春節(jié)臨近，返鄉(xiāng)置業(yè)的話題升溫。在經(jīng)歷了2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)性地深入調(diào)控和信貸收緊后，三四城市市的返鄉(xiāng)置業(yè)潮也開(kāi)始出現(xiàn)降溫跡象。據(jù)58同城、安居客最新發(fā)布的《2019年返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，52.7%的人有回到家鄉(xiāng)及周邊城市置業(yè)的意向，與2018年的58.7%相比，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群占比略有下降。而在“房住不炒”、棚改變局、人口因素等諸多因素的作用下，業(yè)界對(duì)于2019年三四線樓市的表現(xiàn)多持觀望態(tài)度。

90后成返鄉(xiāng)置業(yè)中堅(jiān)力量

近年來(lái)一二線城市人才優(yōu)惠政策頻出、持續(xù)推進(jìn)租賃市場(chǎng)規(guī)范化建設(shè)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也逐漸發(fā)揮成效，“漂一族”在工作地置業(yè)、長(zhǎng)遠(yuǎn)生活的難度逐步降低，職業(yè)發(fā)展和家庭生活仍然是人們選擇在何處購(gòu)房的決定性因素，?！?019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，有42.8%的返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群是出于未來(lái)發(fā)展規(guī)劃而選擇回家鄉(xiāng)及附近買(mǎi)房，相較于2018年，這一占比增加近一倍。值得一提的是，15.9%的受訪者將改善老人的居住環(huán)境作為返鄉(xiāng)置業(yè)的理由。

從人群年齡來(lái)看，90后及95后已成為返鄉(xiāng)置業(yè)的中堅(jiān)力量，占比共達(dá)到62.1%，80后占比為20.0%。隨著90后一代進(jìn)入成家立業(yè)的年齡，購(gòu)房剛需逐漸顯現(xiàn)，返鄉(xiāng)置業(yè)的需求也較為強(qiáng)勁，53.8%的人希望通過(guò)自己努力買(mǎi)房，71.3%的人群會(huì)以貸款形式購(gòu)房。

從房?jī)r(jià)和戶型來(lái)看，51.7%的受訪者希望房屋總價(jià)在50-100萬(wàn)元之間，而在去年，50萬(wàn)元以下房屋則最受歡迎。從戶型來(lái)看，三居室是返鄉(xiāng)置業(yè)人群的首選戶型，占比達(dá)到49.7%，與去年基本一致。

總體來(lái)看，隨著生活水平提高，大多數(shù)返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群對(duì)居住條件也提出了更高的要求，并愿意在可承受范圍內(nèi)，為更舒適、寬敞的房屋買(mǎi)單。

超七成返鄉(xiāng)者選擇置業(yè)三四線城市

根據(jù)58同城、安居客上用戶訪問(wèn)移動(dòng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，北上廣深“漂一族”返鄉(xiāng)置業(yè)熱點(diǎn)城市集中在工作地周邊。以“北漂”為例，返鄉(xiāng)置業(yè)熱點(diǎn)城市前五位分別是保定、廊坊、天津、石家莊、邯鄲；在上海工作的“漂一族”選擇的前五熱點(diǎn)城市為南通、蘇州、鹽城、合肥、安慶。廣州和深圳的返鄉(xiāng)置業(yè)熱點(diǎn)城市則都集中在廣東省境內(nèi)。

受到中國(guó)城鎮(zhèn)化不斷深入，人們物質(zhì)生活水平提升等因素的影響，房?jī)r(jià)不再是影響人們返鄉(xiāng)置業(yè)城市選擇的唯一因素，城市商業(yè)氛圍、環(huán)境宜居程度等也成為了重要考量因素。《2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，新一線城市的重慶、南京、蘇州等都成為了2018年返鄉(xiāng)置業(yè)熱點(diǎn)城市。

這一結(jié)果與此前58同城、安居客《2018年理想居住生活報(bào)告》公布的數(shù)據(jù)高度重合。蘇州、南京等城市在環(huán)境宜居程度方面的綜合得分已向一線城市看齊，受到人們偏愛(ài)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)在城市和結(jié)構(gòu)上的均衡發(fā)展進(jìn)程加速，加之政策利好，眾多綜合實(shí)力較強(qiáng)的新一線城市吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，也成為了返鄉(xiāng)置業(yè)人群意向城市的新選擇。

此外，調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，對(duì)于有返鄉(xiāng)置業(yè)意向的人群來(lái)說(shuō)，三四線及以下城市依然是返鄉(xiāng)置業(yè)的主力城市，合計(jì)占比達(dá)到78%。其中，保定、洛陽(yáng)、張家口、許昌等均熱度較高。這些城市原生人口眾多，歷史文化悠久，再加上較低的房?jī)r(jià)和安逸的生活環(huán)境，受到漂一族的青睞。

棚改釜底抽薪 三四線房?jī)r(jià)短期內(nèi)將繼續(xù)下行

2018年，過(guò)去幾年推動(dòng)三四線城市樓市不斷升溫的棚改政策開(kāi)始收緊，這也被業(yè)界解讀為是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的利空信號(hào)。

而經(jīng)歷了2017年樓市去庫(kù)存的高峰，三四線樓市去庫(kù)存也已經(jīng)超前完成目標(biāo)，銷(xiāo)售逐漸回落，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力也明顯減弱。

中國(guó)社科院戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，2019年貨幣化棚改政策的調(diào)整，將對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)上漲起到釜底抽薪的功效。住房銷(xiāo)量的下滑，將推動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)繼續(xù)向下調(diào)整。

58安居客房產(chǎn)研究院的調(diào)研結(jié)果也顯現(xiàn)，相比去年，購(gòu)房者觀望情緒稍顯濃厚。在返鄉(xiāng)置業(yè)的時(shí)機(jī)上，高達(dá)49.7%的人持保守的觀望態(tài)度。

中泰證券旗下齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)正在進(jìn)入減持的時(shí)間窗口，三四五線城市房?jī)r(jià)的上漲與這些城市人口凈流出現(xiàn)象是相背離。在他看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)今后最大的隱憂是人口老齡化背景下城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，大部分三四線城市都呈現(xiàn)人口凈流出，因此尤其要減持未來(lái)人口將大量?jī)袅鞒龅貐^(qū)的房地產(chǎn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也表示，三四線及以下城市由于經(jīng)歷了一輪“棚改”去庫(kù)存，房?jī)r(jià)大都處于近幾年的高點(diǎn)，甚至部分城市的房子已經(jīng)從高點(diǎn)開(kāi)始下行，買(mǎi)房時(shí)需要多了解房?jī)r(jià)變動(dòng)，不要急于出手，更不能有“炒房”短期獲利心理。

同時(shí)，他認(rèn)為需要醒返鄉(xiāng)置業(yè)者的是，回家鄉(xiāng)買(mǎi)房一定要想清楚自己的置業(yè)目的，是為了自己以后住還是給父母住。如果僅僅只為了能擁有一套房而選擇出手，不但會(huì)讓一大筆資金變成長(zhǎng)期閑置資產(chǎn)，甚至有可能錯(cuò)失在生活城市購(gòu)房的機(jī)會(huì)。