“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易” 你以為是取消公攤面積了嗎？

計(jì)價方式改變 對樓價影響不大

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》里面的“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”引發(fā)了廣泛的討論。

大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個主要是從技術(shù)規(guī)范角度出發(fā)的提議，對于房價本身應(yīng)該基本沒有影響，不管是按建筑面積計(jì)價，還是按套內(nèi)使用面積計(jì)價，最終還是要看一套房的總價。

記者也留意到，現(xiàn)在大部分樓盤現(xiàn)場掛出的價目表，都是按不同面積、樓層、朝向列出建筑面積和總價，若按建筑面積計(jì)算出來的單價，則各不一樣。對于購房者來說，最關(guān)心的依然是總價。

專題文：廣州日報(bào)全媒體記者 陳白帆

現(xiàn)有購房合同

是怎樣標(biāo)注的？

前年購買了一套增城房產(chǎn)的趙小姐給記者出示了她購房時簽訂的《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》。該合同內(nèi)標(biāo)明了該套商品房的用途以及建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e。

以趙小姐這套單位為例，合同約定建筑面積為142.09平方米，套內(nèi)建筑面積為115.73平方米，共有分?jǐn)偯娣e約26.36平方米。而在合同中第七條：“計(jì)價方式和價款”中，則約定按“套”出售，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價，每平方米單價和總價隨后列出。記者還在另一份《廣東省商品房買賣合同》內(nèi)看到，一套位于清遠(yuǎn)的住宅同樣在合同內(nèi)標(biāo)明了建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的具體數(shù)字。而計(jì)價條款同樣顯示按“套”出售，按“套內(nèi)建筑面積”計(jì)算單價。

趙小姐表示，看房時都是按套總價來計(jì)算價格和衡量自己是否能夠承受的。當(dāng)然，在簽訂合同時，最好還是了解清楚當(dāng)合同約定面積和產(chǎn)權(quán)登記實(shí)測面積有差異時，按照什么方式解決。從趙小姐簽訂的合同來看，如果實(shí)測面積有差異，將會按套內(nèi)建筑面積來處理。

套內(nèi)建筑面積≠套內(nèi)使用面積

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價。有業(yè)內(nèi)人士介紹，目前廣州以及廣東其他地區(qū)，在購房合同中大都是按“套內(nèi)建筑面積”計(jì)算單價。

從《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》內(nèi)第六條“基本術(shù)語的含義”可以了解到，套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積與套內(nèi)陽臺建筑面積之和。那么也意味著，《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》里面的“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”中的套內(nèi)使用面積，很可能只是構(gòu)成現(xiàn)在所稱的“套內(nèi)建筑面積”的一部分，未來套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積都不再被列入計(jì)價范圍內(nèi)。正在到處看房的廖先生擔(dān)心，未來如果只按“套內(nèi)使用面積”計(jì)價，會不會影響開發(fā)商提供的陽臺面積，比如陽臺會做得很小，“因?yàn)槿绻柵_面積不算入計(jì)價范圍，說不定就不再有舒適的大陽臺了。”

獨(dú)立地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，房子的交易從來是以套為單位的，而不是按“平方米”進(jìn)行買賣的。所以現(xiàn)在的不動產(chǎn)登記證建筑面積、套內(nèi)建筑面積都有登記。

公攤面積并非開發(fā)商想說多少就是多少

有專家認(rèn)為，此次規(guī)范的征求意見稿征求的是對一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，約束的對象很可能只是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位，和很多購房者關(guān)心的是不是取消公攤、是不是不按建筑面積算價，估計(jì)沒有直接關(guān)系。

鄧浩志認(rèn)為，公攤面積并不是開發(fā)商說多少就是多少的，最終會由相關(guān)部門進(jìn)行測繪后確定。在華南地區(qū)，住宅的使用率大概在80%~85%左右，華北地區(qū)的使用率因?yàn)槭軌w厚度、設(shè)備空間的大小等影響，會低于華南地區(qū)。如果是商業(yè)、辦公類型的物業(yè)，使用率會再低一點(diǎn)。廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，一些高端住宅分?jǐn)偟拿娣e更大，因?yàn)榛▓@面積、甚至設(shè)備房的面積會更大，分?jǐn)偯娣e也會更多。不管按照什么方式計(jì)價，最終房子的總價是不變的。