[債務(wù)壓頂下，房企資金面繼續(xù)承壓。縱然融資成本高企，但“活下去”才是首要選擇。2019年，降價促銷快速回款、轉(zhuǎn)讓部分項目股權(quán)、將短期債務(wù)置換為長期債務(wù)，或能為房企過冬添一把“救命火”。]
“穩(wěn)”當(dāng)頭的房地產(chǎn)市場，對于房企來說壓力依然巨大。
進(jìn)入2019年以來，房企密集發(fā)債，融資力度持續(xù)加大。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月18日，房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模已達(dá)1546.45億元。短期融資“發(fā)燒”似乎昭示著利好的幻象，但終究是乍暖還寒。
2月25日，銀保監(jiān)會釋放信號，持續(xù)加碼房地產(chǎn)金融監(jiān)管。其表示將繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)貸和個人貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
債務(wù)壓頂下，房企資金面繼續(xù)承壓。縱然融資成本高企，但“活下去”才是首要選擇。2019年，降價促銷快速回款、轉(zhuǎn)讓部分項目股權(quán)、將短期債務(wù)置換為長期債務(wù)，或能為房企過冬添一把“救命火”。
房企開始密集融資
2019年以來，房企集中拋出大量融資計劃。僅2月25日當(dāng)天，就有多家房企發(fā)布融資信息。其中，金輪天地公告稱，擬發(fā)額外美元票據(jù)，用于購買未償還3億美元舊票據(jù)；弘陽地產(chǎn)公告稱，有意進(jìn)行優(yōu)先票據(jù)國際發(fā)售，具體金額及利率尚未厘定，用于債務(wù)再融資。
融信中國亦公告，擬發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，本金總額、利率等尚未厘定，用于若干現(xiàn)有債務(wù)的再融資。此前2月19日，其已宣布，將發(fā)行于2021年到期2.08億美元的11.25%優(yōu)先票據(jù)。
實際上，在過去的1月份，房企融資金額已極為高企。據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，1月份40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計790億元，環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。
繼2018年9月、10月融資金額連續(xù)下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑后，2019年1月40家監(jiān)測房企融資總額開始明顯回升。
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年房企公司債到期規(guī)模2640億元；企業(yè)債到期規(guī)模183億元；非金融企業(yè)債務(wù)融資工具到期規(guī)模1037億元；資產(chǎn)支持證券到期規(guī)模628億元；海外債到期規(guī)模846億元，總計到期規(guī)模5334億元。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企集中拋出大量融資計劃，顯示出其對融資訴求明顯上升。當(dāng)前樓市銷售放緩，回款難度加大，再疊加企業(yè)前期過度投資和債務(wù)集中到期，后續(xù)企業(yè)為緩解資金壓力，會加大融資力度。
“不過監(jiān)管層仍然在嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度實際上依然比較大。”張大偉表示。
值得注意的是，1月份排在融資總額第一位的是中期票據(jù)。該月共發(fā)生11筆中期票據(jù)，融資266.70億元，環(huán)比上升574%。然而，11筆中期票據(jù)中除保利集團(tuán)發(fā)行的一筆15億元中期票據(jù)為人民幣票據(jù)，其余10筆均為美元中期票據(jù)。
盡管利率不低，但海外融資依然是房企融資的重要渠道。“目前國內(nèi)融資環(huán)境收緊的大背景下，融到錢是第一位，其次才考慮融資成本的高低。”一位房企高層告訴記者。
在外部融資環(huán)境不暢時，企業(yè)內(nèi)生性的現(xiàn)金流生產(chǎn)能力更加重要，銷售回款的重要性進(jìn)一步提升。然而，1月份，多家龍頭房企銷售業(yè)績放緩。據(jù)中信建投證券分析報告，百強(qiáng)房企中1月份有35家銷售額出現(xiàn)同比下降，其中下降幅度超30%的達(dá)到13家。
國泰君安證券研究認(rèn)為，當(dāng)前需求端表現(xiàn)滯后于供給端，后續(xù)刺激主要在于信用派生。而抑制信用派生從房地產(chǎn)作為源頭的因素，主要是資管新規(guī)，土地端杠桿受到明顯抑制。若按當(dāng)前政策，即便債券能夠“借新還舊”，在沒有新增額度情況下，地產(chǎn)行業(yè)也處于縮表趨勢當(dāng)中。
融資利率差異大
克而瑞報告指出，目前房企融資成本依然處于高位，1月房企平均發(fā)債成本為6.98%，環(huán)比下降0.17個百分點。境外債融資成本達(dá)到7.86%，環(huán)比增加0.32個百分點。
但是，不同房企在融資這一環(huán)節(jié)的競爭已成分化之勢。
2月25日當(dāng)天，中國金茂公告稱，其間接全資附屬公司金茂投資管理有限公司完成發(fā)行本金金額為人民幣18億元的公司債券，最終票面利率3.72%；萬科亦公告宣布，其2019年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券（第一期）的最終票面利率確定為3.65%。
