羊城晚報訊 記者趙燕華報道：8月28日，國土資源部網(wǎng)站發(fā)布重磅消息：國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（簡稱《方案》），確定第一批在北京、上海、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。有分析認為，這是樓市調(diào)控以來真正意義上的大招，若租賃市場發(fā)展起來，會對于抑制高房價、高租金或產(chǎn)生重要影響。而另一個備受關(guān)注的話題是，若日后小產(chǎn)權(quán)房都可用作租賃住房，這是否等于給小產(chǎn)權(quán)房開綠燈？對此，國土資源部表示，集體租賃住房與“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談，二者有本質(zhì)的區(qū)別。

國家放大招13城入試點

《方案》透露，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。13個試點城市為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都，預(yù)計在2020年底試點結(jié)束前，探索出一批可復(fù)制可推廣的集體建設(shè)用地建租賃住房改革成果。

《方案》將完善集體租賃住房建設(shè)和運營機制,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。

引起外界關(guān)注的是，與此前從城市土地供應(yīng)端角度出發(fā)增加住房租賃供應(yīng)不同，本次提出的利用集體用地建設(shè)租賃住房，則是從農(nóng)村集體用地供應(yīng)端出發(fā)。

“小產(chǎn)權(quán)房”入場沒戲

眾所周知，目前我國的土地制度是城市用地歸國家所有，集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民享有使用權(quán)。在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建的房子，是不允許進入商品房市場流通和使用的，小產(chǎn)權(quán)房就是其中的典型。而農(nóng)村集體用地要變?yōu)槌擎?zhèn)用地，則需要通過地方政府征地，改變土地性質(zhì)。根據(jù)本次的試點方案，農(nóng)村土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，即可直接進入（租賃）市場，由此引發(fā)的對房價和小產(chǎn)權(quán)房的影響，成為社會關(guān)注焦點。在廣州知名房地產(chǎn)專家、方圓資產(chǎn)管理首席分析師鄧浩志看來，宅基地項目開發(fā)、出租或因此更活躍。

對于外界關(guān)于此舉是否為“小產(chǎn)權(quán)房”開綠燈的疑問，國土資源部給出正解，強調(diào)集體土地建設(shè)租賃住房和違法建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談。國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶就表示：“這次試點的租賃住房建設(shè)，符合規(guī)劃、依法審批，有不動產(chǎn)登記作保護，同時只租不售。而過去所說的小產(chǎn)權(quán)房，無論在用地上、規(guī)劃上、還是建設(shè)銷售上，都不受法律保護。”

有評論就指出，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市不是一時救急之舉，而是為了建立長效機制。因此必須立足長遠，爭取放大紅利的同時，還要著力避免出現(xiàn)歪嘴和尚念經(jīng)的情況，尤其是耕地紅線不可逾越，環(huán)境底線不容突破，不可借機開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。

平抑房價降低租金

此舉會對房價有何影響？ “這13個城市，將出現(xiàn)2到3折的房子。”新方案甫出，網(wǎng)上立即有評論稱，這個舉措最令人震撼的看點是：農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，直接進入了市場。土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產(chǎn)生重大影響。據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進測算，國有土地購置成本占房價的三分之一至三分之二，加上如由村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織參與開發(fā)的話，部分建安成本也可省略，綜合算下來，此類租賃房源與現(xiàn)有同類房源相比，租金水平或?qū)⒔?0%至70%。

業(yè)內(nèi)很多觀點認為，如果今后租購?fù)瑱?quán)能進一步完善，租賃市場又大擴容，對于居民來說，長期租房若能得到全面的利益保障，那么，買房的人也會相應(yīng)減少，這必然會促使房價回歸理性。