2019年開年剛至，急著“抱薪救火”的一眾房企已經(jīng)迫不及待地為新一年的融資做準(zhǔn)備了。

一方面，他們的融資目光依然瞄準(zhǔn)海外發(fā)債。如正榮集團(tuán)、禹洲地產(chǎn)、新城控股、中駿、中國奧園等近日紛紛宣布發(fā)行美元票據(jù)，票面利率普遍接近甚至超過10%。

1月16日，正榮集團(tuán)發(fā)布公告稱，將發(fā)行1.5億美元2020年到期年息10.5%的優(yōu)先票據(jù)。同一天，禹洲地產(chǎn)也稱計劃發(fā)行于2022年到期金額為5億美元，利率為8.625%的優(yōu)先票據(jù)。

此前一天，中駿、新城控股、中國奧園分別發(fā)布發(fā)行美元票據(jù)公告。中駿擬發(fā)行5億美元2021年到期優(yōu)先票據(jù)，年利率為8.75%。

另一方面，想方設(shè)法在國內(nèi)A股市場發(fā)債融資仍是實力房企的最佳選擇。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2019年1月份以來，世茂股份、融創(chuàng)中國、金科股份、電建地產(chǎn)等多家房企陸續(xù)公布融資計劃，合計已經(jīng)超過30起，總規(guī)模超過800億/元，房企融資規(guī)模繼續(xù)上漲。

這是今年以來最早啟動融資準(zhǔn)備的一批房企，它們或許是趕上了好時機(jī)。去年12月，國家發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的文件公布后，房企發(fā)債融資難度趨于緩和。有房企人士認(rèn)為，一直以來收緊的融資窗口可能要開一些口子了。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從剛進(jìn)新年就申請額度的情況來看，進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張關(guān)鍵年的大部分房企，其融資端口的需求還在持續(xù)加大，而對土地儲備和市場擴(kuò)張的需求，也將進(jìn)一步增加。在相對寬松的貨幣政策下，房地產(chǎn)行業(yè)資金面也會得到邊際改善，但并未出現(xiàn)明顯的松動信號。

即便2019年最佳的融資窗口期還未到來，但對于房企而言，資金的饑渴已經(jīng)容不得他們等待更好時機(jī)，提前布局融資渠道搶占資源，一觸即發(fā)。

開年密集融資

利率再度攀升

《華為的冬天》一文面世至今已18年，雖然華為正在經(jīng)歷其歷史上最為嚴(yán)峻的時刻，但還沒有迎來真正的冬天；萬科也在去年高喊“活下去”，但年度6300億元的銷售回款，說明萬科并沒有真正地活不下去。

回望2018年，在強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿的政策大環(huán)境下，國內(nèi)樓市開始降溫并在總體上歸于靜淡，眼下市場調(diào)整期還未過去，房企對資金的需求依舊不減。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年85家典型房企融資總額11920億元，同比下降11.09%。進(jìn)入到2019年，房企便在開年的半個月內(nèi)拋出了近千億元的融資計劃。

“發(fā)債融資是普遍的行業(yè)現(xiàn)象，美元票據(jù)相對容易些，現(xiàn)在房企并不盲目追求規(guī)模競爭，已經(jīng)變成比拼融資能力了，這直接決定房企生死，通過各種渠道能融到錢才是關(guān)鍵，現(xiàn)金流維穩(wěn)是首位。從各地釋放的信號來看，今年大環(huán)境應(yīng)該會寬松些。”某上述發(fā)債房企區(qū)域總表示。

1月13日，世茂股份披露2019年公司債券（第一期）發(fā)行規(guī)模不超20億元，最終票面利率為4.65%。11日，融創(chuàng)中國公告稱擬發(fā)行本金總額為6億美元的票據(jù)。金地集團(tuán)1月8日發(fā)布公告稱，擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請新增發(fā)行債務(wù)融資工具，總規(guī)模不超過200億元。

針對2019年開年開發(fā)商密集融資行為，有聲音認(rèn)為，眼下樓市銷售逐漸放緩，回款難，而房企前期投資過度，資金需求旺盛，所以增加融資的訴求明顯上升。從國家層面來看，大概率上依然會維持對于房地產(chǎn)行業(yè)資金的嚴(yán)監(jiān)管。

同策研究院首席分析師張宏偉表示，當(dāng)前房企融資最主要途徑仍是銀行“開發(fā)貸”，其他融資渠道基本上全收窄了。除“開發(fā)貸”外，房企還可以發(fā)境外債，長租公寓或持有物業(yè)的房企可以做一些資產(chǎn)證券化，房企供應(yīng)鏈金融ABS，但發(fā)行的規(guī)模都比較小。

