財政部數(shù)據(jù)顯示，2018年全國土地使用權(quán)出讓收入達到6.5萬億元，同比增長25%。2018年全國土地出讓收入相關(guān)支出接近7萬億元，同比增長34.2%。賣地收入創(chuàng)新高，為地方在一般公共預(yù)算收入之外，再添更多可用的建設(shè)資金。
“2018年土地使用權(quán)出讓收入同比增長25%，該增幅相比2017年的40.7%有收窄。土地市場流拍增多也會對土地財政收入造成一定影響。但從土地使用權(quán)出讓收入/地方政府性基金預(yù)算本級收入的比值來看，卻呈現(xiàn)了不斷上升態(tài)勢。2015-2018年該比值分別為85%、88%、90%和91%。這從側(cè)面也說明，土地財政依賴癥其實還是在加大的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)。
賣地收入創(chuàng)新高
盡管土地市場熱度正在減退，但這無礙賣地收入創(chuàng)新高。
財政部最新數(shù)據(jù)顯示，2018年地方政府性基金預(yù)算本級收入71372億元，同比增長23.8%，其中土地使用權(quán)出讓收入65096億元，同比增長25%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，土地市場成交量上漲明顯，2018年賣地收入再創(chuàng)新高的確是事實，從財政部的數(shù)據(jù)來看，土地使用權(quán)出讓收入同比增長25%，從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長9.5%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積比上年增長14.2%。因此無論是土地出讓的面積還是金額，2018年都創(chuàng)出新高。
中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，2018年賣地再創(chuàng)新高的原因在于：一是地方政府基于引導預(yù)期的考量，在庫存水平下行時積極供地，推動土地市場供需規(guī)模走向高位；二是從結(jié)構(gòu)上看，創(chuàng)新高的決定性因素是三四線城市土地市場的活躍；三是企業(yè)前期經(jīng)過了高規(guī)模去化后本身就存在進一步集中補庫存的需要。
但需要注意的是，2018年賣地收入創(chuàng)新高并不代表土地市場高溫。賣地收入創(chuàng)新高同時土地流拍也在創(chuàng)新高。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2018年全年，一二線城市住宅土地年內(nèi)土地流標合計高達382宗，流標宗數(shù)同比上漲167%，是最近6年來最高紀錄。另外，2018年一二線城市流標的住宅地塊起價合計金額也高達1683億，同比上漲高達220%，刷新歷史紀錄。
另外，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2018年，50大城市平均樓面價為2277元/平方米 ，相比2017年下調(diào)13.3%，這也是最近多年來首次出現(xiàn)土地價格明顯下調(diào)。另外，50大城市平均土地溢價率也在下調(diào)。50個城市中有47個城市出現(xiàn)了溢價率下調(diào)，占比高達94%。27個城市出現(xiàn)了平均樓面價下調(diào)，占比也高達54%。
對此，張波表示，土地溢價率下降表明土地市場降溫明顯，雖然全年土地出讓收入同比增長，但溢價率同步降低也是不爭事實。影響溢價率的因素包括政府行為，重點在土地出讓環(huán)節(jié)進行相應(yīng)調(diào)整，例如限房價、競地價，另一個重要因素是房企對于市場未來預(yù)期更為謹慎，包括限價等因素導致房企對于未來房產(chǎn)上市交易價格持有更為保守的預(yù)期。
土地財政依賴癥
作為構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)的重要基石，土地財政一直備受詬病。但從2018年整體數(shù)據(jù)來看，各地方仍然難解土地財政依賴癥。從財政部發(fā)布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域主要涉及相關(guān)稅收和土地出讓收入等?？傮w上看，各類指標以正增長為主。而土地財政貢獻仍然占比很大。
2018年全國一般公共預(yù)算收入超18萬億元，增長6.2%，賣地收入達到一般公共預(yù)算收入的35%。
盡管調(diào)控嚴厲，但絕大部分城市土地市場活躍度不減。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從賣地金額來看，2018年，超過千億土地出讓金的城市有11個。其中，杭州賣地最高，金額達到2500億。另外，上海、鄭州、重慶、蘇州、北京、武漢、廣州、寧波、成都、天津10個城市賣地也達到了1000億以上。
黃瑜認為，這種高賣地規(guī)模的是非常態(tài)性的。2019年三四線受棚改貨幣化安置比例調(diào)整因素影響整體量價下行壓力較大，房企拿地會趨向?qū)徤?。而地方政府為了保持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定也將適當控制土地出讓節(jié)奏。
但她也表示，從2018年的土地出讓數(shù)據(jù)來看，全國層面土地財政的依賴度處于合理水平，但部分城市土地財政依賴度仍然很高。我國許多城市一方面仍然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施補短板的階段，另一方面新房市場規(guī)模仍占絕對地位，這就給土地財政的出現(xiàn)提供了土壤。因此，土地財政跟我國整體的財稅制度、土地制度、城鎮(zhèn)化階段都是分不開的。未來，進一步健全地方稅收體系，強化稅收對城市建設(shè)的支持作用是緩解高土地財政依賴的改革方向之一。
“目前來看，全國地方政府對于土地財政的依賴度處于近十多年的偏高水平。土地出讓金占地方財政稅收的總比重，自2013年以來一直維持在百分之三十多的均值。目前來說，土地出讓金是地方財政收入的主干。如果再加上地方房地產(chǎn)類的五類稅收（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 契稅、耕地占用稅、土地增值稅），則占到2017年地方財政收入的48%。按照今年的數(shù)據(jù)還會再高。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示。
張波認為，解決土地財政的根本出路在于，變“一次性土地出讓收入”為“房產(chǎn)持有型稅收”，換言之未來房地產(chǎn)稅全面落地，才是土地財政的解決之道。房地產(chǎn)稅不但有利于推動“土地財政”從根本上得到解決，而且還能有效保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，改變現(xiàn)有稅賦重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀，以此達到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制的效果。
住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，改變目前土地財政需要改革現(xiàn)在的土地制度，第一是在房地產(chǎn)稅的征收方面，能否逐步取代一部分的賣地來滿足地方政府需求；第二是土地供應(yīng)方面，為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求，城鄉(xiāng)土地一體化也是勢在必行的改革；最重要的是調(diào)整財稅體制改革，地方政府滿足地方的財稅需求，改革減少不必要的行政開支，減少對財政支出的擴張。
所以這不僅是房地產(chǎn)方面的問題，也是財稅體制的改革。
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