2019開年——
上海1月份有13個(gè)項(xiàng)目開盤，其中有三個(gè)盤傳出日光的消息。
北京1月份出讓的兩塊住宅用地，不再設(shè)限價(jià)。
廣州放寬引進(jìn)人才落戶的年齡限制。
南京最近發(fā)布積分落戶新政。
開年的一個(gè)多月里，杭州近10盤的“銷許均價(jià)”悄然上漲。
武漢的限價(jià)約束力正在逐步松動(dòng)，備案價(jià)2018年末上漲了2%-10%。
一二線樓市開始為市場(chǎng)回暖蠢蠢欲動(dòng)。
而另一方面，我們看到的是三四線樓市的慘淡。
三四線樓市開年“涼涼”。
在為期15天的春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)中，三四線樓市并沒(méi)有迎來(lái)期待已久的小高峰。
據(jù)悉，2019年春節(jié)期間，52.7%的“漂一族”有返鄉(xiāng)置業(yè)意向，比去年下滑了6個(gè)百分點(diǎn)。返鄉(xiāng)置業(yè)意愿人數(shù)比例減少，觀望現(xiàn)象嚴(yán)重。
有數(shù)據(jù)顯示，百城新開樓盤在2019年春節(jié)期間去化率持續(xù)走低，44城供求雙降。其中，紹興、舟山、晉江、煙臺(tái)等干脆0供應(yīng)。
成交方面，三四線小城整體下跌23%。其中，成交量同比“腰斬”的城市不在少數(shù)，惠州、臺(tái)州、韶關(guān)、晉江等成交量同比跌幅甚至超過(guò)70%。
案場(chǎng)到訪量、新開盤項(xiàng)目去化率等等相比往年都有明顯的回落。
比如——
江西永新縣，市場(chǎng)占有率高達(dá)20%的永新碧桂園，春節(jié)期間的到訪量同比大幅下滑50%。
湖北十堰，往年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的成交量，大概占到全年的30%。今年很多樓盤降價(jià)了，銷售也沒(méi)什么起色。
廣東惠州，春節(jié)期間供需雙降。數(shù)據(jù)顯示，2019年1月至2月中旬，整體認(rèn)購(gòu)金額同比下降超過(guò)70%。
江蘇常州，春節(jié)期間各樓盤去化率下跌10%-20%，導(dǎo)致一些樓盤只能降價(jià)促銷，以價(jià)換量。
還有一些樓盤早早就在節(jié)前表示，受市場(chǎng)影響，今年春節(jié)恐怕要開啟真正的“休假模式”了，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)等到節(jié)后才會(huì)考慮重新啟動(dòng)。
比如福建泉州，在今年春節(jié)就顯得很“高冷”，除了每天應(yīng)景地發(fā)發(fā)朋友圈，線下活動(dòng)明顯減少，宣傳和拓展的熱情減退不少。
再比如江西贛州，春節(jié)全市大概60多個(gè)樓盤中，售樓部普遍初二、初三開始上班，部分賣的不好的樓盤每天只安排值班。樓盤日均到訪量低于5組。
其實(shí)，就算是“春節(jié)不打烊”，使勁渾身解數(shù)攬客的樓盤，也沒(méi)有出現(xiàn)熱銷的現(xiàn)象，售樓處大都門可羅雀。
最典型的就是紹興了。
有的樓盤買房送車位暗地里降價(jià)；有的樓盤干脆買房送汽車，再送8萬(wàn)豪禮和三金；有的樓盤營(yíng)銷玩的很應(yīng)景，直接報(bào)銷返鄉(xiāng)路費(fèi)；有的樓盤每天都有特價(jià)房上線，基本單價(jià)都能優(yōu)惠1000左右，總價(jià)最高能優(yōu)惠10萬(wàn)。誠(chéng)意十足，但效果甚微。
可以說(shuō)，這個(gè)春節(jié)，“降溫”是很多三四線小城的代名詞。
三四線樓市的慘淡表現(xiàn)，正體現(xiàn)在了一些房企的銷售業(yè)績(jī)上。
數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份，全國(guó)TOP100房企的權(quán)益銷售規(guī)模較去年同期下滑了8.6%。其中，超過(guò)三成房企的權(quán)益銷售金同比下滑。
其中，1月份全國(guó)銷售前三甲依舊是萬(wàn)科、碧桂園、恒大，但業(yè)績(jī)同比去年下滑近30%。
最典型的要數(shù)“三四線之王”碧桂園。2018年中報(bào)顯示，2018年上半年，碧桂園4124.9億元的合同銷售額中，62%來(lái)自三四線城市。同時(shí)還有數(shù)據(jù)顯示，碧桂園新增建筑面積中，三四線占比高達(dá)80%。
所以說(shuō)，1月份銷售額的下滑與春節(jié)期間三四線樓市“降溫”有很大的關(guān)系。
對(duì)此，嗅覺(jué)靈敏的房企早有準(zhǔn)備，像碧桂園、恒大、融創(chuàng)等等這些以快周轉(zhuǎn)出名的大開發(fā)商，已經(jīng)在逐步退出三四線小城。
為了救市，三四線樓市的調(diào)控政策大概率會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。
