過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了很多變化。前一陣，看到一組數(shù)據(jù)，全國(guó)的房地產(chǎn)公司，在A股和港股上市的，總共將近500家，在 2018 年，有 135 家上市房地產(chǎn)公司的大股東把股份賣掉，不做了。另外還有一大批房地產(chǎn)公司改名，甚至在主營(yíng)業(yè)務(wù)當(dāng)中把房地產(chǎn)拿掉了。也就是說(shuō)，過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)的確發(fā)生了轉(zhuǎn)向。

事實(shí)上，我們認(rèn)為這個(gè)轉(zhuǎn)向在兩年以前就開(kāi)始了。3 年前，我們?cè)谥谐锹?lián)盟討論時(shí)就認(rèn)為，從 2017 年開(kāi)始，房地產(chǎn)要進(jìn)入“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”。

2017 年以前，叫“開(kāi)發(fā)時(shí)代”。“開(kāi)發(fā)時(shí)代”的房地產(chǎn)有三個(gè)標(biāo)志：第一，產(chǎn)品單一，就是住宅產(chǎn)品；第二，開(kāi)發(fā)模式是快速拿地、建設(shè)、銷售；第三，大規(guī)模、外延式地?cái)U(kuò)張。所以“開(kāi)發(fā)時(shí)代”的房地產(chǎn)產(chǎn)品單一，模式單一，競(jìng)爭(zhēng)力主要聚焦在成本、規(guī)模、速度上，凡是在成本、規(guī)模、速度上有優(yōu)勢(shì)的，基本上都能活到今天。

6大因素導(dǎo)致房地產(chǎn)進(jìn)入“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”

從 2017 年開(kāi)始，因?yàn)槎喾N因素發(fā)生變化，行業(yè)也跟著發(fā)生改變。

第一個(gè)因素，中國(guó)人均?GDP?超過(guò)了 8000 美元。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP 超過(guò) 8000 美元的時(shí)候，住房，特別是新房的供應(yīng)量和需求量都開(kāi)始減少，新房在房屋總供應(yīng)量中所占的比例越來(lái)越低，大體上會(huì)降低到 20% 以下，也就是市場(chǎng)上賣一套新房的同時(shí)，大概要賣5-6套二手房。

第二個(gè)因素，中國(guó)人均住宅面積超過(guò) 33 平米，超過(guò)日本的人均住宅面積。這是什么概念呢？改革開(kāi)放初期，我們的人均住宅面積是 1.8 平米，改革開(kāi)放四十年后，雖然人口增加了一倍，但人均住宅面積增長(zhǎng)到了 33 平米，從總量上來(lái)說(shuō)，人均住房也已經(jīng)滿足了需要。

第三個(gè)因素，城市的空間結(jié)構(gòu)大體固定。一般來(lái)說(shuō)，住宅需求量很大的時(shí)候，城市規(guī)劃不斷更新，城市交通、空間結(jié)構(gòu)會(huì)不斷地變化，會(huì)隨之出現(xiàn)很多新的城區(qū)、新的人口聚集地。但是 2017 年以后，大部分城市的空間結(jié)構(gòu)都已經(jīng)固定了，外延式增長(zhǎng)就停了。

第四個(gè)因素，制度環(huán)境發(fā)生了變化。“房住不炒”，住宅產(chǎn)品被定性為“以住為主，以投資和經(jīng)營(yíng)為輔助”，這樣一來(lái)，各地的存量住宅在增加，有的建了以后都不賣，改出租了。

第五個(gè)因素，人們的預(yù)期發(fā)生了變化。比如稅收政策的預(yù)期、遺產(chǎn)稅的預(yù)期、房產(chǎn)稅的預(yù)期、人民幣貶值和升值的預(yù)期，等等。這些預(yù)期，大部分都讓人們?cè)谫I新房時(shí)變得更加慎重。

第六個(gè)因素，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)了 50%，按常住人口來(lái)算的城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)在將近 60%。城鎮(zhèn)人口聚集的速度也在降低。去年，北京市凈減少 70 萬(wàn)人，如果一個(gè)城市的人口凈增量是負(fù)的，住宅的需求當(dāng)然就會(huì)減少。

因?yàn)檫@些因素都發(fā)生了改變，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”。

“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”三大特點(diǎn)

所謂“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”的房地產(chǎn)，也有三個(gè)特點(diǎn)。

