過(guò)去一年，青島的王虎（化名）密切關(guān)注著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，挑了一圈，最終并未選擇在高新區(qū)購(gòu)房。1月初，青島市高新區(qū)暫停“搖號(hào)售房”，雖然早已在別處安家半年有余，他現(xiàn)在仍不時(shí)接到樓盤(pán)銷(xiāo)售電話。“現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)電話特別多，有付全款打折的，還有交定金的促銷(xiāo)活動(dòng)”。

據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從去年底至今，除青島外，山東菏澤、廣東廣州相繼微調(diào)房地產(chǎn)政策。記者注意到，“一城一策”逐漸成為各省市樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞，其中1月24日，長(zhǎng)沙公開(kāi)表示開(kāi)展“一城一策”試點(diǎn)。而調(diào)整或有意調(diào)整樓市調(diào)控政策的地區(qū)已經(jīng)達(dá)到11個(gè)。

對(duì)此，華鑫證券研報(bào)認(rèn)為，今年政策難見(jiàn)全面性的放松，但可能出現(xiàn)一城一策的靈活調(diào)整。

從眾捧到降溫，青島高新區(qū)二手房掛牌價(jià)下降4.66%

“去年6月份之前，房源大多被開(kāi)發(fā)商控制，各種賣(mài)號(hào)的中介橫行，后來(lái)就有了搖號(hào)政策。”青島王虎也曾對(duì)高新區(qū)樓盤(pán)動(dòng)心，但最終卻并未選擇在此購(gòu)房，而是于去年年中在城陽(yáng)區(qū)入手了一套房產(chǎn)。

他對(duì)記者稱：“2017年有購(gòu)房者花10萬(wàn)-20萬(wàn)買(mǎi)號(hào)，房子1.25萬(wàn)元/平米帶裝修，到2018年第三季度，搖號(hào)買(mǎi)房?jī)r(jià)格一樣。我們的購(gòu)房群里就有人炫耀過(guò)自己花了10萬(wàn)拿到號(hào)。”

至于青島高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)如此火熱，或許與其區(qū)域位置及定位有關(guān)。據(jù)青島高新區(qū)官網(wǎng)，青島高新區(qū)位于市域地理幾何中心，區(qū)內(nèi)分布有多條高速公路、鐵路，臨近青島膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是大青島都市區(qū)的空間中樞和交通樞紐。此外，高新區(qū)主要突出發(fā)展科技服務(wù)業(yè)，加快推動(dòng)軟件與信息技術(shù)、藍(lán)色生物醫(yī)藥、海洋裝備研發(fā)、高端裝備智造、節(jié)能環(huán)保與新材料五項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)。目前，已有多個(gè)產(chǎn)業(yè)布局取得了不錯(cuò)的成績(jī)。

青島人于陽(yáng)（化名）也告訴新京報(bào)記者：“高新區(qū)現(xiàn)在比較火，青島西站離那兒不遠(yuǎn)，加上交通比以前方便了，很多人都去那兒買(mǎi)房。”

正因如此，青島高新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也流出不少傳言。王虎稱，“網(wǎng)傳市政府搬遷到高新區(qū)紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)，雖然市政府辟謠了很次，沒(méi)有搬遷的計(jì)劃，但也沒(méi)能阻止買(mǎi)房者。另外，還有各種消息說(shuō)有多條新地鐵要落到高新區(qū)，再加上高新區(qū)的房?jī)r(jià)目前由于限價(jià)等因素，還處于低點(diǎn)，剛需、改善、投資的人都買(mǎi)得多，所以比較火。”

安居客數(shù)據(jù)顯示，目前青島高新區(qū)二手房的房?jī)r(jià)均價(jià)為16194元/平米，遠(yuǎn)低于市南區(qū)、市北區(qū)以及李滄區(qū)等超2萬(wàn)元/平米的均價(jià)。