比如之前的菏澤取消商品房限售。
比如之前的衡陽(yáng)暫停執(zhí)行限價(jià)政策。
還有最近的安徽阜陽(yáng)，規(guī)定2019年之后掛出的土地出讓公告取消限價(jià)條款，住宅備案價(jià)不再受土地出讓的制約，房企可以自行調(diào)整價(jià)格。
可以預(yù)見，隨后應(yīng)該還會(huì)有不少三四線小城放松調(diào)控政策。
同時(shí)，落地的利好政策也會(huì)不斷。
比如安徽淮北最近給予退宅進(jìn)城農(nóng)民、外來(lái)務(wù)工人員購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)等等。
但，真的能救市嗎？
答案是否定的。
三四線小城沒(méi)有地位，也沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，如今，對(duì)于更多的90后購(gòu)房主力，受一二線城市人才引進(jìn)政策、置業(yè)門檻降低等吸引，會(huì)選擇在一二線城市安家置業(yè)。
今年春節(jié)就發(fā)生了一種“逆向春運(yùn)”的現(xiàn)象。很多三四線小城的居民開始紛紛往一二線城市過(guò)年。三四線的房?jī)r(jià)已經(jīng)不低，越來(lái)越多的年輕人開始在大城市置業(yè)，不再選擇返鄉(xiāng)置業(yè)。這是三四線樓市今后難再火爆的一個(gè)原因。
而更主要的一個(gè)原因，是棚改的收縮。
三四線小城一直是棚改的主要對(duì)象。棚改貨幣化安置會(huì)釋放出很多購(gòu)房需求。供求決定價(jià)格，供應(yīng)來(lái)不及變化，需求猛漲，短期內(nèi)一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
特別是2016年和2017年，棚改是推動(dòng)全國(guó)約160個(gè)三四線小城房?jī)r(jià)大幅上漲的重要原因。
然而，2019年，棚改政策發(fā)生了變化。各省市對(duì)棚改的目標(biāo)都做了巨大的調(diào)整，有的城市棚改計(jì)劃被“腰斬”，甚至“膝蓋斬”。
其中，2019年棚改目標(biāo)跌幅最大的要數(shù)河南、山西和四川。
河南從50萬(wàn)套下調(diào)到15萬(wàn)套。
山西從12.52萬(wàn)套下調(diào)到3.26萬(wàn)套。
四川從25.5萬(wàn)套下調(diào)到15萬(wàn)套。
還有一些三四線小城將逐漸用實(shí)物安置，取代貨幣化安置。
最典型的是山東濟(jì)寧。之前這個(gè)小城的棚改規(guī)模一直在全國(guó)前列，2019年棚改規(guī)模明顯回落，更多采用實(shí)物安置。受制于棚改貨幣化安置離場(chǎng)，量?jī)r(jià)短期都難再出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。
再比如江西贛州。在2015年和2016年，這里中心城區(qū)的棚改貨幣化程度高達(dá)90%以上，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不斷提高，造就了一大批拆遷土豪。而從2018年下半年取消棚改貨幣化補(bǔ)償之后，購(gòu)房需求大幅減少，棚改客戶成交占比由原來(lái)的30%降到5%。
三四線小城在棚改進(jìn)程中收益最大，失去棚改支撐，對(duì)三四線小城來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一大利空。
春節(jié)期間，微博上有一張很火的照片，來(lái)自一個(gè)三四線小城。
“雪花漫天，幾個(gè)售樓員光著膀子在大街上賣力的發(fā)著傳單。”
當(dāng)這個(gè)小城里的樓盤已經(jīng)淪落到用這種方式去博眼球、攬客戶的時(shí)候，我在背后隱隱感到了一絲危機(jī)。
三四線小城囤積的隱患已經(jīng)爆發(fā)。
一方面，是棚改貨幣化安置比例在不斷收縮，購(gòu)買力提前透支。
另一方面，是住宅的庫(kù)存量在不斷上漲。很多三四線小城的庫(kù)存去化周期已經(jīng)超過(guò)5年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。
這兩方面注定是相悖的。
棚改貨幣化安置一直都是拉動(dòng)去庫(kù)存的先行官，棚改貨幣化安置收縮，去庫(kù)存自然成了問(wèn)題，庫(kù)存量只能像滾雪球一樣越滾越多。
毫無(wú)疑問(wèn)，2019年，對(duì)三四線小城來(lái)說(shuō)，是一場(chǎng)惡戰(zhàn)。
有人說(shuō)，三四線風(fēng)已起，就快要下雨了。雨到底有多大，我們到時(shí)候看。
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