“2018年購(gòu)房者貸款成交占比為86.3%，平均月供占收入比約為41%。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱群體，如首置、低收入者及三四線購(gòu)房者杠桿水平更高，償債壓力更大。”近日，貝殼研究院發(fā)布了《2018年全國(guó)購(gòu)房者調(diào)查報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），通過(guò)對(duì)2018年購(gòu)房業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，呈現(xiàn)了長(zhǎng)期調(diào)控下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里，不同年齡、不同收入的購(gòu)房者在買房需求、買房手段，以及買房壓力方面的差異。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示:“當(dāng)前租賃市場(chǎng)與購(gòu)買市場(chǎng)之間的互動(dòng)關(guān)系緊密，2019年中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)重視兩個(gè)市場(chǎng)間的均衡。面向首置、低收入者杠桿水平更高的情況，政策不應(yīng)再鼓勵(lì)沒(méi)房的人加杠桿買房，而是應(yīng)該發(fā)展租賃市場(chǎng)，給他們更多的居住選擇。另一邊，應(yīng)支持有房的人換房改善，對(duì)于有房的家庭，換房改善是核心需求，他們的支付能力也最強(qiáng)。”

2018年購(gòu)房者平均房?jī)r(jià)收入比7.1，換房者及一線購(gòu)房者比值更高

《報(bào)告》指出，由于購(gòu)房者收入普遍高于全市平均收入水平，以實(shí)際購(gòu)房者的收入計(jì)算的房?jī)r(jià)收入能夠反映購(gòu)房者的支付壓力。數(shù)據(jù)顯示，2018年購(gòu)房者平均房?jī)r(jià)收入比為7.1，即理想狀態(tài)下，一個(gè)家庭不吃不喝7.1年才能買到一套房子。對(duì)于一線城市而言，因受高房?jī)r(jià)影響，這個(gè)比值要高些為8.2。二線、三線城市平均房?jī)r(jià)收入比則低于平均水平，分別為6.9、5.5。

通過(guò)研究不同購(gòu)房者的支付壓力，貝殼研究院發(fā)現(xiàn)除了一線城市購(gòu)房者房?jī)r(jià)收入比高外，換房者、年長(zhǎng)者的比值也相對(duì)較高?！秷?bào)告》分析，換房群體主要依靠賣房所得購(gòu)房，所購(gòu)買房屋價(jià)格與其收入水平?jīng)]有直接關(guān)系，這是其房?jī)r(jià)收入比高的主要原因。而聚焦到不同年齡段來(lái)看的話，90后購(gòu)房者房?jī)r(jià)收入比為6.5，70后購(gòu)房者房?jī)r(jià)收入比為8，70前購(gòu)房者比值為11.3。許小樂(lè)對(duì)此解釋道：“初入樓市的90后資金積累薄弱，所購(gòu)房屋價(jià)格與其收入相適應(yīng)。而70前購(gòu)房主要依賴資產(chǎn)置換，所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值相對(duì)其收入更高。”

首置群體償債壓力大，年輕人杠桿更高

事實(shí)上，房?jī)r(jià)收入比外，購(gòu)房者的平均月供收入占比能更精細(xì)地反映一段時(shí)間內(nèi)，買房者最真實(shí)的償債壓力。貝殼研究院將不同購(gòu)房需求進(jìn)行劃分發(fā)現(xiàn)，2018年首次購(gòu)房者的平均月供收入比為42.9%，為所有需求購(gòu)房者中最高。同時(shí)，這波人的月供收入比在50%以上的比例也超過(guò)其他群體。此外，他們的貸款成交占比十分突出為90%?！秷?bào)告》表明，首置人群會(huì)是金融風(fēng)險(xiǎn)易發(fā)群體。

除了從不同購(gòu)房需求看購(gòu)房者的償債壓力外，貝殼研究院還通過(guò)劃分年齡、收入、城市，輸出了不同維度的結(jié)論?！秷?bào)告》顯示，90后平均月供收入比為43.5%，80后為40.8%，80前為32%，即年齡越小，月供負(fù)擔(dān)越大；低收入購(gòu)房者平均月供收入比為43%，他們的杠桿更高；三、四線城市購(gòu)房者平均月供收入比42.4%，顯著高于其他高能級(jí)城市。許小樂(lè)指出：“由于購(gòu)房的資金支持不同，高收入群體、換房群體對(duì)杠桿依賴度不高，中低收入群體、三四線購(gòu)房者杠桿水平高，償債壓力大，是市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)的集中環(huán)節(jié)。”