繼長租公寓爆出各類問題后，新年伊始，住房租賃市場迎來一大政策利好。2019年1月，上海證券交易所在新年致辭中表示，進(jìn)一步發(fā)揮債券市場直接融資功能，深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動公募REITs（不動產(chǎn)信托基金）試點，加快發(fā)展住房租賃REITs。
對于此番政策導(dǎo)向，分析人士指出，作為資產(chǎn)證券化的一種形態(tài)，在一段時間內(nèi)，我國的REITs被賦能于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著國家推動建立租購并舉的住房制度，2019年公募REITS試點的落地或?qū)⑦M(jìn)一步提速。
問題在于，住房租賃REITs能否打破長租公寓的資金掣肘？與此同時，對于長租公寓企業(yè)來講，一條新的融資渠道擺在眼前，它們又將如何布局？
住房租賃REITs有望落地
不管長租公寓未來如何演變，資本都將參與。實際上，作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，尤其面臨前期投入大，回收期較長，短期盈利能力難的問題。
其中，集中式長租公寓拿到的物業(yè)多是商業(yè)、工業(yè)物業(yè)或地段較偏的住宅物業(yè)，來自聯(lián)訊證券的一份長租公寓研究報告指出，其收益率為10%-20%，10年以內(nèi)回本。
“從集中式長租公寓來看，資金的成本壓力很大，同時市場化租金難以保持項目合理盈利。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。
而分散式長租公寓的利潤率則在10%左右，具體與運(yùn)營方是否囤積足夠房源以及運(yùn)營能力有關(guān)。高力國際調(diào)研北京6個公寓得出的報告顯示，分散式長租公寓的房源均來自租賃房源。
為打破長租公寓的資金掣肘，近一兩年，各種背景企業(yè)的REITs類產(chǎn)品試驗性推出。自2017年10月11日國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。
來自克而瑞研究中心的報告指出，不完全統(tǒng)計，2018年我國50家房企在長租公寓資產(chǎn)證券化方面，發(fā)行規(guī)模已達(dá)107.21億元，相比2017年快速增長了168%；綜合優(yōu)先級票面利率僅為6.05%。此外，截至2018年底50家房企長租公寓資產(chǎn)證券化獲批額度已突破1000億，約860億待發(fā)行，預(yù)計隨著如此大體量的資金規(guī)模不斷釋放，將進(jìn)一步助推房企在長租公寓市場的布局。
從資產(chǎn)證券化的具體方式來看，2018年房企的長租公寓類REITs產(chǎn)品占到了較大比重，融資規(guī)模達(dá)54億元。從2018年后已受批但未發(fā)行的情況來看，類REITs及ABS的規(guī)模相對較大，分別達(dá)360億及300億，占比分為42%及35%。
在此背景下，2019年1月，上海證券交易所在新年致辭中表示，進(jìn)一步發(fā)揮債券市場直接融資功能，深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動公募REITs（不動產(chǎn)信托基金）試點，加快發(fā)展住房租賃REITs。
對于此番政策導(dǎo)向，分析人士指出，作為資產(chǎn)證券化的一種形態(tài)，一段時間內(nèi)，我國的REITs被賦能于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著國家推動建立租購并舉的住房制度，2019年公募REITS試點的落地或?qū)⑦M(jìn)一步提速。
我國尚處在REITS初級階段
一個不容忽視的問題是，在過去一段時間，我國發(fā)行的REITS產(chǎn)品都是類REITS，而非國際上流行的標(biāo)準(zhǔn)化REITS。細(xì)究下來，我國的REITS尚處在初級階段，正在從類REITS向真正的REITS進(jìn)行過渡中。
