近日，多個省市相繼進入地方兩會時間，各地2019年棚戶區(qū)改造計劃也陸續(xù)亮相。過去一年，棚改貨幣化政策曾多次引發(fā)討論，全年棚改任務完成量依舊超額完成。但隨著貨幣化安置政策收緊，2019年多地也紛紛下調目標任務。在因地制宜和防控重大風險的大背景下，穩(wěn)定將成為2019年棚改主基調。
勢頭放緩
1月27日，浙江、上海、貴州、陜西、重慶等省市地方人大會議開幕，多地政府工作報告在2019年保障民生計劃中，均提到加強保障性住房的建設。而根據此前各地召開的住房工作會議，新的一年，地方仍將繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造計劃。
住建部1月22日公布的數據顯示，2018年全國各類棚戶區(qū)改造開工626萬套，超額完成了去年度580萬套的目標任務。在地方層面，以浙江為例，2018年，該省棚改計劃完成開工29.2萬套，實際開工40.6萬套，完成率達139%。
不過，據21世紀經濟研究院分析師的不完全統(tǒng)計，相較于2018年的“突飛猛進”，2019年各地的棚改目標均有所下降，且下降幅度較大。其中，山西從12.52萬套下調至3.26萬套；河南從50萬套下調至15萬套；四川從25.5萬套下調至15萬套；北京也從2.36萬套下調到1.15萬套。
有媒體據此解讀稱2019年棚改目標或將大幅縮水，整體跌幅可能過半。對此，克而瑞地產研究團隊發(fā)布的評論文章指出，從已經公布的19個省市2019年的棚改開工目標來看，總體較2018年計劃開工量下調幅度約21%，這與全國棚改計劃開工量下調幅度一致。
上述文章表示，各省市間有升有降，其中廣西、遼寧、陜西、重慶等6個省市2019年計劃開工量同比增長，歷年開工量在20萬套以上的江西、湖北、河北等3個棚改大省在2019年計劃開工量同比持平或者微跌。“前期棚改開工量較大的省出現階段性回調符合客觀規(guī)律和市場預期，例如河南省，2018年棚改實際開工量就已達到2016年的1.8倍，2019年計劃目標回落也在預期之中。”
根據國務院常務會議的安排，2018-2020年三年棚改攻堅計劃定下了再改造各類棚戶區(qū)1500萬套的目標。而從分割的年度計劃看，2018年為580萬套，2019年、2020年均保持在460萬套。
政策收緊
不論是目標減半還是下調21%，2019年棚改都將迎來政策性拐點，放緩已經成為大趨勢。
去年6月圍繞棚改貨幣化政策走向的話題卻走到風口浪尖。雖然一個月后，住建部的聲明指出，并未叫停棚改貨幣化政策，但相較于此前的大力倡導，政策風向悄然轉變。住建部明確，要因地制宜地推進棚改貨幣化安置。對于商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。
從歷年情況看，棚改貨幣化安置在地方樓市去庫存過程中扮演著關鍵角色。然而，與2017年強調三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作不同，2018年底召開的全國住房工作會議并未提及去庫存相關內容。
同時，更為關鍵的是，據多家媒體報道，去年12月，在住建部下發(fā)的2019年棚改計劃提出，政府購買棚改服務模式將被取消。
在各地實施棚改計劃過程中，政府購買棚改模式是主要的融資方式，由政府選擇具有實力的平臺公司，與其簽訂購買服務協(xié)議，由平臺公司負責具體實施，項目資金來源于國家開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行的棚改專項貸款。這意味著，政府需要對項目進行兜底，因而一定程度上將增加地方政府隱性債務風險。
而在防控重大風險的大背景下，各級都在嚴控債務問題。上述2019年棚改計劃指出，對于新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式(棚改專項債)為主進行融資。
在地方層面，相關政策已經初見端倪。江西省住建廳在2018年住房工作會議上提出，要有針對性地調整完善貨幣化安置政策，對商品庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，取消貨幣補償獎勵政策，加大安置住房建設力度。2016年和2017年，江西省該項表述分別為“力推棚改貨幣化安置和政府購買服務”、“加大棚戶區(qū)改造力度，大力推進政府購買棚改服務”。
迎合市場所需
戴德梁行首席政策分析專家魏東向從市場角度進行觀察稱：“棚改貨幣化政策的確能夠很大程度上改善民生，幫助棚戶區(qū)居民提升生活質量。但是中國房地產市場自2015年以來呈現連續(xù)上揚的態(tài)勢，在一二線城市紛紛限購的背景下，一些熱錢在末班車心態(tài)的引領下也紛紛流入三四線城市，推高了當地房價，同時放大了有效需求，造成房價高于真實價值，所以棚改貨幣化的政策調整是適應了當下的市場現狀。”
不過，基于2019年或取消政府購買棚改模式的考慮，天風證券固收團隊測算，2019年棚改資金需求在1.3萬億元左右，落實到政策性銀行貸款與專項債的共有1.17萬億元。但在政府購買服務模式取消后，保守估計2019年棚改專項債有6000億元的配額，因此還有接近6000億元的資金缺口。
實際上，隨著2019年地方新增債務限額將提前下達，全年地方專項債有望進一步擴容。作為專項債的主要品種之一，棚改的資金來源一定程度上能夠得到保障。
去年10月召開的國常會也明確，各地要嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年度棚改任務。保持中央財政資金補助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項債券發(fā)行力度。對新開工棚改項目抓緊研究出臺金融支持政策。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，當前各地棚改目標的調整，體現了一城一策的導向?？梢灶A計的是，很多2018年房價上漲過快的城市，尤其是東北、西北和西南等省會城市，棚改政策也會略有調整。當然目前新的情況在于，國家發(fā)改委對于軌道交通等建設的支持力度重新加大，實際上軌道交通沿線的棚改力度依然不會降低，這也是政策調整下新的市場機會。
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