“客少房多，供大于求”是安居客大數(shù)據(jù)近期對(duì)江西省贛州市樓市的評(píng)估。這座三線城市其房?jī)r(jià)卻在兩三年的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了逆襲。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃粡臉I(yè)5年多的中介人員透露，2015年贛州的房子均價(jià)僅5千左右，到目前均價(jià)1萬(wàn)以上的房子隨處可見(jiàn)。而贛州只是三四線城市中的一個(gè)縮影。
2018年初，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組對(duì)比了全國(guó)141個(gè)主要城市大數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，2018年4月，西雙版納、咸陽(yáng)、南充、樂(lè)山等城市進(jìn)入房?jī)r(jià)環(huán)比漲速前10位。同期房?jī)r(jià)中位數(shù)過(guò)萬(wàn)的55城中，包括佛山、泉州、金華、昆山、漳州、南通、張家港、中山、滄州、泰州、衢州、保定等三四線城市。
而2018年下半年以來(lái)至2019年春節(jié)期間，三四線城市樓市表現(xiàn)愈加“冷靜”。據(jù)江西省贛州市中海·左岸嵐庭的銷(xiāo)售告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，春節(jié)期間首付可做到兩成，貸款八成。相比于2018年上半年首付五成或八成的情況，下半年購(gòu)房門(mén)檻明顯降低。
棚改貨幣化帶動(dòng)市場(chǎng)
棚改貨幣化政策、一二線城市房?jī)r(jià)快速上漲等因素帶動(dòng)了三四線城市房?jī)r(jià)的快速上漲。再加上，大品牌開(kāi)發(fā)商也紛紛進(jìn)入三四線，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫向《華夏時(shí)報(bào)》記者如此表示。
據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2016年和2017年棚改開(kāi)工大致在每年600萬(wàn)套左右，其中2016年實(shí)際開(kāi)工606萬(wàn)套，2017年實(shí)際開(kāi)工609萬(wàn)套。2017年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定2018年至2020年棚改計(jì)劃開(kāi)工1500萬(wàn)套，也就是每年開(kāi)工500萬(wàn)套。但2017年底住建部披露2018年棚改計(jì)劃開(kāi)工580萬(wàn)套，超出了此前500萬(wàn)套的預(yù)期。
住建部數(shù)據(jù)顯示，2014年，棚改貨幣化的比例還只有9%，幾乎可以忽略不計(jì)，2015年有所增加，但也不顯著，但在2016年突然躍升到40%以上，2017年超過(guò)50%，局部地區(qū)更是超過(guò)80%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波就此表示，棚改加速了三四線城市“去庫(kù)存”的效果。也由此引發(fā)了新一輪房企對(duì)于三四線城市的開(kāi)發(fā)熱潮，并在一定程度上助推了三四線城市房?jī)r(jià)的上漲。
棚改貨幣化退潮將至
2018年7月31日，中共中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，過(guò)去無(wú)論中央還是地方文件，相關(guān)表述都是“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。隨后，又傳出城市棚戶區(qū)改造審批權(quán)收歸中央、限制企事業(yè)單位買(mǎi)房等消息，若干已打算放松限購(gòu)的地方政府被迫繼續(xù)從嚴(yán)。
2018年10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確指出：因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。對(duì)新開(kāi)工棚改項(xiàng)目抓緊研究出臺(tái)金融支持政策，嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為。
近期全國(guó)多個(gè)省市召開(kāi)了地方兩會(huì)和住房工作會(huì)議。不少地方開(kāi)始公布2019年的棚改工作目標(biāo)，相比2018年的數(shù)據(jù)，腰斬的地方不在少數(shù)。
其中，山西從12.52萬(wàn)套下調(diào)至3.26萬(wàn)套，下調(diào)幅度為74%；河南從50萬(wàn)套下調(diào)至15萬(wàn)套，下調(diào)幅度為70%；北京從2.36萬(wàn)套下調(diào)至1.15萬(wàn)套，下調(diào)幅度為51%；西藏從3.5萬(wàn)套下調(diào)至1.89萬(wàn)套，下調(diào)幅度46%。
從已知的棚改目標(biāo)來(lái)看，2019棚改目標(biāo)總量下調(diào)幅度超過(guò)了20%。
張波認(rèn)為，2018年下半年P(guān)SL（抵押補(bǔ)充貸款）收緊，國(guó)開(kāi)行總行收回了項(xiàng)目的審批權(quán)就預(yù)示著對(duì)于三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)了關(guān)注，也可以視為三四線政策收緊的一個(gè)標(biāo)志性起點(diǎn)。但隨著棚改政策調(diào)整并逐步完成，加之三四線凈人口凈流入量難以保持高位增長(zhǎng)，未來(lái)三四線需求量會(huì)逐年呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的上漲亦會(huì)逐步乏力。
返鄉(xiāng)置業(yè)漸趨冷靜
在外地工作十多年的李先生家鄉(xiāng)是江西省撫州市某縣城，早在十年前已在縣城購(gòu)置了新房。多年在外工作的積累，李先生想換一套大點(diǎn)房子。2019年春節(jié)期間，李先生多次往返于撫州市部分新樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心，在最后仍未購(gòu)房成功。李先生向記者闡述道，不著急慢慢看，房?jī)r(jià)還是太高了，四五線小城市的價(jià)格都快到一萬(wàn)了，再等等。
據(jù)李先生轉(zhuǎn)述，其多位朋友選擇了去二線城市購(gòu)房，原因之一是其房?jī)r(jià)只比家里的房?jī)r(jià)高了一些，再加上工作需求，選擇在二線城市購(gòu)房反倒成為一種“潮流”。
58同城聯(lián)合36氪近日發(fā)布的《2018-2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家鄉(xiāng)及周邊城市置業(yè)的意向，另有38.0%的人選擇留在工作的大城市拼搏。與2018年的58.7%相比，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群占比略有下降。
在《華夏時(shí)報(bào)》記者與身邊有購(gòu)房意愿的朋友交談時(shí)也發(fā)現(xiàn)，普遍認(rèn)為目前家鄉(xiāng)房?jī)r(jià)“虛高”，應(yīng)該會(huì)回歸理性。
鄭叔倫向記者表示，2018年全國(guó)房地產(chǎn)整體形勢(shì)下行，一線城市房?jī)r(jià)皆出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)變，返鄉(xiāng)置業(yè)人群對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的判斷出現(xiàn)了變化，未來(lái)三四線房?jī)r(jià)下跌預(yù)期增加。在整體市場(chǎng)不景氣的情況下，三四線城市將承受較一二線城市更大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。
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