落，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，商品房銷售面積增速變化會(huì)直接影響土地購(gòu)置面積和購(gòu)置費(fèi)用的變化，兩者大約有一年的時(shí)滯，預(yù)計(jì)2019年土地購(gòu)置面積很可能進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。而土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)放緩還將直接影響商品房新開工面積的增長(zhǎng)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有大的變化的情況下，2019年的房地產(chǎn)投資可能降至零增長(zhǎng)附近的水平，這將給2019年的穩(wěn)投資帶來(lái)較大壓力。

考慮到我國(guó)城市化進(jìn)程仍然處于快速發(fā)展階段，特別是城市群的發(fā)展近年來(lái)有加快的趨勢(shì)，我國(guó)人口仍然處于向城市群和大城市集中的進(jìn)程中，大城市和一二線城市以至部分三四線城市仍然有很大的住房需求潛力，2019年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有投資穩(wěn)定增長(zhǎng)的空間。雖然不少地區(qū)仍有較大的房地產(chǎn)需求潛力，但是也要防止出現(xiàn)住房大量過(guò)剩的可能。因此，2019年的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該兼顧促進(jìn)房?jī)r(jià)適度有序下跌化解房?jī)r(jià)泡沫、促進(jìn)房地產(chǎn)投資適度增長(zhǎng)和防止住房過(guò)剩三個(gè)目標(biāo)。要同時(shí)實(shí)現(xiàn)三方面目標(biāo)，需要采取合理的政策組合。首先要通過(guò)限售、大幅度提高交易稅收，或者征收房產(chǎn)稅等政策。其次，要顯著增加商品房土地供應(yīng)，尤其是落實(shí)好集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的政策。最后，還需要搭配擴(kuò)大和支持自住性需求的政策。