第一，產(chǎn)品多樣化，我們叫全產(chǎn)品線。住宅以外，我們開(kāi)始進(jìn)入全產(chǎn)品線的競(jìng)爭(zhēng)，包括五大類：寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流、教育研發(fā)、醫(yī)療健康。五大類產(chǎn)品又分了若干細(xì)節(jié)的產(chǎn)品。五大類產(chǎn)品全部都開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)，我們叫進(jìn)入全產(chǎn)品線，后開(kāi)發(fā)時(shí)代是全產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)。而在全產(chǎn)品線當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商要做的，是找其中具體某一類產(chǎn)品去做，很難再有一個(gè)公司，能把所有五大類產(chǎn)品做全。

第二，全價(jià)值鏈。進(jìn)入“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”，不是掙開(kāi)發(fā)的錢，“開(kāi)發(fā)時(shí)代”買地、開(kāi)發(fā)、再賣掉，掙的是加工費(fèi)。“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”，買地、經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)證券化、不動(dòng)產(chǎn)金融……全價(jià)值鏈都是要價(jià)值創(chuàng)造的重點(diǎn)。

第三，全商業(yè)模式。進(jìn)入“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”以后，商業(yè)模式非常豐富。“開(kāi)發(fā)時(shí)代”就一種模式：買地、建房、賣房。“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”可以是建了賣，也可以是出租，也可以用金融方式來(lái)做，也可以小股開(kāi)發(fā)商操盤(pán)來(lái)做，各種商業(yè)模式同時(shí)存在。

進(jìn)入“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”，巨型住宅公司和中等甚至小一點(diǎn)的地產(chǎn)公司，其實(shí)是在同一起跑線上，大家都得面臨全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)。

在“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”，我們將如何競(jìng)爭(zhēng)該怎樣去發(fā)展

先看住宅。“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”住宅也是有機(jī)會(huì)的，但只有兩種可能性。一種是中小公司的生存方法，叫“細(xì)分再細(xì)分”，中小公司在細(xì)分市場(chǎng)上，仍然有可能把有限的增量做得很好。在市場(chǎng)飽和以后細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，還能存在的公司，我們做過(guò)一些研究。

舉個(gè)例子，臺(tái)灣有一個(gè)老板，我和王石第一次去見(jiàn)她的時(shí)候，她做女性公寓。那個(gè)時(shí)候臺(tái)灣市場(chǎng)已經(jīng)很萎縮了，臺(tái)灣的人均 GDP 將近 3 萬(wàn)美金，所以新房很少。我們?nèi)ニ墓荆瑔?wèn)她做了多少套女性公寓？她說(shuō) 40 套。這個(gè)量級(jí)，在大陸都不叫地產(chǎn)商。后來(lái)我們又去，她說(shuō)，“我又做了一個(gè)產(chǎn)品，這次做的跟上次不一樣”。我們問(wèn)，“多少套？”她說(shuō)，“24 套”。她說(shuō)，“上次做的公寓是賣給單身不獨(dú)居女性的，現(xiàn)在這 24 套是單身公寓，一個(gè)人住的，單身獨(dú)居公寓。單身不獨(dú)居的公寓，面積大，這個(gè)面積小一些。”她能把產(chǎn)品細(xì)分到這個(gè)程度。

另外一種可能，是工業(yè)化住宅，大規(guī)模地用工業(yè)化方式來(lái)做住宅，降低成本，提高質(zhì)量，加快速度，加快周期。萬(wàn)科就是如此，它現(xiàn)在有三分之一的住宅用工業(yè)化住宅的方法，它能在保證速度的同時(shí)保證品質(zhì)。大公司的做法，一定是工業(yè)化住宅。

再看住宅以外的產(chǎn)品形態(tài)。住宅以外的產(chǎn)品，其未來(lái)的發(fā)展，跟我們的經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)是一樣的。隨著消費(fèi)的豐富多樣，社區(qū)商業(yè)會(huì)先發(fā)展起來(lái)。圍繞社區(qū)發(fā)展起來(lái)的商業(yè)比寫(xiě)字樓更早發(fā)展，社區(qū)商業(yè)是“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”其中一個(gè)時(shí)期的重點(diǎn)。同時(shí)，人要?jiǎng)?chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)就會(huì)增長(zhǎng)。城市住宅發(fā)達(dá)，城市CBD投資級(jí)的物業(yè)需求量也會(huì)增加，圍繞城市核心區(qū)、商務(wù)區(qū)，大型的商業(yè)設(shè)施、酒店、公寓需求也會(huì)增長(zhǎng)。大概在人均 GDP 到兩至三萬(wàn)美金的時(shí)候，這個(gè)需求的增長(zhǎng)很快。而伴隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人和人的交往模式在變化，陌生人之間的交往會(huì)更頻繁，公共空間的需求就會(huì)增加，一些社交性的公共空間，比如咖啡館、電影院，還有一些大型活動(dòng)場(chǎng)所，都在增加。

