近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)外公布了38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”引發(fā)關(guān)注。  

那么,以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)到底會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)什么樣的影響?按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否等同于取消公攤呢?會(huì)對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響嗎?該如何從法律的角度看待住建部此次出臺(tái)的項(xiàng)目規(guī)范?按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)政策該如何落地生根?  

帶著這些社會(huì)公眾關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題,《法制日?qǐng)?bào)》記者與相關(guān)的法律專家進(jìn)行了對(duì)話。  

對(duì)話人  

北京大學(xué)法學(xué)院教授  

王錫鋅  

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授  

劉俊海  

北京市住建委立法專家組成員、北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理委員會(huì)副主任孟憲生  

上海市建緯(鄭州)律師事務(wù)所李貴修  

《法制日?qǐng)?bào)》記者萬(wàn)靜  

計(jì)價(jià)模式不受約束  

購(gòu)房成本幾無(wú)影響  

記者:對(duì)于我國(guó)大部分省市來(lái)說(shuō),目前購(gòu)買的商品房面積一般都采用建筑面積計(jì)算房屋總價(jià)。按照人們通常的理解,建筑面積包括房屋套內(nèi)面積和公共面積之和。套內(nèi)面積爭(zhēng)議不大；公共面積可能包括樓梯、走廊、停車場(chǎng)、天井等。近年來(lái),因?yàn)楣珨偮蔬^(guò)高等因素引發(fā)的交易糾紛頻頻發(fā)生。  

孟憲生:按照我國(guó)相關(guān)法律政策規(guī)定,商品房銷售應(yīng)該明碼標(biāo)價(jià),實(shí)行每套房都有明確具體的價(jià)格標(biāo)識(shí)制度,按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的,還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)也只是轉(zhuǎn)換了一種計(jì)價(jià)方式。而原先的公攤面積,也是開(kāi)發(fā)商支出的成本,已經(jīng)客觀存在,在房屋交易時(shí),如果按套內(nèi)面積計(jì)價(jià),這些公攤面積成本也會(huì)攤?cè)胩變?nèi)面積計(jì)價(jià)中,成為房?jī)r(jià)的一部分。因此按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)不會(huì)影響房屋價(jià)格。  

李貴修:住建部的住房項(xiàng)目規(guī)范從法律效力上看,只是技術(shù)規(guī)范。征求意見(jiàn)稿規(guī)定住宅項(xiàng)目建設(shè)、適用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。由此可見(jiàn),這一規(guī)范難以約束開(kāi)發(fā)商,也不會(huì)對(duì)商品房銷售計(jì)價(jià)模式產(chǎn)生強(qiáng)制性約束力。  

劉俊海:實(shí)施按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后,房屋單價(jià)將會(huì)相應(yīng)提升。在這個(gè)過(guò)程中,如何避免開(kāi)發(fā)商隱性抬價(jià),值得政府相關(guān)部門關(guān)注。  

公攤系數(shù)缺標(biāo)準(zhǔn)  

房屋定價(jià)有貓膩  

記者:按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)已在業(yè)界引起一片叫好聲。因?yàn)樗尫课葙I賣真正變得“可計(jì)算、可監(jiān)督”。  

王錫鋅:如果以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)模式正式實(shí)行,它將更有利于監(jiān)管部門對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)督管理,讓房屋定價(jià)變得更加透明公平。目前房屋買賣通常都采用按建筑面積計(jì)價(jià),其中不可回避的就是公攤面積的價(jià)格監(jiān)管問(wèn)題。而公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)。因?yàn)槌碎_(kāi)發(fā)商,購(gòu)房者很難拿到有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪數(shù)據(jù),這導(dǎo)致公攤面積存在很多貓膩,比如重復(fù)公攤、重復(fù)收錢等。  

記者:目前北京大部分新建住宅交易標(biāo)有兩套價(jià)格,一套建筑面積價(jià)格、一套套內(nèi)面積價(jià)格。而建筑面積價(jià)格會(huì)比套內(nèi)面積價(jià)格低,以建筑面積計(jì)價(jià)會(huì)讓購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)比較低,產(chǎn)生價(jià)格幻覺(jué)。  

劉俊海:目前的建筑面積計(jì)價(jià)中公攤面積價(jià)格可謂是一筆糊涂賬。如今,土地的容積率越來(lái)越高,建筑規(guī)劃越來(lái)越嚴(yán)格,按照建筑面積計(jì)算的房?jī)r(jià)上漲幅度明顯低于按照套內(nèi)面積計(jì)算的房?jī)r(jià)上漲幅度。這樣從表面上可以獲得房?jī)r(jià)平穩(wěn)的效果。  

公攤面積計(jì)價(jià)是開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司樂(lè)見(jiàn)的結(jié)果,因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)、供暖收費(fèi)都是按照建筑面積收的。公攤越多,費(fèi)用越多。  

記者:有業(yè)內(nèi)人士提到,作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費(fèi)重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個(gè)術(shù)語(yǔ),至今都沒(méi)在現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中出現(xiàn)過(guò)。沒(méi)有關(guān)于公攤系數(shù)上下限的明確規(guī)定,開(kāi)發(fā)商可將公攤面積“任性”做大。  

