教你投資公寓有哪些技巧，想投資公寓的來(lái)看一下吧
作為精明的投資者，我們的每一筆投資都應(yīng)是審慎而有效。在當(dāng)下公寓越趨越熱的背景下，這類的投資又是否適合你？
一、公寓適合什么人？
1、有家有口的人
成家立業(yè)，收入穩(wěn)定，但沒(méi)有太大的增值空間，然而未來(lái)新的挑戰(zhàn)又接踵而來(lái)，孩子的教育費(fèi)用，父母的養(yǎng)老費(fèi)用，工資只是杯水車薪，是時(shí)候努力一把了，買間公寓，風(fēng)險(xiǎn)小，收益平穩(wěn)，一個(gè)月領(lǐng)兩份工資，家庭也會(huì)越來(lái)越幸福。
2、做長(zhǎng)線投資的人
具有長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，并且具備強(qiáng)大資金實(shí)力的人，一定要考慮投資公寓。一房養(yǎng)三代這句話一直被投資圈人士視為金口玉言，公寓是長(zhǎng)線投資的最好選擇，隨著公寓越來(lái)越成熟，公寓會(huì)越來(lái)越值錢。
3、自營(yíng)投資的人
長(zhǎng)期租他人的房子，不如自己買一套公寓，你可以算算，其實(shí)多年交付的租金加在一起，都可以買一套同面積的公寓了，所以正在自營(yíng)的你一定要買套公寓。
4、資金被股市套住的人
在股市海里沉浮，不知何時(shí)解套的人，更應(yīng)該投資公寓，租金收益，升值收益，雙平衡，成為你股市失意時(shí)的一劑良藥
5、投資養(yǎng)老的人
大多數(shù)人，后半生的積蓄會(huì)越來(lái)越少，為自己準(zhǔn)備一份穩(wěn)定的養(yǎng)老保障對(duì)于準(zhǔn)備養(yǎng)老的人來(lái)說(shuō)目前是最重要的任務(wù)，與其讓錢在銀行貶值，不如投資一間公寓，無(wú)須費(fèi)心費(fèi)力地經(jīng)營(yíng)即可坐收租金。
如果你是上面其中一種人，在你手握充裕資金蠢蠢欲動(dòng)之時(shí)，你又知道投資公寓有哪些坑？
二、公寓投資原則
其一，在選擇公寓投資房的時(shí)候，可以逆向思維，從購(gòu)買之后的出租往回推，站在租客的角度去考慮，一下子會(huì)豁然開(kāi)朗。這有兩個(gè)好處，如果買的是投資房，買來(lái)之后打算出租，那么符合房產(chǎn)所在區(qū)域租客需求的房子當(dāng)然更容易出租，租金回報(bào)率也會(huì)比較理想，這是從現(xiàn)金流角度說(shuō)。
其二，如果你買的房產(chǎn)能夠吸引更多的租客，說(shuō)明房產(chǎn)更能滿足該區(qū)的居住需求，在將來(lái)出售或者評(píng)估時(shí)會(huì)獲得更高的資產(chǎn)增值。從這個(gè)角度去思考，下次選擇投資公寓時(shí)，可以遵從以下幾個(gè)原則：
原則一 地段
單論租金，繁華商圈的公寓租金要比其他區(qū)域的租金高出80%—120%，而且供不應(yīng)求。
原則二 越小越賺
越小的產(chǎn)品投資收益越高，小公寓投資門(mén)檻低，雖然租金相較大公寓產(chǎn)品略有降低，但公寓為長(zhǎng)期收益，從長(zhǎng)期角度比較，小公寓產(chǎn)品更容易回本，收益年限也更長(zhǎng)。
原則三 配套完善
對(duì)公寓租住客群來(lái)說(shuō)，他們主要的需求就是方便，追求效率，所以，周邊的配套是他們非?？粗氐?，配套越完善，租金越高。
另一方面，什么樣的公寓要謹(jǐn)慎投資？
1、單一公寓產(chǎn)品的大社區(qū)
純粹的公寓項(xiàng)目，一個(gè)10萬(wàn)平方米社區(qū)的常駐人口就可能高達(dá)4000-5000人，周邊的交通擁堵、公共配套不足等問(wèn)題都將凸顯。因此，為了確保居住品質(zhì)，購(gòu)買公寓，務(wù)必要選擇多類住宅產(chǎn)品混搭的社區(qū)。
社區(qū)內(nèi)規(guī)劃多種住宅產(chǎn)品，將有效平衡社區(qū)的人口密度，提升舒適度。特別是搭配開(kāi)發(fā)了低密度的別墅類產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商出于提升利潤(rùn)率的目的，才有動(dòng)力在園林綠化、配套服務(wù)等方面大手筆投入，公寓的業(yè)主也才有機(jī)會(huì)享有更高標(biāo)準(zhǔn)的公共設(shè)施及服務(wù)。
公寓價(jià)值的高地則是綜合體物業(yè)，只有集辦公、商業(yè)、酒店、公寓等多種產(chǎn)品于一身的綜合體，得以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部各功能、各產(chǎn)品間需求的互通共生，才能有機(jī)地促進(jìn)整個(gè)社區(qū)的價(jià)值高企。
辦公人群支撐起公寓的居住需求和商業(yè)的消費(fèi)運(yùn)營(yíng)，公寓居住客群又為商業(yè)的夜間經(jīng)營(yíng)帶來(lái)源源不斷的消費(fèi)，酒店，是辦公人群的商務(wù)消費(fèi)場(chǎng)所，亦是公寓人群的生活消費(fèi)之地。
一個(gè)各業(yè)態(tài)之間有機(jī)共生的綜合體，才能持續(xù)催升公寓的價(jià)值提升。單一的公寓產(chǎn)品，則會(huì)最大限度的暴露短板，宜居性欠佳的同時(shí)，也將影響到項(xiàng)目的未來(lái)升值。
2、交通弱，環(huán)境差
無(wú)論是保障日常自用的宜居，還是作為投資空間的促漲因素，交通與環(huán)境二者必不可少。
在國(guó)內(nèi)大城市發(fā)展歷史上，地鐵類軌道交通沿線均為房?jī)r(jià)和租金漲速最快的區(qū)域之一，而地處不可復(fù)制的自然資源周邊，同樣是誕生豪宅的絕佳之地。如果二者皆有不足，價(jià)格漲速將會(huì)明顯減慢。
3、缺少區(qū)域規(guī)劃支撐的項(xiàng)目
社區(qū)品質(zhì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的拉升總有上限，只有坐擁區(qū)域大規(guī)劃，規(guī)劃逐步落地的過(guò)程才是無(wú)限催漲房?jī)r(jià)的利器。
只有依托國(guó)家級(jí)、城市級(jí)的大規(guī)劃為區(qū)域帶來(lái)的千億投資，才能促使區(qū)域基建設(shè)施的煥然一新，壯大區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來(lái)龐大的居住需求。而地處一隅的公寓，孤木難支，難言發(fā)展。
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