隨著行業(yè)下行，房企銷售勢頭減緩，加上房企普遍面臨的債務(wù)兌付壓力下的資金荒，房企拿地已陷入深度觀望情緒中。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2019年開年，一二線城市賣地減少趨勢明顯，1月全國40個(gè)一二線城市土地成交金額2525.9億元，同比2018年同期下調(diào)了15.4%。熱點(diǎn)城市土地市場退燒明顯，土地呈明顯分化趨勢。
一二線成交下滑
新年伊始，全國一二線城市土地成交額下滑趨勢顯著，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月全國40個(gè)一二線城市共成交1134宗土地，成交面積為9896.35萬平方米，平均樓面價(jià)為2550.3元/平方米。值得注意的是，40個(gè)一二線城市土地銷售金額2525.9億元。同比下調(diào)15.4%，環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到32.4%。熱點(diǎn)城市土地市場退燒明顯，土地呈明顯分化趨勢。
與此同時(shí)，從成交土地的平均溢價(jià)率來看，40個(gè)城市中，平均土地溢價(jià)率僅為8.67%。有32個(gè)城市出現(xiàn)溢價(jià)率下調(diào)。其中，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%上下，持續(xù)保持低位。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前全國多城市土地市場依然處于調(diào)整期，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。一二線城市土地價(jià)格相對(duì)較高，而三四線城市土地市場較為活躍，在2018年，大量的房企進(jìn)入三四線城市拿地，推動(dòng)了熱點(diǎn)城市的土地銷售額歷史同期紀(jì)錄再次刷新。
同時(shí)，房企當(dāng)前正面臨資金壓力。從2016年的“9·30”開始，全國一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。開發(fā)商拿地積極性降低，也導(dǎo)致土地市場的溢價(jià)率降低，甚至是土地流拍顯現(xiàn)增加。
數(shù)據(jù)顯示，2018年以來的土地流拍數(shù)量出現(xiàn)激增。去年全國一二線城市的土地流拍數(shù)量上升接近300宗，創(chuàng)六年內(nèi)新高。成功拍出的地塊大多也幾乎是底價(jià)成交。
開發(fā)商的猶豫
實(shí)際上，當(dāng)前各地推地規(guī)模和節(jié)奏均處于較高水平。
春節(jié)前，北京土地市場持續(xù)發(fā)力，連續(xù)3天出讓10宗地。2月2日，通州區(qū)兩宗地、豐臺(tái)區(qū)一宗地集中出讓，總成交金額80.1億元。算上1月31日北京土地成交的150.03億元，以及2月1日成交的68.98億元，春節(jié)前三天，北京賣地收入達(dá)299.11億元。
而在今年1月，北京土地也實(shí)現(xiàn)了密集成交，單月成交金額達(dá)187億元。當(dāng)期北京還有多塊土地掛牌等待交易。
各地推地的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，這也是企業(yè)拿地態(tài)度不夠積極的原因之一。同樣以北京為例，大量的共有產(chǎn)權(quán)和限競房明顯降低了房企拿地積極性。
統(tǒng)計(jì)顯示，從今年北京推地情況來看，基本位于通州、石景山、朝陽、密云、豐臺(tái)、海淀、懷柔等地，城市核心區(qū)地塊基本缺席。同時(shí)，從土地性質(zhì)來看，入市地塊基本為共有產(chǎn)權(quán)和限競房土地。包括推地?cái)?shù)量較多、位置較好的通州區(qū)域亦是如此。
有業(yè)內(nèi)人士分析，此前共有產(chǎn)權(quán)因產(chǎn)權(quán)限制，令市場去化較慢，給企業(yè)未來盈利帶來一定限制。限競房則更是因?yàn)楣?yīng)爆倉在全年表現(xiàn)十分慘淡。隨著后續(xù)大量限競房入市，銷售變現(xiàn)已經(jīng)成為最困擾當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的問題。大量的供應(yīng)讓企業(yè)選擇更多，價(jià)格也更合理。但開發(fā)商又不得不考慮后續(xù)銷售問題，這也令房企拿地不是，不拿地也不是。
一二線仍有機(jī)會(huì)
專家分析，樓市逐漸進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)。信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。但未來一二線城市仍具備競爭力。部分城市在供地結(jié)構(gòu)上或許會(huì)做出微調(diào)，適當(dāng)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊提振企業(yè)信心。例如北京近來推出了不限銷售價(jià)格，不限“7090”政策的地塊。
此外，從去年開始，房企已經(jīng)流露出從三四線城市退卻的跡象，對(duì)一二線城市或許是個(gè)利好。統(tǒng)計(jì)顯示，2018年全國土地流拍數(shù)達(dá)1808塊，同比增長93.16%。部分一線城市流拍數(shù)量打破近十年紀(jì)錄；三四線城市流拍數(shù)量遠(yuǎn)超一二線總和。
三四線城市土地供應(yīng)加大，調(diào)控力度不減以及企業(yè)融資情況惡化成為流拍走高的主要因素，而且，三四線城市上一輪市場供應(yīng)已趨近飽和。因此，雖然一二線城市當(dāng)前調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來說，一二線城市消費(fèi)人群的購買力相對(duì)堅(jiān)挺，為了加大銷售規(guī)模，開發(fā)商依然有望在未來走出觀望集中拿地。
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