經(jīng)歷2018年末的業(yè)績沖刺后，2019年首月房企表現(xiàn)較為平淡。
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2019年1月百強房企中超3成權(quán)益銷售金額同比下滑。萬科以481.7億元銷售金額排名第一，碧桂園以460億元排名第二。前三甲萬科、碧桂園、恒大1月的銷售額均有同比近三成的下滑程度。
克而瑞研究指出，隨著自去年四季度以來市場加速下行回調(diào)，疊加春節(jié)傳統(tǒng)淡季，1月重點城市供應(yīng)面積環(huán)比銳減54%，成交面積亦環(huán)比下跌31%。相比2018年同期，供應(yīng)、成交面積同比分別下降8%和14%?？梢姡w市場下行趨勢逐月加速。
TOP10門檻下降近30億元
根據(jù)克而瑞發(fā)布的榜單，2019年1月TOP100房企銷售額均沒有超過500億元，而2018年碧桂園、萬科、恒大均超過了600億元。
2018年1月，全國房企TOP10的門檻是147.7億元銷售額，而2019年1月門檻降低了近30億元，變?yōu)?20億元。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，一線城市樓市成交面積整體環(huán)比下降約38%。其中，廣州成交面積環(huán)比降幅明顯，達65%；北京環(huán)比降幅超過40%；深圳降幅近三成；上海基本持平。
中國指數(shù)研究院分析指出，“受春節(jié)臨近因素影響，房企也逐步放緩?fù)曝浌?jié)奏。隨著市場趨穩(wěn)、消費回歸理性，房企從追求規(guī)模轉(zhuǎn)換到規(guī)模與效益并重，在穩(wěn)定中謀求長遠發(fā)展。”
1月份全國30個重點城市整體供應(yīng)下降明顯，合計新增供應(yīng)1794萬平方米，環(huán)比腰斬，相較2018年同期下降8%，熱點一二線城市推盤均大幅下降。主要在于年初屬傳統(tǒng)淡季，且市場本身熱度下滑，房企推盤意愿不足。
一線城市供應(yīng)不足百萬平方米，北上廣深4城環(huán)比降幅均超50%，北京甚至整月無推新盤入市。環(huán)比來看，除深圳外的北上廣3城均不及2018年同期。因此可見，隨著市場下行逐步加劇，當(dāng)前房企面對市場的心態(tài)已發(fā)生轉(zhuǎn)變，整體供應(yīng)量維持低位。
二三線城市供應(yīng)1696萬平方米，環(huán)比下降50%，同比下降9%。30個重點二三線城市中，僅11城好于去年同期，其余各城供應(yīng)體量均有不同幅度的下調(diào)。尤其是廈門，1月僅極少量島外項目尾盤加推，供應(yīng)量低至1萬平方米，同環(huán)比跌幅均超90%。
思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，房企銷量下滑一方面是政策因素，隨著新的因城施策分類指導(dǎo)，各個地方政府對區(qū)域市場調(diào)控結(jié)果承擔(dān)主要責(zé)任，因此地方政府不會出現(xiàn)盲目無序的大面積政策解綁，樓市成交量很難反彈。從往年來看，一二線城市和二三線城市的熱度會有反差，但2019年出現(xiàn)了整體樓市全面穩(wěn)定的局面。
融資規(guī)模加大
銷售額下降的同時，房企融資規(guī)模卻在攀升，融資成本保持在高位。
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，1月份，房企融資規(guī)模近1900億元；在金融去杠桿、強監(jiān)管的背景下，房企逐漸進入集中償債期，企業(yè)對資金的需求明顯增加。從融資渠道來看，優(yōu)先票據(jù)是房地產(chǎn)企業(yè)的首選融資渠道，占當(dāng)月融資總額的28.8%，平均融資成本為8.53%；超短期融資券1月份融資近200億元，接近2018年全年的50%，主要用于償還利息。
另一方面，2018年受限制的海外融資規(guī)模創(chuàng)新高。在國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)緊張的背景下，房企不斷加大海外融資力度，據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，1月份房企累計發(fā)行21只海外債，融資總額66.2億美元，較2018年月均43億的規(guī)模增長超50%；平均融資成本為9.65%，比去年全年高出2.03個百分點。
中國指數(shù)研究院分析指出，“2019年伊始，在業(yè)績壓力驟減的背景下，房企推盤力度明顯下降，拿地規(guī)模收縮，但企業(yè)資金壓力突出，償債高峰期到來，房企融資力度明顯加大。預(yù)計2月份因為春節(jié)的原因，房企業(yè)績將不會有太大突破，企業(yè)的經(jīng)營策略也將以穩(wěn)健經(jīng)營、謹(jǐn)慎拿地為主，規(guī)模大、運營優(yōu)的企業(yè)將繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展。”
郭毅表示，整個地產(chǎn)行業(yè)還是頭部企業(yè)占據(jù)大的份額，龍頭房企為了保持規(guī)模，在拿地和融資方面仍保持很大的熱情，隨著強者恒強局面的不斷深化，出現(xiàn)了一種比較吊詭的局面，一方面企業(yè)在融資和拿地方面很活躍，而另一方面出現(xiàn)市場成交企穩(wěn)甚至走低的狀態(tài)。
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