當(dāng)然，隨著收入提高，人們對(duì)健康的需求也在增加，于是醫(yī)療健康不動(dòng)產(chǎn)的需求量也在增加。進(jìn)入“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”的這兩年，我們?cè)诜康禺a(chǎn)只做一件事：專注于圍繞大健康，做不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)品。在海棠河灣邊上，我們就剛剛做完一個(gè)養(yǎng)老健康社區(qū)。包括健康公寓、月子中心、醫(yī)療 MALL、療愈系酒店……全都是療養(yǎng)大健康的。我們做了一些特定的空間產(chǎn)品，也就是房地產(chǎn)租給空間的需要者。我們的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品最好的租戶之一是醫(yī)療健康，他們租期長(zhǎng)、租金高，而且收入穩(wěn)定。

此外，隨著社會(huì)進(jìn)步，大學(xué)教育、公共服務(wù)的需求增加。所有的東西都需要空間，所以對(duì)于“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)全面創(chuàng)造了市場(chǎng)機(jī)遇。各種形態(tài)的物業(yè)需求都在增長(zhǎng)，問(wèn)題只在于開(kāi)發(fā)商選哪些來(lái)做。比如我們就選大健康和不動(dòng)產(chǎn)結(jié)合，雖然我們以前做大型寫(xiě)字樓，現(xiàn)在我們都不做了，就做這一類，在這一類做深做透，就會(huì)在這個(gè)類別變成“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”里領(lǐng)先的地產(chǎn)公司。

“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”如何提升

“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”，我們?cè)趺丛撊绾翁嵘约?？大概有這樣幾點(diǎn)。

第一，在全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式中選定自己的領(lǐng)域、細(xì)分市場(chǎng)、產(chǎn)品、價(jià)值創(chuàng)造的價(jià)值鏈重點(diǎn)部分，選定屬于自己的商業(yè)模式。要在這么多里頭先聚焦這件事情。我們自己也經(jīng)過(guò)這樣一個(gè)篩選，我們只做大健康相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)，我們就做價(jià)值創(chuàng)造的存量資產(chǎn)和新增資產(chǎn)，商業(yè)模式我們拿過(guò)來(lái)，把它提升，專業(yè)化處理，租出去，最后金融化。這是第一件事情，在后開(kāi)發(fā)時(shí)代要選對(duì)自己的具體領(lǐng)域和商業(yè)模式。

第二，算賬方式要發(fā)生變化。在“開(kāi)發(fā)時(shí)代”，是以每平米的銷售額來(lái)算賬。在“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”的算賬，一切圍繞租金回報(bào)，預(yù)算以資產(chǎn)的管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為核心。算賬方法有很大改變。怎么算租金回報(bào)？就要研究行為、研究行業(yè)規(guī)律。

總體來(lái)講，怎么樣的租金回報(bào)才算高？概括而言，“站著不如坐著，坐著不如躺著，活人不如死人”。比如去一個(gè)購(gòu)物中心，大家都站著溜達(dá)不付錢，即使他不買東西，購(gòu)物中心也得給他開(kāi)空調(diào)，偶爾還得提供飲水。如果這個(gè)人坐下，不管是吃飯、理發(fā)，還是看電影，都得給錢，所以說(shuō)「站著不如坐著」，只要這個(gè)人一坐下，就可以收錢。“坐著不如躺著”如果能讓人躺下，收錢會(huì)更多，醫(yī)院、SPA、瘦身這收錢更高。“活人不如死人”，躺下是活人，但你到太平間、殯儀館告別廳去看看，一小時(shí)收多少錢？一年 365 天每天都需要，全國(guó)一年火化 400 萬(wàn)具尸體，那一個(gè)小房間得收多少錢。

所以，要以租金回報(bào)為核心，就得了解產(chǎn)生租金的規(guī)律，然后找到對(duì)的租客，匹配合理的周期。這樣的話，租客、租金、租期、出租率都對(duì)，資金回報(bào)就不會(huì)差。

