回顧2018年的房地產(chǎn)市場，如果要用一個詞語來形容其變化過程，過山車恐怕是再合適不過了。上半年樓市熱度相對較高，不少熱點城市依然可見排隊買房現(xiàn)象，但是到了下半年，隨著調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，樓市快速降溫，開發(fā)商銷售普遍遇冷，如同一夜入秋。轉(zhuǎn)眼間，來到2019年，很多購房者咨詢筆者，今年樓市是否會出現(xiàn)過山車情況呢？上半年和下半年是否會有不同的房價走向呢？

今天我們就一起分析一下這個問題。眾所周知，在一年當(dāng)中，根據(jù)節(jié)點的不同，房地產(chǎn)企業(yè)會迎來好幾個銷售旺季，比如說返鄉(xiāng)置業(yè)、金三銀四、金九銀十等等。針對購房者關(guān)心的這些房價問題，我們不妨從進(jìn)入2019年以來的第一個銷售節(jié)點返鄉(xiāng)置業(yè)出發(fā)，看一看在這40多天的時間里，房地產(chǎn)市場到底經(jīng)歷了怎么樣的變化，這種變化對于今年的房地產(chǎn)市場是否會產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)。

樓市進(jìn)入深度調(diào)整期

2月16日，諸葛找房發(fā)布《春節(jié)購房大調(diào)查》報告，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)（調(diào)研時間范圍：1月28日-2月14日）顯示，82.65%的受訪者表示在春節(jié)期間有或者正在考慮購房計劃，意向購房城市多集中于老家省會城市和老家地級市。此外，在未來兩到三年的時間范圍內(nèi)，高達(dá)91.9%的購房者有買房的計劃。

通過這份數(shù)據(jù)報告來看，房地產(chǎn)市場依然有著潛在的住房需求，但計劃總歸只是計劃，現(xiàn)實情況是進(jìn)入2019年以來的這兩個月，房地產(chǎn)企業(yè)銷售退燒十分明顯，截至2月12日，26家龍頭房企銷售比2018年同期下滑了13%，這一定程度上與返鄉(xiāng)置業(yè)退燒有著密切關(guān)系。針對這種情況，官方媒體于開年發(fā)聲，對2019年房價進(jìn)行了預(yù)判。

2月13日，官方媒體經(jīng)濟(jì)日報發(fā)表評論文章《銷售壓力之下，不少開發(fā)商選擇春節(jié)期間加班加點——樓市泛涼意 市場漸理性》，文章稱為了在2019開年之際打好銷售業(yè)績的基礎(chǔ)，在面臨銷售壓力的情況下，不少開發(fā)商選擇在春節(jié)期間加班加點。但是，房企的努力似乎并沒有收獲正向市場回報。

文章還以“宇宙第一房”企碧桂園為例，今年1月份，碧桂園合同銷售金額同比大幅下滑52.2%，合同銷售面積同比大幅減少49.5%。面對銷售金額和銷售面積的“腰斬”，經(jīng)濟(jì)日報評論認(rèn)為，春節(jié)期間樓市低迷或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場全年的縮影，不過雖然整體去化率降低，但部分好項目仍然一房難求。從整體來看，2019年穩(wěn)定將是房地產(chǎn)市場主基調(diào)。

官媒開年發(fā)聲透露3大房價信號

第一，樓市短期內(nèi)會繼續(xù)下行，但房地產(chǎn)穩(wěn)定的大基調(diào)下，這種下行態(tài)勢不可能持續(xù)出現(xiàn)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)去年10月份就曾作出預(yù)判，截止到2019年4月份，房價會下行20%-30%左右。筆者認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，樓市分化成為了不可避免的趨勢，雖然龍頭房企可以通過自身實力和資金燙平周期帶來的影響，但目前的現(xiàn)實情況是面對開發(fā)商所釋放的各種利好，購房者選擇了無動于衷。因此，對于接下來的房地產(chǎn)市場，樓市繼續(xù)下行顯然是有可能出現(xiàn)的情況，但由于每個城市的樓市環(huán)境不同，調(diào)控邏輯不同，所以20%-30%的房價跌幅顯然不可能成為普遍性現(xiàn)象。

雖然樓市可能會延續(xù)春節(jié)前后的態(tài)勢繼續(xù)下行，但筆者認(rèn)為這種態(tài)勢是短暫的，房地產(chǎn)市場幾乎不可能按照目前的態(tài)勢持續(xù)走下去。經(jīng)濟(jì)日報所說的“全年縮影”，并不是持續(xù)性的量價齊跌，而只是宏觀上的一種態(tài)勢，更多的是表明了當(dāng)前購房者的一種理性態(tài)度。其實，進(jìn)入2019年以來的諸多會議和報告已經(jīng)基本敲定了2019年的房價走向，既要穩(wěn)房價，也要穩(wěn)預(yù)期。換言之，既要防止房價大起大落，也要防止購房者的房價預(yù)期走向極端，房地產(chǎn)的地位一定程度上決定了下一階段的調(diào)控政策或會著力防止房價出現(xiàn)過度下滑。所以，房價波動范圍在10%以內(nèi)是可以預(yù)見的。