不過(guò)，1月3日，青島市城陽(yáng)公證處官方微信公眾號(hào)發(fā)布信息稱，接青島市國(guó)土資源和房屋管理局高新區(qū)分局通知，暫停執(zhí)行《青島市高新區(qū)商品房公證搖號(hào)售房規(guī)則》，這項(xiàng)規(guī)則實(shí)際上才推出半年。通知顯示，該規(guī)則的主要目的是“為了維護(hù)青島高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，整治炒房倒號(hào)、捆綁銷(xiāo)售、價(jià)外加價(jià)等亂象”。通知表示，“規(guī)則實(shí)施以來(lái)，高新區(qū)各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象得到了有效治理，切實(shí)維護(hù)了廣大購(gòu)房人的權(quán)益，確保了高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受新京報(bào)記者采訪時(shí)稱，高新區(qū)暫停搖號(hào)政策，其理由是房屋交易沒(méi)有過(guò)去那么擁擠，搖號(hào)意義不大，所以從這個(gè)角度看，當(dāng)前政策松綁符合預(yù)期。這其實(shí)也是和具體的市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行的匹配工作。

記者注意到，實(shí)際上，早在去年12月22日，青島市城陽(yáng)公證處官方微信公眾號(hào)就發(fā)布了“鑒于報(bào)名人員數(shù)量與可供房源數(shù)量比例低于1:1，所以終止新城紅島灣七號(hào)地塊15、16、17、18、21、22號(hào)樓公證搖號(hào)售房”的公告。此外，根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，目前青島高新區(qū)二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上月已下跌4.66%，高于全市二手房1.99%的環(huán)比跌幅。

“想買(mǎi)房的人比房源少，所以暫停搖號(hào)了。”王虎告訴記者，身邊去高新區(qū)買(mǎi)房的人，大多為普通買(mǎi)家，有的買(mǎi)家是由于舊房改造，選的貨幣安置，剛好去高新區(qū)換套面積大的。“一次性買(mǎi)幾套的那種炒房客，我只聽(tīng)銷(xiāo)售員說(shuō)過(guò)，但是沒(méi)見(jiàn)過(guò)。畢竟高新區(qū)相比市區(qū)來(lái)說(shuō)算便宜了，很多人湊湊首付也就買(mǎi)了。”

“一城一策”成關(guān)鍵詞，多地房地產(chǎn)政策微調(diào)

房地產(chǎn)政策松動(dòng)青島并非個(gè)例，去年底多地已經(jīng)拉開(kāi)調(diào)整序幕。

據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從去年底至今，山東菏澤取消住房限售，廣州放開(kāi)商服類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售對(duì)象等政策接連出臺(tái)。

如今，這兩地的住房限售政策已經(jīng)滿月。記者注意到，根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，1月份菏澤市的二手房掛牌價(jià)位為6502元/平米，環(huán)比上月下跌0.32%。廣州最新均價(jià)為32702元/平米，比上月上漲1.91%。

一直考慮在廣州購(gòu)房的屈康（化名）告訴記者：“廣州這項(xiàng)政策對(duì)我的購(gòu)房計(jì)劃并沒(méi)有什么影響，前兩年大學(xué)剛畢業(yè)，我就把戶口遷到廣州，所以有買(mǎi)房的資格。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，公寓之類(lèi)產(chǎn)業(yè)也不打算買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)時(shí)間太短，還怕影響落戶，耽誤孩子以后上學(xué)之類(lèi)的問(wèn)題。”

其實(shí)，進(jìn)入2019年，“一城一策”逐漸成為各省市樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前已有福建、河南、杭州、寧波等地表示，將研究制定并實(shí)行“一城一策”樓市調(diào)控方案。此外，長(zhǎng)沙等地也均開(kāi)展“一城一策”試點(diǎn)。