孟憲生:實(shí)際中,公攤面積計(jì)入房?jī)r(jià)的規(guī)則非?；靵y,購(gòu)房者根本弄不明白。同一棟樓兩梯兩戶的公攤,要比一梯兩戶的大；點(diǎn)式樓和板式樓的公攤也是不一樣的；房子大,公攤就多點(diǎn)；房子小,公攤就會(huì)少點(diǎn)；只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶,其公攤面積也是不一樣的。公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。當(dāng)然公攤也不是越小越好,太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低。  

電梯樓道需要維護(hù)  

共有產(chǎn)權(quán)對(duì)價(jià)支付  

記者:那么,是否可以理解為,要從制度上堵住這一漏洞,或許可從按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)開(kāi)始。  

劉俊海:將含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計(jì)價(jià)規(guī)則,改為統(tǒng)一按套內(nèi)面積進(jìn)行交易,也算是一種務(wù)實(shí)的糾偏。最關(guān)鍵的一點(diǎn)是讓房屋交易變得更透明,讓購(gòu)房者不必再在建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積等多個(gè)指標(biāo)上與開(kāi)發(fā)商“斗智斗勇”。  

記者:公攤面積亂象的出現(xiàn)固然與不透明、不公開(kāi)的按建筑面積計(jì)價(jià)的模式有關(guān),但是否更多是因?yàn)榱⒎ú煌晟?、?duì)開(kāi)發(fā)商監(jiān)管不到位?  

李貴修:政府部門要對(duì)公攤面積亂象高度重視,出臺(tái)法規(guī)規(guī)章對(duì)公攤面積的范圍、測(cè)算方法、公示辦法、懲治對(duì)策等進(jìn)行詳細(xì)約定。政府監(jiān)督還要加強(qiáng)對(duì)公攤違法行為的監(jiān)管和懲治力度。為了能讓監(jiān)管落實(shí)到位,還可以強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督,要求開(kāi)發(fā)商對(duì)公攤面積的計(jì)算方法進(jìn)行公開(kāi),保障業(yè)主的知情權(quán)。  

大力推廣按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的單價(jià)模式,避免因“公攤率計(jì)算”而產(chǎn)生房?jī)r(jià)欺詐行為。同時(shí)要求每個(gè)樓盤都設(shè)置多種計(jì)價(jià)模式,使買房人有交易選擇權(quán)。  

王錫鋅:住建部上述規(guī)范也要注重如何落地生根。新規(guī)實(shí)施后對(duì)房屋交易和后續(xù)其他環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的連帶影響,也該有配套的實(shí)施細(xì)則。比如,按套內(nèi)面積算,對(duì)于業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi),乃至日后可能征收的房產(chǎn)稅等,都可能帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)性利好,但這并不意味著小區(qū)公共區(qū)域的維護(hù)費(fèi)用就可以免除。這部分費(fèi)用到底該如何由業(yè)主分擔(dān),是折合到套內(nèi)面積統(tǒng)一征收,還是另設(shè)標(biāo)準(zhǔn)仍需妥善處理。  

記者:未來(lái)這一規(guī)定執(zhí)行后,還存在公攤面積嗎?類似公共設(shè)施電梯和樓道等的費(fèi)用計(jì)價(jià)問(wèn)題怎么解決?  

李貴修:物權(quán)法第七十條規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十二條規(guī)定了業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利,業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)；不得放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十八條規(guī)定,商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。  

由上述法律規(guī)定可以看出,共有建筑的產(chǎn)權(quán)人為業(yè)主而不是開(kāi)發(fā)商。根據(jù)民法公平原則,業(yè)主既然得到了共有建筑部分的產(chǎn)權(quán),就必然要支付相應(yīng)對(duì)價(jià),即使按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),公攤面積(共有建筑面積)的價(jià)值也應(yīng)在單價(jià)中體現(xiàn)。  

記者:如果實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)模式,那么對(duì)現(xiàn)實(shí)中以前交易過(guò)的和正在進(jìn)行的房產(chǎn)交易會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響?會(huì)有溯及力嗎?  

劉俊海:住建部擬出臺(tái)的這個(gè)規(guī)范意見(jiàn),是沒(méi)有溯及力的,就是說(shuō)以前已經(jīng)交易完的房地產(chǎn)按照當(dāng)時(shí)的計(jì)價(jià)模式就行了,不會(huì)有差價(jià)補(bǔ)償?shù)取，F(xiàn)在需要注意的是正在進(jìn)行的房地產(chǎn)交易行為。  

應(yīng)該具體情況具體對(duì)待,凡是沒(méi)有正式簽約的,包括內(nèi)部認(rèn)籌的、簽訂了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的,都不能看成是“完成交易行為”,都可以適用按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)模式。前提條件是住建部的上述規(guī)范意見(jiàn)正式生效,房產(chǎn)交易行為在正式網(wǎng)簽之前。只要是還沒(méi)有簽訂正式的網(wǎng)簽合同,都應(yīng)當(dāng)按套內(nèi)面積銷售。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售,對(duì)于現(xiàn)房和二手房,購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。