2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布的通知中指出， “住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。”此舉意味“告別公攤”嗎？

其實，住房按套內(nèi)面積算，取消公攤，統(tǒng)統(tǒng)誤讀，需要補上常識！買房子，不可能只買專有面積(即套內(nèi)面積)，而不買整個樓棟的電梯井、樓梯間、垃圾道和值班警衛(wèi)室及墻體等共有面積(即公攤面積)。事實上，業(yè)主對不動產(chǎn)的所有權(quán)有兩部分，即《物權(quán)法》第70條所規(guī)定的專有和共有面積。假設(shè)套內(nèi)面積89平米，整個樓棟有100戶，共有面積100平米，每戶擁有1平米。那么，90平米建筑面積的房子，89平米屬你專有，共有部分中有你1平米。

住建部的文件是一份規(guī)范，商品房交易總得有個標準吧！大家關(guān)注的這一條——“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”，什么意思呢？其實，就是銷售合同上須標明套內(nèi)面積，業(yè)主個人交易的是專有面積，共有部分會隨著專有面積易主，自然完成交易。事實上，不管是以前的房產(chǎn)證，還是現(xiàn)在的不動產(chǎn)證，都要求標有套內(nèi)面積。問題來了，既然如此，為何還要多此一舉地明確呢？本質(zhì)上，這是為了區(qū)分不同所有權(quán)部分的界限，保障業(yè)主權(quán)益。

現(xiàn)實困境是，買白菜，購買標的內(nèi)涵和外延很明了，但房子不同。盡管《物權(quán)法》區(qū)分了不動產(chǎn)專有和共有部分；盡管1995年建設(shè)部(住建部前身)發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》第八條中，對公攤面積具體測量的標準也很清楚，但對廣大業(yè)主來說，還是太專業(yè)、自主性大。既需要實施細則，也需要落地監(jiān)管，稍有空隙，可能就被鉆了。筆者總結(jié)，共有兩類問題，一是公攤上“一房二賣”、偷換概念，二是損害業(yè)主權(quán)益。

比如，開發(fā)商明確了電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積，但一邊收著物業(yè)管理費，一邊將廣告收入據(jù)為已有；游泳池、地上停車場是共有部分，但卻對外營業(yè)，這與“一房二賣”類同。偷換概念是什么意思呢？最典型的就是精裝修費、取暖費，難道電梯和樓道都要精裝修嗎？難道墻體也要取暖嗎？即便要裝修、要取暖，但標準肯定不一樣，成本一定有差異。損害業(yè)主權(quán)益，集中在調(diào)整公攤上，低密度(如別墅)利潤高，開發(fā)商會將公攤挪到高層或洋房部分。

本質(zhì)上，住房專有面積，產(chǎn)權(quán)最明晰，誰也侵犯不了。但共有部分，一來“公共地悲劇”到處上演，二來權(quán)利邊界相對專有部分模糊。再加上，共有部分的專業(yè)性很強、內(nèi)容因樓盤而異，哪些納入、哪些不納入，邊界不明(比如停車場)，而“老生常談”的監(jiān)管太弱，給開發(fā)商侵犯業(yè)主權(quán)益創(chuàng)造了空間。公攤面積是一筆“糊涂賬”，就像住宅公共維修基金一樣，“言及取消”是情緒之舉，根本還是要將標準和明細“曬在太陽下”，加強持續(xù)不斷的監(jiān)管。

至于公攤對房價產(chǎn)生的影響，實乃無稽之談，風(fēng)馬牛不相及。公攤不存在上述“貓膩”的情況下，其對房價無任何影響。因為，你購買的不動產(chǎn)，本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成。要記住，你買房，享受的不只是室內(nèi)居住，還有由公攤面積支撐的社區(qū)服務(wù)。甚者，沒有了社區(qū)服務(wù)，室內(nèi)居住就是空中樓閣。過去的筒子樓得房率(套內(nèi)面積占比)很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差！現(xiàn)在的高層洋房得房率低(70%-80%)，但有高速電梯，有物業(yè)管理。

反倒是，開發(fā)商“偷面積”，業(yè)主私自占用過道等共有面積，現(xiàn)實生活中很常見。前者以名義上的高得房率，換取高溢價，受損的是所有業(yè)主，共有面積少了；后者以侵害其他業(yè)主利益，換取高得房率，共有面積同樣少了。言下之意，“只在意我獲得了多少”。這兩種現(xiàn)象，均需要明確產(chǎn)權(quán)意識、明確侵權(quán)必究。當代社會，社區(qū)是國家治理能力現(xiàn)代化的微觀載體，當言及公攤之殤(70%的普遍得房率)，聲討開發(fā)商時，也要檢討一下，我的道德制高點是否站得?。孔詈蠖嗾f一點，截止到2017年，中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積36.6平米，與發(fā)達或新興國家差不多，但實際面積僅25.7平方米，排在后面，未來住房需求還有空間。