1月24日，長(zhǎng)沙市住建局表示，今年市住建局開(kāi)展“一城一策”試點(diǎn)，努力讓剛需人群有房可住、買(mǎi)得起房。

此外，據(jù)大河網(wǎng)消息，河南省十三屆人大二次會(huì)議17日召開(kāi)記者會(huì)，省住建廳副廳長(zhǎng)張達(dá)稱，2019年，將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市政府主體責(zé)任制，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。由此來(lái)看，地方房地產(chǎn)調(diào)控的主動(dòng)性、針對(duì)性正在增加。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期多城市出臺(tái)“一城一策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，本身是“因地制宜、分類(lèi)指導(dǎo)”的導(dǎo)向。不過(guò)在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下，會(huì)有更多的新意。短期內(nèi)各地政府不會(huì)強(qiáng)調(diào)政策放松，而會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“一城一策”的導(dǎo)向；在具體執(zhí)行過(guò)程中，往往各地會(huì)有放松的跡象。因?yàn)閷?shí)際上一些大城市確實(shí)出現(xiàn)了交易放緩和價(jià)格趨緩等現(xiàn)象，所以各地政策公開(kāi)或不公開(kāi)的放松現(xiàn)象會(huì)更多。

此外，他表示，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)“一城一策”，含義在于各地的調(diào)控自主權(quán)更大。各類(lèi)調(diào)控會(huì)有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔(dān)調(diào)控的責(zé)任。

實(shí)際上，“房住不炒”一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)定不移的方向。在2018年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上，再次明確“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，并提出因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

解讀

如何看待去年樓市嚴(yán)調(diào)控？

據(jù)悉，本輪房地產(chǎn)調(diào)控起源于2016年下半年，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)各地紛紛出臺(tái)限購(gòu)、限售、限貸等一系列調(diào)控措施，調(diào)控力度大、覆蓋范圍廣。

經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)控，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，累計(jì)增長(zhǎng)9.5%，增速較此前有所下降。其中住宅投資達(dá)85192億元，累計(jì)增長(zhǎng)13.4%，比1-11月份的增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

此外，我國(guó)在2018年1-9月、1-10月以及1-11月商品房銷(xiāo)售額累計(jì)增速已連續(xù)下降，從商品房銷(xiāo)售面積來(lái)看，已連續(xù)四個(gè)月的累計(jì)增速有所下滑，2018年1-12月份，商品房銷(xiāo)售面積為171654萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)1.3%。

房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)時(shí)期已過(guò)去？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)新京報(bào)記者表示，2018年可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷史上調(diào)控政策出臺(tái)最頻繁的年度。從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴(yán)為主。

房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去十幾年的調(diào)控歷史看，最核心的房地產(chǎn)政策是信貸政策，針對(duì)多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng)，其他政策的調(diào)整對(duì)樓市影響非常有限。

當(dāng)然，最近多個(gè)城市的微調(diào)對(duì)市場(chǎng)也釋放了一定的寬松信號(hào)。但同時(shí)住建部與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議依然強(qiáng)調(diào)了房住不炒。整體看，2019年的房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外政策微調(diào)越來(lái)越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。

2019年樓市走向如何？

張大偉表示，2019年，全國(guó)可能出現(xiàn)一輪起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，未來(lái)多個(gè)城市的很多微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)。特別是對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調(diào)整?，F(xiàn)在看來(lái)，市場(chǎng)基本面出現(xiàn)了變化，大部分城市出現(xiàn)了房源多于購(gòu)房者的現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向看，因城施策方面會(huì)有很多細(xì)分動(dòng)作，預(yù)計(jì)全國(guó)很多城市在2019年會(huì)有各類(lèi)政策，類(lèi)似政策不簡(jiǎn)單體現(xiàn)為放松，但肯定會(huì)有放松的內(nèi)容。

華鑫證券研報(bào)則認(rèn)為，今年政策難見(jiàn)全面性的放松，但可能出現(xiàn)一城一策的靈活調(diào)整。如果需求政策不放松的情況下，庫(kù)存的回升會(huì)給今年部分城市一手房市場(chǎng)帶來(lái)供給壓力，價(jià)格波動(dòng)幅度加大，而地方政府的土地出讓收入也會(huì)面臨較大的挑戰(zhàn)，基建補(bǔ)短板的資金來(lái)源目前也沒(méi)有完全脫離土地財(cái)政。因此不排除今年房地產(chǎn)政策出現(xiàn)部分松動(dòng)的可能。