近日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。報(bào)告稱，大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)顯示，2018年12月，受監(jiān)測(cè)的142個(gè)樣本城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.68%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策持續(xù)下，2018年全國(guó)各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不同程度的降溫。綜合2018年年底及2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，2019年在住房供給普遍增加以及部分城市因城施策的政策調(diào)整背景下，未來各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)分化。其中，三四線城市仍存去化壓力，整體庫存較低、供小于求的一二線城市則有望率先回暖。

一線城市進(jìn)入補(bǔ)庫存階段

1月28日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《中國(guó)百城庫存報(bào)告》。報(bào)告顯示，截至2018年12月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比增長(zhǎng)1.6%。

觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年1月份以來，全國(guó)100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，中間個(gè)別月份雖有反彈，但下跌的趨勢(shì)不改。到了2018年，庫存走勢(shì)基本呈現(xiàn)了“上半年減少、下半年增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)。尤其是9月份庫存規(guī)模明顯增長(zhǎng)，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢(shì)。10-12月份繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?？傮w上看，庫存走勢(shì)正迎來變化，年底正式步入上行通道。

截至2018年12月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米，環(huán)比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。

從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫存同比下跌后，2018年6月份首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，7-12月份繼續(xù)同比正增長(zhǎng)，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。二線城市保持了連續(xù)42個(gè)月的同比下跌，但跌幅是在持續(xù)收窄的。三線城市在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，目前出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月同比正增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年全年庫存先降后增，存銷比也有類似的走勢(shì)。上半年銷售行情還不錯(cuò)，去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場(chǎng)交易開始降溫，房企高庫存壓力重現(xiàn)，這也倒逼相關(guān)房企積極進(jìn)行項(xiàng)目的降價(jià)。當(dāng)然對(duì)于購房者來說恰形成了一個(gè)相對(duì)好的購房窗口期。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年第四季度形成了相對(duì)多的住宅庫存，所以到了2019年上半年，預(yù)計(jì)房企會(huì)把去庫存作為一項(xiàng)重要的工作去抓。若是資金方面壓力大，那么相關(guān)房企也依然會(huì)采取以價(jià)換量的策略，即定價(jià)方面不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)。

2019年樓市整體供應(yīng)小幅上漲

事實(shí)上，全國(guó)各線城市針對(duì)自身市場(chǎng)特點(diǎn)，普遍開始推行因城施策?？硕鸬禺a(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在此背景下，市場(chǎng)分化更加嚴(yán)重，一線城市成交下滑；重慶、合肥、鄭州、徐州等熱點(diǎn)二、三線城市因需求較為旺盛，成交依然處于高位；但?？?、廈門、三亞等城市由于嚴(yán)苛的調(diào)控使得市場(chǎng)陷入“冰凍”，成交量大幅下調(diào)；廣大三四線城市盡管政策環(huán)境依然較為寬松，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置政策的收緊，在2018年下半年項(xiàng)目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。

2018年底，隨著一線和熱點(diǎn)二線城市預(yù)售證管控逐漸放松，新建商品住宅新增供應(yīng)一直相對(duì)較為充足。以一線城市深圳為例，2018年11月該市供應(yīng)量高達(dá)131萬平方米，創(chuàng)下近十年來新高?？硕鸬禺a(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，總的來看，全國(guó)受監(jiān)測(cè)的60個(gè)重點(diǎn)城市2018年全年新增供應(yīng)總量同比增21%，各能級(jí)城市供應(yīng)全線上漲，一線漲幅最甚高達(dá)48%，二、三四線漲幅均在20%左右。

“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2018年下半年轉(zhuǎn)冷，項(xiàng)目去化率明顯下調(diào)，而菏澤、珠海等局部放松引發(fā)的市場(chǎng)悲觀預(yù)期有所削減，調(diào)控放松預(yù)期被進(jìn)一步強(qiáng)化。”克而瑞地產(chǎn)相關(guān)分析人士預(yù)測(cè)，首先，未來一線城市新增供給量預(yù)計(jì)將顯著增加。主要是因?yàn)榉科笄捌诙诜e的土地還有相當(dāng)一部分沒有入市，2018年北京、上海、廣州等城市加大土地供應(yīng)力度，且土地價(jià)格也相對(duì)降低，可上市供應(yīng)房源勢(shì)必會(huì)顯著增加，加之限價(jià)政策也逐漸相對(duì)寬松，房企也會(huì)加快推盤入市。

