現(xiàn)在的樓市環(huán)境里，開發(fā)商們的日子真是不太好過。
上有限價壓著，漲不了價。而且樓市環(huán)境這么冷，漲了價房子不好賣。想降價也不容易，繼新名詞“降價未遂”橫空出世之后，在江蘇邳州市又出現(xiàn)一個新詞，“惡意降價”。
這真是奇聞一件。開發(fā)商這是和誰有這么大仇怨，非要帶著“惡意”去降價？這個惡意又是沖誰去的？
“惡意降價”被通報
這個冬天，江蘇有點冷，邳州市也不例外。但比天氣更冷的，是當?shù)氐臉鞘?，心急的是則當?shù)亻_發(fā)商。
2018年2月初，江蘇省邳州市房地產(chǎn)商會發(fā)布一則《關(guān)于邳州房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)銷售亂象的通報》流傳于網(wǎng)絡(luò)。引來眾多圍觀。
公告里聲稱：
邳州有個別樓盤出現(xiàn)了以低價擾亂市場、不正當競爭，銷售價格嚴重低于備案價格的情況，個別樓盤降幅達2000元/平方米，此種行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場的秩序。
邳州房地產(chǎn)商會要求房企按照備案價銷售，不得挑起價格戰(zhàn)。
2月8日，邳州市相關(guān)部門的回復(fù)證實了這個消息，“上述通報是屬實的，但針對該商會的合法性以及上述通報所提出的房地產(chǎn)亂象，我們正在調(diào)查。房產(chǎn)也是一種商品，降價也是一種市場行為，只要不是惡意降價，我們就不會干預(yù)，但會根據(jù)上級精神遏制房價過快上漲。”
值得注意的是，邳州是2018年全國綜合實力百強縣市第37位，且入選2018年工業(yè)百強縣（市），還是全國縣域經(jīng)濟綜合競爭力100強。一個經(jīng)濟實力不俗的縣也過上開發(fā)商降價賣房的日子，樓市寒冷真有這么大的威力？
房子不好賣 開發(fā)商降價保命
幾個月前的邳州市，樓市還曾十分火熱。2018年11月，全市新建商品房同比和環(huán)比均為上漲。11月，邳州新房備案成交1064套，環(huán)比上月增長40.2%，同比上漲38.7%。
風(fēng)向轉(zhuǎn)變始自2018年12月。按照邳房網(wǎng)的統(tǒng)計，12月網(wǎng)簽備案成交976套，比11月減少88套，環(huán)比下跌8.27%。這一下跌勢頭一直延續(xù)至1月。2018年1月網(wǎng)簽套數(shù)為852套，環(huán)比下跌12.7%。
彼時，邳州樓市連續(xù)兩月下跌，看起來是樓市隨著冬天的到來一起進入了寒冷季節(jié)。
但是開發(fā)商們能忍受飄雪的天氣，卻無法接受冰涼的市場。就在2月伊始，沉不住氣的開發(fā)商想要降價保命。
這下，當?shù)赜行┤私邮懿涣肆?。房地產(chǎn)商會直接甩出書面通知喊話，要求行業(yè)內(nèi)“個別房企”不要搞價格戰(zhàn)，不要擾亂市場秩序。
降價就是擾亂市場秩序，這波操作不僅讓降價的開發(fā)商有些蒙，也讓一眾吃瓜群眾有些措手不及。房企漲價的時候從不見有人出來喊話“惡意漲價”、“擾亂市場秩序”，房價一降，市場秩序就被擾亂了？
無獨有偶，就在邳州出現(xiàn)“惡意降價”之前的幾個月，毗鄰的安徽省曾出現(xiàn)過開發(fā)商“降價未遂”的笑話。
2018年11月，安徽合肥某樓盤傳出降價6000元/平米，結(jié)果沒多久，當?shù)胤慨a(chǎn)局長親自前往調(diào)研，回頭房價便又漲了回去。緊接著，碭山某樓盤降價后，當?shù)卣M織召開了一次“降價未遂事件”約談會，停辦相關(guān)樓盤預(yù)售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰。
前有降價未遂約談會，近有惡意降價被通報，開發(fā)商降價是動了誰的奶酪，竟如此不受待見？
土地收入不能丟房子卻越來越多
邳州2018年全年共出讓145宗地塊，成交135宗，總成交金額66.33億元。尤其是11月、12月，分別拍出27宗、20宗，且多為低溢價成交。也就是說，地方政府賣出去的土地，不像以往那樣能賺。
再來看看2018年邳州市的一般公共預(yù)算收入為140.17億元，也就是說，土地出讓金和一般公共預(yù)算收入的比值為0.47:1。這個比值凸顯出土地對于當?shù)氐闹匾浴?/div>
樓市或許真的有些冷，開發(fā)商若是想要降價回籠資金，以求度過寒冬，不僅要做好準備以防“房鬧”來找事，還得小心翼翼平衡各方利益，這么看起來，房企的日子有點不太好過，難怪萬科還曾高喊“活下去”。
開發(fā)商不會希望房價下跌。就像買了房的不希望資產(chǎn)貶值一樣。但開發(fā)商確實就這樣做了，這背后想必有讓他們不得不如此做的原因。
從徐州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的預(yù)售許可證信息發(fā)現(xiàn)，2019年1月邳州市共發(fā)放14張商品房預(yù)售許可證，相比12月的9張增長了55.5%。再加上2018年下旬發(fā)放的預(yù)售許可證，邳州樓市庫存并不少。
事實上，這次開發(fā)商大幅度打折賣房的背后，多數(shù)都有著庫存因素。
拿前期漲幅居前的杭州來說，2018年杭州全年土地成交2498億元，位列全國第一。截至年底，庫存大約14.8萬套，最多的余杭區(qū)有83.9萬方，蕭山超過300萬方。
其他城市同樣存在庫存增加的情況。長江證券的15個城市數(shù)據(jù)顯示，平均去化周期為36.9周，其中一線城市為42.4周，二線城市為27.5周，同比分別增加23.2%和19.7%。新房源馬不停蹄入市對當前房地產(chǎn)市場造成巨大壓力，在成交低迷的大環(huán)境下，前期被推高的房價搖搖欲墜，降價保命也就成了開發(fā)商不得已而為之的選擇。
防漲防跌，樓市救火忙
開發(fā)商能不能降價，看起來是個問題，實際上不應(yīng)該是個問題。
按照邳州相關(guān)部門負責人的說法，房產(chǎn)也是一種商品，降價也是一種市場行為。“只要不是惡意降價，我們就不會干預(yù)，但會根據(jù)上級精神遏制房價過快上漲。”
問題就在于怎么評定惡意降價。
所謂的惡意降價，在經(jīng)濟學(xué)上是指以低于市場價的價格銷售商品，損害市場正常的價格標準。但在市場上，行情好的時候賣得貴，行情差的時候賣得便宜，是正常的市場行為。
邳州惡意降價的最新進展是，邳州市房產(chǎn)服務(wù)中心及相關(guān)部門對商會負責人進行了約談，提出嚴肅批評，責成收回通報。
以后房企們還想降價的話，或許會再掂量一下。
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