第二，面臨房地產(chǎn)有價無市的趨勢，在一城一策的調(diào)控手段下，活躍房地產(chǎn)市場的措施或相繼出臺。

面臨購房意愿的普遍下滑，雖然開發(fā)商紛紛推出特價房、一口價、首付分期等形式來吸引購房者，但是開發(fā)商所釋放的這些利好基本都是打了優(yōu)惠這兩個字的擦邊球，實質(zhì)性利好少之又有。對此，有不少網(wǎng)友表示，特價房僅僅只是個噱頭，要是真金白銀的降幾千，肯定會有很多人入手。所以，目前的房地產(chǎn)市場就是一場拉鋸戰(zhàn)，購房者坐等降價，開發(fā)商雖然著急業(yè)績增長問題，但基本還是選擇先扛著，總而言之，觀望下一步政策的出臺成了雙方最主要的選擇。

筆者認(rèn)為，春節(jié)期間樓市的低迷或會對2019全年的房價走向產(chǎn)生一定的傳導(dǎo)效應(yīng)，而為了改變這種有價無市的格局，在一城一策的調(diào)控手段下，刺激房地產(chǎn)市場活躍度的相關(guān)措施或會相繼出臺。在筆者看來，這些措施主要體現(xiàn)兩個原則：一方面，在繼續(xù)遏制投機(jī)炒房和穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)之上，鼓勵和引導(dǎo)剛需購房者入場，比如下調(diào)首套房貸利率，放寬落戶政策，加入城市搶人大戰(zhàn)，松綁各地不合時宜的調(diào)控措施等等。另一方面，加大對租賃住房的政策支持，引導(dǎo)居民租賃消費。

第三，房地產(chǎn)市場持續(xù)回歸理性，開發(fā)商和購房者角色發(fā)生轉(zhuǎn)變，靠房子賺錢越來越難。

目前，雖然樓市銷售遇冷，但是購房者對于品質(zhì)好房的需求并未減少，正如經(jīng)濟(jì)日報所說的“好項目仍然一房難求”。此前有報道稱，在三四線城市，如果遇到一個好的項目開盤，半個城的人都去了。雖然這有夸張的意思，但也透露出兩點信息：一方面，隨著房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)，購房者已經(jīng)告別了見房就買的階段，普通購房者更加看重房子的品質(zhì)。另一方面，購房者認(rèn)知的轉(zhuǎn)變給開發(fā)商提出了更高的要求，不僅要考慮把房子賣出去，更要提高樓盤的整體品質(zhì)，所以這使得開發(fā)商的角色發(fā)生了轉(zhuǎn)變，不僅要做好一個開發(fā)商，而且還要做一個服務(wù)商。

開發(fā)商和購房者態(tài)度以及角色的轉(zhuǎn)變，說明以后靠房子賺錢越來越難了。在房住不炒的定位下，隨著房子一點點剝?nèi)ソ鹑趯傩缘耐庖拢稒C(jī)炒房客無法享受到短期內(nèi)房子差價上升帶來的巨大利潤，炒房盈利空間被大大壓縮，而開發(fā)商也無法再盲目追求房地產(chǎn)市場帶來的巨大紅利，逐漸進(jìn)入了低利潤時代。此外，隨著房子回歸到居住的本質(zhì)屬性，只有靠譜的房子才能獲得更高的市場占有率，所以在微利潤時代不可避免的面臨著行業(yè)規(guī)?；母偁?。筆者認(rèn)為，大開發(fā)和高盈利的階段已經(jīng)過去了，無論是購房者還是開發(fā)商都應(yīng)該慢慢接受并習(xí)慣常規(guī)利潤甚至是低利潤的現(xiàn)實。

針對2019年的房地產(chǎn)市場，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，2019年房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)從房價上漲過快轉(zhuǎn)變到過度下滑，所以需要穩(wěn)住國民經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)住銷售和房價。其實，一言以蔽之，目前國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定需要樓市和房價的穩(wěn)定。筆者認(rèn)為，這既是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位決定的，也是目前全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境決定的。

總而言之，根據(jù)目前樓市政策釋放的信號來看，“一城一策”將引導(dǎo)2019年房地產(chǎn)市場全年的走向，這既是為了避免房價上漲壓力較大的城市反彈，也是為了避免房價下行壓力較大的城市大幅跌落。所以，平穩(wěn)將會是貫穿2019年房地產(chǎn)全年的主基調(diào)，對于還在糾結(jié)能不能買房的購房者來說，最根本的就是從自己的實際需求出發(fā)。