那么，類REITs與真正的REITS區(qū)別何在？據(jù)悉，國內(nèi)“類REITs”產(chǎn)品主要以資產(chǎn)支持證券或私募基金為發(fā)行載體，具體可分為交易所REITs、公募基金REITs、銀行間REITs三類。僅從收益權(quán)來看，二者區(qū)別很大。我國由于法律法規(guī)不完善，在受益權(quán)形式上出現(xiàn)了優(yōu)先級、次級等多種類別的收益類型。而美國、新加坡、香港等成熟市場在REITs收益分配方面有嚴(yán)格規(guī)定。
作為具有金融產(chǎn)品屬性的REITS，標(biāo)配有穩(wěn)定現(xiàn)金流的產(chǎn)品，才是保證未來盈利的標(biāo)尺，底層資產(chǎn)的穩(wěn)定性決定了風(fēng)險控制和未來的收益。
業(yè)內(nèi)人士稱，我國的類REITs如果要發(fā)展成為真正的REITs需要政策的多重補(bǔ)給、明晰化。重中之重是建立良好的稅收和法治環(huán)境。
不過，相比于趨嚴(yán)的專項公司債或銀行貸款，發(fā)行長租公寓類資產(chǎn)證券化，對于規(guī)模長租品牌而言無疑是一種更為有效的融資渠道。房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂則提醒道，對于目前的長租公寓企業(yè)而言，如果項目本身無法盈利，通過不斷高成本融資，那就是飲鴆止渴。長租公寓必須回到居住體驗和服務(wù)屬性，而不能一味追求金融創(chuàng)新。
盈利模式待突破“二房東”模式走至盡頭？
事實上，一個不容忽視的問題是，運(yùn)營和盈利模式仍是長租公寓普遍存在的難題。
“長租公寓面臨的問題，罪魁禍?zhǔn)资?lsquo;二房東’模式，‘二房東’模式的紅利已失去，這一模式也將走到盡頭。”在接受記者采訪時，新派公寓創(chuàng)始人王戈宏指出，這兩年長租公寓機(jī)構(gòu)都很努力，在產(chǎn)品硬件與軟件方面都有很大進(jìn)步，但在“二房東”模式下，企業(yè)在設(shè)施、裝修、服務(wù)、社群、軟件等方面，陷入了同質(zhì)化競爭。
據(jù)悉，國內(nèi)目前公寓市場大部分企業(yè)采用的是二房東“包租”模式。這一模式下，盈利最大的問題在于，相比房價，房租投資回報率偏低，但與此同時，房租跟收入水平相比不低，這導(dǎo)致運(yùn)營型現(xiàn)金流無法擴(kuò)張，回報周期太長。
借鑒國際經(jīng)驗，基本采用的是輕重資產(chǎn)兩大模式。第一種是輕資產(chǎn)品牌輸出模式，幫助客戶獲得資金回報，從而收取一定的管理費(fèi)，目前國內(nèi)很多創(chuàng)業(yè)公司也在嘗試輕資產(chǎn)模式；另一種是REITs模式，即通過資金收購來改造、運(yùn)營管理，再做REITs，從而形成資產(chǎn)管理的閉環(huán)。
實際上，目前不少長租公寓企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，走向托管模式。在2017年業(yè)績會上，世聯(lián)行董事長陳勁松就表示，房地產(chǎn)行業(yè)的獨角獸最有希望誕生在輕資產(chǎn)運(yùn)營的長租公寓業(yè)務(wù)中。
然而，輕資產(chǎn)托管模式并非易事，公寓的運(yùn)營管理能力至關(guān)重要。“在托管模式中殺出來也需要時間，但模式正確就不會有太大問題。未來建立壁壘的是品牌帶來的客戶黏性與標(biāo)簽化，同時為資產(chǎn)創(chuàng)造的價值，這才是未來真正競爭的地方。”王戈宏表示。
不過，在廣州建方長租總經(jīng)理甘偉看來，目前輕資產(chǎn)模式可以探討，但為時尚早，還無法很快形成規(guī)模效應(yīng)。而重資產(chǎn)模式也需要關(guān)注收購的資產(chǎn)價格是否足夠低，目前也沒有成為主流的模式。基于此，甘偉總結(jié)稱，2019年會是個長租公寓從業(yè)人員相對冷靜、迷茫的一年，但這并不代表行業(yè)會冷清、停滯，“相信會有各種新模式的探討，畢竟這一行業(yè)還是個朝陽行業(yè)，才剛剛開始。”
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