雖然近期房企融資出現(xiàn)回暖，但一個不爭的事實是，房企融資成本仍處在高位，且絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本還在上升，并將在未來一段時間內(nèi)繼續(xù)維持高位。

近日，當(dāng)代置業(yè)公告稱，公司發(fā)行一筆2020年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)15.5%，這只是房企融資成本高企的一個縮影。

從房企發(fā)行美元債票面利率來看，2018年年初的龍頭房企境外融資利率大多在6%左右，此后這一成本在2018年第二季度開始飆升，10月份時票面利率紛紛突破10%，此后仍繼續(xù)上升。

克而瑞研究中心2018年11月的一份數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，房企平均境外債融資成本為11.47%，較前10月境外發(fā)債平均成本6.45%增長了5.02個百分點。

穆迪報告亦指出，預(yù)計在融資需求的支撐下，中國房地產(chǎn)業(yè)未來12個月開發(fā)商平均融資成本將繼續(xù)上升。

“在還款壓力下，房企流動性較弱，有著較高再融資需求的房企數(shù)量不斷增加，這將進(jìn)一步加劇融資難度，融資成本或再度提高。”有房企人士指出。

融資窗口

并非對所有企業(yè)開放

顯然，2019年又是一個融資需求旺盛的年頭，但2019年的房地產(chǎn)環(huán)境仍然樂觀不起來。

根據(jù)惠譽(yù)發(fā)布的中國房地產(chǎn)行業(yè)2019年信用展望，中國房地產(chǎn)行業(yè)2019年展望為負(fù)面，銷售量會出現(xiàn)溫和下降，房價方面，存在剛性需求的一二線城市房價基本保持穩(wěn)定，但三四線城市可能出現(xiàn)房價下降的現(xiàn)象。

在這樣的市場環(huán)境中，惠譽(yù)認(rèn)為，大型開發(fā)商，尤其是排名前20位的開發(fā)商在不能提高杠桿、保持流動性充足的前提下，銷售和土地儲備補(bǔ)充仍將保持適度增長。但如果房企杠桿率較高，最重要的事情應(yīng)該是去杠桿，僅補(bǔ)充與銷售量相當(dāng)規(guī)模的土地。

而對于小型房企，惠譽(yù)認(rèn)為，這類公司可能面臨流動性吃緊、資本耗盡的情況，小房企們將現(xiàn)有項目賣給大房企或者降價是大概率事件。

2019年，面對已經(jīng)迎來的還債高峰，房企不得不高成本“借新還舊”，自尋出路擺脫資金困局。除在銷售端推出各種讓利活動加速回款外，有報道稱泰禾集團(tuán)、佳兆業(yè)等房企去年甚至推薦員工購買理財產(chǎn)品。

一方面急于拿地，一方面卻不得不面對囊中羞澀的窘境。隨著金融形勢轉(zhuǎn)暖，2019年房企融資環(huán)境是否得到改善成為行業(yè)關(guān)注的焦點。

2018年10月以來，中央接連發(fā)聲提振民營經(jīng)濟(jì)信心。央行順勢在10月7日出臺了新一輪降準(zhǔn)新政，在此調(diào)結(jié)構(gòu)、減緩經(jīng)濟(jì)下行壓力的金融政策中，房地產(chǎn)融資形勢有所放緩。2018年11月開始，房企發(fā)債及獲批速度有所提升，這被業(yè)內(nèi)視為金融形勢“轉(zhuǎn)暖”信號。2018年12月，發(fā)改委明確表態(tài)，為資產(chǎn)超過1500億元、營收超過300億元的房企，給予債券發(fā)行即報即審等便利。

2019年1月4日，央行宣布降準(zhǔn)，釋放了近8000億元流動資金，疊加1月14~16日3天逆回購操作，合計“放水”超1.5萬億元，這讓房企看到了融資環(huán)境松緩的“曙光”。

但來自中央層面對于“房住不炒”三令五申定調(diào)之后，也讓更多人看清楚此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，中央對于抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)和擠壓樓市泡沫的決心。

某股份制銀行地產(chǎn)信貸部主管表示，過去央行“放水”之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策就馬上放松了，過去貨幣寬松之后，中央也對房地產(chǎn)市場不再進(jìn)行表態(tài)，因為“放水”就是要穩(wěn)增長。但2019年因城施策，調(diào)控目標(biāo)就是穩(wěn)房價，所以房地產(chǎn)很難沾到貨幣適度寬松的光。

更多的業(yè)內(nèi)人士不再盲目樂觀，他們更傾向于，融資窗口期并非對所有房企都放開，房企間分化會日益明顯，龍頭房企尚有“御寒”能力，繼續(xù)在土地市場積極拿地；而不少中小房企則面臨著“生死考驗”。