從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上讓房子更“透明”。
近日，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”受到廣泛關(guān)注。2月24日，中國建筑科學(xué)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時稱，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。
這個消息一出來就引發(fā)各種解讀，有的稱馬上終結(jié)“公攤面積”，有的則說沒那么簡單。作為方案設(shè)計者，中國建筑科學(xué)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人稱之為“技術(shù)規(guī)范”，無疑是最權(quán)威說法。但我認(rèn)為，即便是作為不具備法律強制力的技術(shù)規(guī)范，其也極具導(dǎo)向價值。
天下苦“公攤面積”久矣
“套內(nèi)”+“公攤”計價模式源于何處？從新中國成立初期到改革開放前，我國的住房制度很長時間都是實行福利分房，此階段還不存在公攤面積這一說法。改革開放后，房地產(chǎn)市場逐步實現(xiàn)了市場化，在對住房制度建設(shè)的探索過程中，不僅從香港地區(qū)引進(jìn)了“土地招拍掛模式”和“預(yù)售制度”，還引進(jìn)了“套內(nèi)+公攤”的計價模式。
事實上不論是賣樓花變體過來的預(yù)售制度，還是土地招拍掛模式，在某種程度上都存在著一些弊端。而如今“建筑面積”計價方式之所以被廣為詬病，實則是因為“公攤面積”水太深。
比如，2010年山東高密某樓盤被曝公攤系數(shù)達(dá)52%，2017年南京某商住公寓部分戶型公攤系數(shù)高達(dá)58%，去年8月社交媒體上一篇名為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章熱傳，更是將公攤面積問題上升到了社會層面，掀起了廣泛的輿論風(fēng)波。
其實，公攤面積的問題不過是計價方式問題，如今卻演變成了開發(fā)商牟利的工具。問題的根源在于，市場信息的不對稱，已經(jīng)導(dǎo)致市場上“敗德”行為，經(jīng)濟(jì)學(xué)中我們稱之為信息不對稱所引起的道德風(fēng)險。
近兩年，在國家的嚴(yán)厲調(diào)控下，一些開發(fā)商為了保證利益，便通過做大公攤面積、重復(fù)公攤、利用公攤牟利的方式將經(jīng)濟(jì)周期波動成本轉(zhuǎn)嫁給消費者。
雖然公攤面積是受政策法規(guī)承認(rèn)的銷售計價方式，但是關(guān)于公攤面積劃分、標(biāo)準(zhǔn)、比例等精細(xì)化規(guī)定，卻仍是空白，這是公攤面積能被開發(fā)商大做文章的重要原因。除此之外，缺乏相關(guān)專業(yè)監(jiān)管部門的監(jiān)管、市場信息不對稱也是公攤面積成為一些開發(fā)商攫取利潤法寶的重要原因。
警惕去公攤面積后，生活質(zhì)量下降
此次，住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)按套內(nèi)面積進(jìn)行交易，表明了改革積弊的態(tài)度。
正如這一方案的設(shè)計者所說，這一做法可以解決兩方面的問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題；二是解決住戶使用面積不透明的問題。可以說，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上讓房子更“透明”，有利于消費者權(quán)益的保護(hù)。
實際上，住建部門并非簡單迎合公眾，該技術(shù)規(guī)范具有操作性。國際上通行的房屋交易計價標(biāo)準(zhǔn)通常是“套內(nèi)所得面積”，香港也在2013年取消了以“建筑面積”計價方式售房，如今更公開表示支持房屋按套內(nèi)面積進(jìn)行交易，對公攤面積的態(tài)度顯而易見。
其實，按“套內(nèi)面積計價”國內(nèi)早有實踐。早在2002年，重慶就已開始以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，對不按這一依據(jù)計價責(zé)令整改并處以交易金額5%-10%的罰款。作為“先驅(qū)”，重慶給我們的前車之鑒是：首先，以套內(nèi)計價方式售房，在國內(nèi)或者說在某些地區(qū)是可行的。其次，套內(nèi)面積計價，需防生活質(zhì)量下降風(fēng)險。
需要警惕的是，以套內(nèi)面積計價，勢必會壓縮開發(fā)商的盈利空間，開發(fā)商為了保證利益要么提高單位面積房價，將經(jīng)濟(jì)代價間接轉(zhuǎn)嫁給消費者，消費者財富效應(yīng)未必增加。要么降成本，例如，從建材、綠化、物業(yè)等方面找貼補。
住建部在官網(wǎng)發(fā)布的意見通知，已經(jīng)表明國家方面對“公攤面積”的看法，但相關(guān)部門需做好配套工作。例如，制定綠地比例等公共面積的計算方式、建材質(zhì)量、公共服務(wù)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。因為如果這些標(biāo)準(zhǔn)不明晰的話，“公攤面積”或許還會借尸還魂，將其代價最終轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。
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