近期，房企2019年首月成績單陸續(xù)公布，大多數(shù)龍頭房企的銷售額大幅下挫，腰斬的房企也不鮮見。
這讓持幣觀望的購房人仿佛看到了希望的曙光：再等一段時(shí)間，是不是可以入市抄底了？
其實(shí)，在專業(yè)人士眼里，要看清2019年中國樓市的前景，有兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)的走勢必須要搞明白：一是代表市場需求的房地產(chǎn)業(yè)GDP；二是代表供給的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。
那么，這兩個(gè)指標(biāo)的走勢如何呢？請看下文分析。
房地產(chǎn)業(yè)GDP低迷
說明市場需求疲軟
GDP是增量概念，房地產(chǎn)業(yè)GDP也不例外，它是指房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，全部商品和服務(wù)總價(jià)值，扣除生產(chǎn)過程中投入的中間品價(jià)值，所得到的增加值。它的統(tǒng)計(jì)范圍不僅包括開發(fā)商的經(jīng)營活動(dòng)，還包括物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營等領(lǐng)域。
歷史上，房地產(chǎn)業(yè)GDP增速低點(diǎn)，往往對應(yīng)房地產(chǎn)需求市場十分疲弱的時(shí)期。例如，2018年四季度房地產(chǎn)業(yè)GDP增速僅為2%，在所有大類行業(yè)中處于最低水平。
值得注意的是，2003年至今，房地產(chǎn)業(yè)GDP增速低于2%的情況曾經(jīng)出現(xiàn)過三次：
第一次是受2008年國際金融危機(jī)沖擊，我國房地產(chǎn)市場需求萎靡，當(dāng)年四季度房地產(chǎn)業(yè)GDP同比增速為-5.9%，為所有行業(yè)最低；
第二次是由于“四萬億”刺激后房價(jià)快速上漲之后，2011年開始啟動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控，2012年一季度房地產(chǎn)業(yè)GDP增速滑落至0.6%，也帶動(dòng)GDP整體增速連續(xù)下滑；第三次是由于2014年房地產(chǎn)調(diào)控放松后房地產(chǎn)庫存快速累積，庫存過剩和銷售乏力下，2015年一季度房地產(chǎn)業(yè)GDP增速持續(xù)下滑至0.7%，隨后房地產(chǎn)去庫存政策于2015年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出。
從下圖也可以清晰地看到，房地產(chǎn)業(yè)GDP與房地產(chǎn)市場需求端景氣水平，從2008年以來走出了三個(gè)完整的上漲和下跌周期(參見下圖)。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)GDP與房地產(chǎn)市場的需求關(guān)聯(lián)度更高，而與供給端房地產(chǎn)開發(fā)投資的關(guān)系并不十分密切。
房地產(chǎn)開發(fā)投資高增長
是虛假的繁榮
與房地產(chǎn)業(yè)GDP增量概念不同，房地產(chǎn)開發(fā)投資包括土地購置、建筑過程中設(shè)備投入和勞動(dòng)價(jià)值，是一個(gè)總量的概念。
與房地產(chǎn)業(yè)GDP2018年低迷形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持韌性，2018年增速達(dá)9.5%。
但是，房地產(chǎn)投資持續(xù)平穩(wěn)增長，并沒有帶來房地產(chǎn)GDP和整體經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升。
其原因主要在于：房地產(chǎn)整體投資中，建筑工程投資一路下滑，2018年全年增速為-2.3%，且與房地產(chǎn)投資整體增速的裂口持續(xù)走闊(參見下圖)。而建筑工程投資才是帶動(dòng)上游鋼鐵水泥、下游建材家具行業(yè)的主要?jiǎng)恿?，對?shí)體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)更大，也更能帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)GDP的增長。
換言之，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資增長是一種虛假的繁榮，其背后的動(dòng)力來自于房地產(chǎn)投資中土地購置費(fèi)的持續(xù)高增(2018年增速達(dá)57%)。房地產(chǎn)投資中土地購置費(fèi)的比重也由此前十余年的20%左右迅速攀升到2018年的30%。
更進(jìn)一步分析，2018年土地購置費(fèi)的迅速攀升，原因在于2015年房地產(chǎn)去庫存政策之后，2016-2017年土地成交價(jià)款的增速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地成交面積的增速(參見下圖)，換句話說，土地價(jià)格快速上漲和地王頻現(xiàn)所形成的高地價(jià)，以土地購置費(fèi)的形式分?jǐn)偟搅?018年房地產(chǎn)開發(fā)投資中。
一二線將企穩(wěn)回升，
三四線進(jìn)入下行通道
如果你問2019年中國樓市的整體前景如何，我們還是從這兩個(gè)指標(biāo)的分析層面來予以解答：
第一，需求疲軟將使房地產(chǎn)業(yè)GDP持續(xù)低迷。2019年，房地產(chǎn)業(yè)GDP增速仍將大概率保持低位增長態(tài)勢，理由主要有兩個(gè)：
一是棚改的退潮、前期房價(jià)上漲過快、居民債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，將嚴(yán)重抑制三四五線城市的住房需求；
二是2019年一二線城市的樓市調(diào)控政策明顯放松可能性較小，雖然貨幣和金融環(huán)境整體寬松將對金融屬性更強(qiáng)的核心城市的樓市形成重大利好，但只要全國范圍內(nèi)的首套房和二套房首付比例、金融機(jī)構(gòu)對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房的稅收優(yōu)惠等關(guān)鍵政策信號(hào)沒有發(fā)生變化，一二線城市樓市再創(chuàng)輝煌的可能性依然較低。
總之，在經(jīng)濟(jì)下行、居民收入增速減緩、高房價(jià)對消費(fèi)的擠出效應(yīng)顯著的大環(huán)境下，住房的需求仍將持續(xù)疲軟，2019年房地產(chǎn)業(yè)GDP還將處于低位態(tài)勢。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資將穩(wěn)中趨降。之所以做出這一判斷，主要原因有三個(gè)：
一是2018年高地價(jià)現(xiàn)象明顯回落，土地購置費(fèi)高增長對房地產(chǎn)投資的助推力量將大幅減弱；
二是雖然貨幣和信用環(huán)境有所寬松，但房地產(chǎn)投資的資金來源仍將偏緊；
三是房地產(chǎn)施工面積已觸底回升，這將對總投資產(chǎn)生正向影響。
綜合來看，房地產(chǎn)投資整體將保持穩(wěn)中趨降的走勢。
值得注意的是，在需求持續(xù)疲軟、供給穩(wěn)步增加的趨勢下，2019年住房的庫存勢必持續(xù)回升。野村證券發(fā)布的最新報(bào)告預(yù)測，2019年中國房地產(chǎn)存銷比將升至25個(gè)月高位，截至今年1月末，三亞、廈門等城市存銷比已超過30個(gè)月，北京也達(dá)到23.3個(gè)月。
綜合來看，鑒于一二線城市住房的金融屬性，貨幣寬松將助推一二線城市房價(jià)的企穩(wěn)甚至回升。相反，在棚改退潮和中央層面房地產(chǎn)調(diào)控不可能實(shí)質(zhì)性放松的背景下，三四線城市將進(jìn)入下行通道。
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