隨著地產行業(yè)集中度的不斷提升，規(guī)模競爭愈演愈烈。而對于在夾縫中求生存的中小房企而言，登陸資本市場的愿望顯得尤為迫切。
由于港股市場估值不高，中小房企公開發(fā)售認購不足的情況也屢見不鮮，今年首家赴港上市房企德信中國就遭遇“認購不足”魔咒。而另一家浙系房企銀城國際目前已經開始簿記，將持續(xù)到2月27日并于當日定價，于2月22日至2月27日面向散戶投資者進行認購，最終在3月6日正式登陸港股。
《每日經濟新聞》記者注意到，去年房地產行業(yè)即出現了扎堆赴港上市現象，最終弘陽地產、美的置業(yè)、大發(fā)地產等一批中小房企成功登陸港交所。今年春節(jié)剛過，中小房企又開啟了赴港上市之旅。赴港IPO會成為這些中小房企的“救命稻草”嗎？
遭遇“認購不足”魔咒
2月13日，浙江房企德信中國在香港舉行全球發(fā)售新聞發(fā)布會。就在前一日，德信中國通過港交所聆訊。
發(fā)布會透露，德信中國擬于2月14日至2月19日公開招股，計劃發(fā)售5.32億股，當中10%作公開發(fā)售，90%為國際配售，招股價介乎每股2.32港元至3.25港元，集資規(guī)模約12.34億港元至17.29億港元。
2月25日，德信中國發(fā)布公告，公司發(fā)行5.32億股。每股發(fā)行價2.80港元，所得款項凈額13.729億港元，預期2月26日上市。
公告顯示，香港公開發(fā)售認購合共1690.6萬股，相當于香港公開發(fā)售項下初步可供認購總數約0.32倍。根據香港公開發(fā)售初步提呈發(fā)售而未獲認購的3629.4萬股發(fā)售股份，已重新分配至國際發(fā)售。
由于重新分配，國際發(fā)售或略微超額認購，項下的股份最終數目已增至5.15094億股，約占于任何超額配股權獲行使前全球發(fā)售項下發(fā)售股份總數的96.8%。
由于港股市場估值不高，中小房企公開發(fā)售認購不足的情況也屢見不鮮。2018年上市的6家房企中，弘陽地產原定的全球發(fā)售股份數目為8億股，其中國際發(fā)售90%，香港公開發(fā)售10%，每股發(fā)售價格2.18港元至3.18港元，總體融資規(guī)模在17.4億~25.4億港元之間。但最終，香港市場只認購了計劃的18%，股份重新分配至國際發(fā)售，最終每股以2.28港元定價，合計集資凈額約17.124億港元，低于原定的籌資預期。
美的置業(yè)最終分配至香港公開發(fā)售的發(fā)售股份數目為456.6萬股，相當于根據香港公開發(fā)售初步可供認購的發(fā)售股份總數約25.37%；而大發(fā)地產為645萬股發(fā)售股份，占香港公開發(fā)售項下初步可供認購發(fā)售股份總數約32.25%。
赴港IPO成“救命稻草”？
目前，融資渠道收緊使得房企融資難度不斷加大，而在港股上市面臨最大的挑戰(zhàn)是估值較低。那么，對于中小房企而言，從港股獲得的IPO資金能從根本上解決其融資困境嗎？赴港IPO會成為這些中小房企的“救命稻草”嗎？
德信中國公告顯示，所得款項凈額13.729億元，60%用作公司若干現有物業(yè)項目的開發(fā)成本；30%用作公司潛在物業(yè)開發(fā)項目的土地收購和建筑成本，以及用于在公司目前經營和計劃擴展公司業(yè)務的城市物色和收購地塊以收購土地儲備；10%用作一般公司及營運資金。
德信中國曾提出2021年實現千億目標，其中2018年要實現350億元目標。截至2018年年末，其銷售業(yè)績?yōu)?96億元。同為浙系房企的濱江更加聚焦杭州，德信則更加聚焦溫州。但相對于濱江2018年全年850億元的銷售額，德信僅396億元的銷售規(guī)模要小得多。
另一家浙系房企銀城國際已經開始簿記，將持續(xù)到2月27日并于當日定價，于2月22日至2月27日面向散戶投資者進行認購，最終在3月6日正式登陸港股。本次香港IPO計劃發(fā)行3.54億股，占擴大股本后的25%，募資8.79億港元（合1.12億美元），同時設有15%的綠鞋機制。本次發(fā)行的定價區(qū)間為每股2港元至2.48港元，對應每股凈資產的75%~80%。該定價區(qū)間使公司市值達到3.61億美元至4.48億美元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，對于此類綠鞋機制來說，可以理解為防范股價下跌的一種可能，暗含的意思是管理層不太愿意看到股價下跌，進而引起投資者信心不足的現象。具體交易中，比如說上市公司計劃超額發(fā)行一部分股票給投資者A，但其實沒發(fā)行，是一個虛擬的概念。當股價下跌了，上市公司可以自己去認購已經流通的股票，這樣就可防范股價跌得太厲害，認購的股票可以給投資者A。
嚴躍進進一步表示，目前中小房企上市有一個普遍的心態(tài)，即擔心行業(yè)集中度上升，所以會密集上市，這樣也是為了擴大品牌，進而進入中大房企的行列中。當然對于此類中小房企來說，實際上也可以看出，當前上市也比較尷尬，因為市場開始降溫，過去很多土地儲備如何消化也是一個問題。同時，很多上市房企存在高負債、低利潤等問題。尤其是部分城市已經降溫，這都會影響此類城市的項目銷售，進而影響此類港股上市房企的股價。
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