相較于其他房企，金茂與萬科的發(fā)債利率可謂不高。2月21日，當(dāng)代置業(yè)宣布發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)利率高達(dá)15.5%。此前1月9日，其發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，利率同樣達(dá)到15.5%。
實際上，在過去的1月份，一些規(guī)模相對較小的房企境外發(fā)債成本均相對較高。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，該月房企發(fā)行11筆中期票據(jù)，其中10筆是美元中期票據(jù)，合計37.5億美元，折合人民幣251.7億元人民幣，除了當(dāng)代置業(yè)外，其余債務(wù)利率均在7.13%~9.125%之間。
對此，業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，當(dāng)下地產(chǎn)格局初定，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。對于中小型房企來說，過度加杠桿以實現(xiàn)彎道超車的難度越來越大。此外，拿地的容錯成本大大提高，對于追趕型的中小房企而言，錯拿一塊地的傷害將遠(yuǎn)超少拿一塊地。
“地產(chǎn)債的機(jī)會更多來源于中型房企。”國君固收研究認(rèn)為，對于大型房企來說，收益率已經(jīng)下行至低位，參與價值相對有限。小型房企未來基本面改善程度有限，對應(yīng)機(jī)會也會相對受限。對于中型房企來說，則機(jī)會和風(fēng)險并存，有一定擇券空間。
前景不明
隨著國內(nèi)融資政策的趨緊，未來房企盈利和現(xiàn)金流或?qū)⒊掷m(xù)承壓。在此之上，2月25日，在國新辦舉行的堅決打好防范金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會再次為房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)基調(diào)。
“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)。”銀保監(jiān)會副主席王兆星表示，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)貸和個人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現(xiàn)大的問題。
過去一段時間，全國房貸利率出現(xiàn)微降趨勢。融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.155倍，環(huán)比上月下降0.35%，為連續(xù)兩個月回落。
其中，在全國35個城市533家銀行中，首套房貸利率走低或持平的銀行數(shù)量占比超過九成，其中，有34家銀行貸款利率回調(diào)，占比6.38%；有479家銀行貸款利率較上月持平，占比89.87%。
“最近一些城市房貸利率出現(xiàn)微妙變化，銀保監(jiān)會緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險也是對市場變化的回應(yīng)。實際上是一種強(qiáng)化措施，一直以來都是這么執(zhí)行的，此次是進(jìn)行再次重申。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴第一財經(jīng)。
此外，當(dāng)前房企債務(wù)承壓，再為潛在風(fēng)險“添風(fēng)點火”。“以商業(yè)銀行為主的金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)市場提供了大量資金，但也直接或間接承受了其中的風(fēng)險。”一位銀行機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者，若房地產(chǎn)銷售由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，開發(fā)商銷售資金回籠不暢，還貸能力降低，商業(yè)銀行風(fēng)險將大大增加。
針對當(dāng)前房地產(chǎn)債務(wù)過高問題，銀保監(jiān)會副主席周亮表示，銀保監(jiān)會在處理各種債務(wù)問題時，一是看它是不是合規(guī)的，二是分析債務(wù)水平有沒有過高，或者說是超出承受能力。
“隨著債務(wù)回售及到期高峰期的到來，結(jié)合目前的融資環(huán)境和預(yù)期銷售回款，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金類資產(chǎn)對短期償付義務(wù)的覆蓋倍數(shù)將處于低谷期，信用風(fēng)險較大。”聯(lián)合評級工商評級總監(jiān)李晶在“2019年中國債券市場信用風(fēng)險展望論壇”上說。
值得注意的是，自2018年底開始，已有個別房企出現(xiàn)債券違約現(xiàn)象。2018年12月24日，銀億股份發(fā)布公告稱，公司因短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難，未能按時足額支付“15銀億01”2018年已登記回售債券的本金約2.99億元，發(fā)生實質(zhì)性違約。
2019年，債臺高筑的房企該如何過冬？“一個是降價銷售，快速回籠資金。這是企業(yè)自己能做決定的。二是借新債還舊債，或?qū)⒍唐趥鶆?wù)置換成長期債務(wù)。目前只有這兩條路，除非將股權(quán)質(zhì)押。”張宏偉告訴第一財經(jīng)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，房企應(yīng)該會降價促銷，并繼續(xù)融資。“但也不至于絕對悲觀，開發(fā)商應(yīng)保持原有思路，相信市場或許還有反彈的機(jī)會。”
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