第三，投資模式要改變。傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)，從買地一直到物業(yè)管理都是自己的錢，自己負(fù)債，自己去扛著，最后賺自己的錢。“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”的整個(gè)模式改變了，叫“三分開(kāi)，一統(tǒng)一”，開(kāi)發(fā)、投資、運(yùn)營(yíng)三個(gè)角色是分開(kāi)的，統(tǒng)一于開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商逐步變成小股操盤(pán)，在美國(guó)這叫收費(fèi)開(kāi)發(fā)商，特朗普就是收費(fèi)開(kāi)發(fā)商。就像張藝謀導(dǎo)演拍電影，全盤(pán)都是他操控的，打到海報(bào)上，都是寫(xiě)“張藝謀導(dǎo)演作品”，其實(shí)他也沒(méi)出錢。特朗普就是這樣，特朗普大廈他也沒(méi)出錢。也就是說(shuō)，模式發(fā)生改變了，能力取代了資本。

“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”的核心是能力取代資本，你有能力你就能帶來(lái)錢，而不是有錢你就能帶來(lái)錢。在紐約，最有能力的都是收費(fèi)開(kāi)發(fā)商，最厲害的收費(fèi)開(kāi)發(fā)商通常出 5% 的錢，能分走 30% 的利潤(rùn)，還有人不斷地給它錢。為什么呢？資本要是自己做一個(gè)項(xiàng)目最多掙 30% 的回報(bào)，但是即使把錢多給收費(fèi)開(kāi)發(fā)商 20%，還能掙 50%，所以為什么要自己做？收費(fèi)開(kāi)發(fā)商不光掙這個(gè)錢，還掙工程管理的錢，物業(yè)管理的錢，融資的錢，出租傭金的錢，以及證券化的錢。這種模式，目前在中國(guó)還比較少。這些東西，需要學(xué)習(xí)、需要了解，否則你沒(méi)法進(jìn)入“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”。

最后，“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”還有一個(gè)特別重要的事情：人才。之前所有的房地產(chǎn)，人才都非常單一，但進(jìn)入“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”，對(duì)人才的需求變得更加強(qiáng)烈。比如一個(gè)開(kāi)發(fā)商花了二十年專門(mén)做酒店，放眼全國(guó)度假酒店，都是做得非常棒的，但他要做寫(xiě)字樓，就成了門(mén)外漢。另外，房地產(chǎn)還有大量的交易，怎么對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)做盡職調(diào)查，基建怎么做，怎么樣估值，都要很專業(yè)的知識(shí)。所以，“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”的人才專業(yè)化要求特別高。

科技的發(fā)展，又使得空間使用的效率發(fā)生改變。互聯(lián)網(wǎng)對(duì)空間使用的方法和效果發(fā)生了改變，物業(yè)的邊界打破了。原來(lái)，我的物業(yè)產(chǎn)權(quán)只是我們家人住，現(xiàn)在是我的產(chǎn)權(quán)別人也可以來(lái)住，所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了變化，可以很多人共享但不是共有?；ヂ?lián)網(wǎng)使物業(yè)共享成為可能，但共有暫時(shí)還不行。

建高樓也越來(lái)越容易，現(xiàn)在 500 米以上屬于有難度的，500 米以下屬于常規(guī)建筑。人類建筑的高度，平均每 70 年增加一百米，都是靠技術(shù)進(jìn)步。未來(lái)科技對(duì)城市空間物業(yè)的改變非常大，所以房地產(chǎn)科技也成為房地產(chǎn)行業(yè)新興的門(mén)類，就像 Airbnb 這樣冒出來(lái)的新的對(duì)空間的使用方法。我們公司最近集中投資的領(lǐng)域也是房地產(chǎn)科技。而這些領(lǐng)域，對(duì)人才專業(yè)化程度的要求也越來(lái)越高。

我們國(guó)家的人均 GDP 還在增長(zhǎng)，未來(lái)行業(yè)的新發(fā)展，我們也會(huì)感覺(jué)到力不從心，因?yàn)槲覀儗?duì)很多新東西也知之甚少，我們身邊也沒(méi)有人給我們講，中國(guó)的大學(xué)也沒(méi)有開(kāi)這這樣的課程。所以我們就借助于行業(yè)已有的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)聯(lián)絡(luò)國(guó)內(nèi)外跟房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)課程資源，去交流，去學(xué)習(xí)“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”的專業(yè)知識(shí)。通過(guò)這樣的交流、學(xué)習(xí)，提升自己，以便在“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”完成企業(yè)的轉(zhuǎn)變、升級(jí)。

如果能夠?qū)@些領(lǐng)域進(jìn)行專業(yè)的訓(xùn)練、提升，我相信，我們從“開(kāi)發(fā)時(shí)代”進(jìn)入到“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”將是一個(gè)快樂(lè)的轉(zhuǎn)型，而且是一個(gè)前景光明的轉(zhuǎn)型。