其次，二線城市供給量整體小幅增長(zhǎng)。其中，鄭州、重慶、武漢、成都、青島、昆明、濟(jì)南等城市2018年土地儲(chǔ)備充足，這些城市對(duì)省內(nèi)人群存較大吸引力，購房需求相對(duì)充裕，房企也會(huì)適時(shí)增加住房供應(yīng)，預(yù)計(jì)2019年供給量顯著增加。

此外，三四線城市供應(yīng)量回落分化。由于當(dāng)前大部分三四線城市房?jī)r(jià)到達(dá)階段性高位使得購買力疲軟，購房者觀望情緒漸起，去化率已經(jīng)明顯下調(diào)，房企為避免陷入新一輪庫存風(fēng)險(xiǎn)窠臼，已明顯加快開工和推盤，甚至不惜以價(jià)換量。另一方面，過去兩年土地市場(chǎng)成交份額集中在三四線城市，這些也都將在2019年形成供應(yīng)，使得至少明年上半年以前新增供應(yīng)量仍將普遍增加。克而瑞方面預(yù)測(cè)，“雖然預(yù)期政策放松，但購買力嚴(yán)重不足是制約三四線城市市場(chǎng)成交的最大障礙，大部分三四線市場(chǎng)仍然勢(shì)必進(jìn)入深度調(diào)整期，不同城市間表現(xiàn)分化。”

預(yù)計(jì)一二線城市率先回暖

1月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，二三線城市環(huán)比漲幅有所回落。

由于臨近春節(jié)，各大房企為了在淡季市場(chǎng)沖刺業(yè)績(jī)，熱點(diǎn)項(xiàng)目紛紛推案入市，一線城市商品住宅成交有所放量，價(jià)格有所上漲，2018年12月份一線城市整體新建商品住宅銷售價(jià)格同環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大，環(huán)比漲幅較當(dāng)年11月擴(kuò)大1.02點(diǎn)，同比漲幅擴(kuò)大1.3。

“2019年一、二線城市在供應(yīng)增加、需求購買力相對(duì)充裕的情況下，市場(chǎng)成交量將低位回升，而回調(diào)壓力集中在三四線城市。”上述克而瑞分析人士認(rèn)為，近年來三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)，商品住宅面積銷售占比升至69%的高位，除了核心城市外溢、返鄉(xiāng)置業(yè)和棚改貨幣安置等方面因素的推動(dòng)，核心卻是城市自身內(nèi)生的剛需和改善需求。“而在三四線城市市場(chǎng)行情面臨回調(diào)預(yù)期當(dāng)口，需求能否持續(xù)成為關(guān)注焦點(diǎn)。”

該人士進(jìn)一步指出，“考慮到近期市場(chǎng)持續(xù)低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項(xiàng)目已經(jīng)降價(jià)搶跑，但由于一、二線城市供應(yīng)增加，需求充裕且支付能力相對(duì)較高，預(yù)計(jì)一線城市將保持低位回升，二線整體平穩(wěn)，熱度將會(huì)慣性維持，而回調(diào)壓力主要集中在需求透支和購買力不足的大多數(shù)三四線城市。”

從政策層面來看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2019年，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的整體基調(diào)下，一線城市整體政策面依舊趨嚴(yán)，限價(jià)政策仍將廣泛落實(shí)，項(xiàng)目售價(jià)大幅上漲的可能性并不大，另一方面，即使短期市場(chǎng)成交持續(xù)低位、項(xiàng)目去化走低，但政策放松預(yù)期強(qiáng)烈，房企以價(jià)換量、房?jī)r(jià)環(huán)比大幅下跌動(dòng)力不足。綜合而言，一線城市房?jī)r(jià)仍將高位維持且漲跌波幅不會(huì)太大。

與此同時(shí)，在“因城施政”分類調(diào)控基調(diào)下，二線城市政策松綁預(yù)期最強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，有望保持小幅微增態(tài)勢(shì)。另一方面，三四線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，結(jié)構(gòu)性分化會(huì)更為顯著。尤其是，前期房?jī)r(jià)上漲過快、市場(chǎng)需求透支嚴(yán)重的環(huán)都市圈三四線城市房?jī)r(jià)上漲基本已經(jīng)到達(dá)階段性瓶頸。