樓市政策微調(diào)成2019年大趨勢，多地提“一城一策”方案
2018年末及最近地方“兩會”上，部分城市微調(diào)樓市調(diào)控內(nèi)容，提出“一城一策”方案，可能代表著房地產(chǎn)“因城施策”階段的開啟。
按照既定安排，國家統(tǒng)計局將在21日對外發(fā)布2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況報告。屆時，國內(nèi)樓市整體局勢可能更加明朗，此前業(yè)界大多預(yù)期房地產(chǎn)銷售和投資會有所回落，地方政策微調(diào)或進一步推進。
此前國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月份，全國商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比2018年1-10月份回落0.8個百分點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從細分單月的數(shù)據(jù)來看，2018年的9、10、11月，全國房地產(chǎn)市場單月銷售面積已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三個月的同比下調(diào)。“2018年全年很可能出現(xiàn)商品房銷售金額刷新歷史紀(jì)錄，而成交面積持平的現(xiàn)象。
樓市銷售的放緩也影響到了土地市場。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2018年一二線城市合計住宅土地流標(biāo)高達382宗，是近六年來的最高紀(jì)錄。除一二線城市外，三四線城市土地流標(biāo)數(shù)量也處于高位。2018年三四線城市流標(biāo)住宅土地1203宗，疊加一二線城市的382宗，合計住宅土地流標(biāo)達1585宗。
縱觀國內(nèi)樓市近些年的表現(xiàn)，與政策變化相關(guān)度較大，房地產(chǎn)市場的整體持續(xù)降溫，推高了業(yè)界對政策調(diào)整的預(yù)期。
摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟學(xué)家章俊此前預(yù)測，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策底線不會變，但可能會調(diào)整部分城市限購限售，放松首套房的首付比、認貸條件和利率等具體政策。
國際房地產(chǎn)服務(wù)商——第一太平戴維斯近日發(fā)布2018年第四季度北京房地產(chǎn)市場研究報告認為，在宏觀經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，房地產(chǎn)相關(guān)政策微調(diào)的概率在增加。
第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部高級經(jīng)理李想表示，2018年延續(xù)了2017年的房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控基調(diào)，以“房住不炒”為核心思想，全年全國出臺調(diào)控政策與細則多達400余次，可謂“調(diào)控之年”，內(nèi)容涵蓋限購、貸款、棚改、公積金、保障性住房等多個維度。在2018年末，部分城市微調(diào)部分調(diào)控內(nèi)容，可能代表著“因城施政”階段的開啟。
上月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議要求，2019年要以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。堅持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市主體責(zé)任，加強市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。
“中央定原則，地方定細則。”李想認為，中央層面的調(diào)控核心框架，如建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制、“房住不炒”、“租售并舉”等綱領(lǐng)性精神仍不會動搖，但也會適度放權(quán)給地方，強調(diào)“因城施政，分類指導(dǎo)、夯實城市政府主體責(zé)任”。
自2018年底至今，國內(nèi)已經(jīng)數(shù)個城市對樓市政策進行了微調(diào)。
2018年12月18日，山東菏澤宣布取消住房限售政策。此后，廣州調(diào)整“商 住房”政策，原來只能賣給企業(yè)的部分房屋也能賣給個人。青島高新區(qū)暫停搖號售房，有關(guān)搖號的規(guī)定從實施到取消只有半年。
張大偉認為，廣州和菏澤等地政策調(diào)整，預(yù)示可能出現(xiàn)一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漲幅明顯回落，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策也到了調(diào)整階段。未來大幅度寬松可能性不大，但各種微調(diào)將可能頻繁出現(xiàn)。
近期召開的各地兩會上透露出的信號顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控問題上，“一城一策”有望在2019年成為各地施政的主要方向。
1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，河南省將繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市政府主體責(zé)任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。加強市場供需雙向調(diào)節(jié)，堅決遏制投機炒房，加強城市之間政策聯(lián)動和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期責(zé)任。
據(jù)介紹，2018年，河南省通過限購、限貸、限價、限售等措施，因城施策、因地制宜抓好調(diào)控，全省商品房銷售面積和價格過快上漲的趨勢總體得到了控制，房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)。2018年1至11月，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6226億元，同比下降1.4%，商品住宅庫存去化周期為9個月，基本處于合理區(qū)間，供求緊張矛盾得到有效緩解。
近日，福建省省長唐登杰向福建省十三屆人大二次會議作政府工作報告。報告說，健全促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，夯實城市主體責(zé)任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
據(jù)新華社報道，浙江將加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。
浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長項永丹18日表示，按照“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”要求，浙江省將切實落實城市政府主體責(zé)任，科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行長效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制訂“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制訂工作。
張大偉認為，2019年房地產(chǎn)調(diào)控逐漸出現(xiàn)了寬松與收緊并存。各地兩會傳遞的信號顯示，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成為2019年各地政策主流。
“地方主導(dǎo)調(diào)控，在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)甚至下行的趨勢下，房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的時期已經(jīng)過去，未來多個城市的微調(diào)政策將密集出現(xiàn)。”張大偉稱。
不過，他也認為，從過往調(diào)控歷史看，調(diào)控政策中的核心仍然是信貸政策，針對多套房的信貸政策是不是收緊，決定了樓市調(diào)控政策的力度，只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動，其他政策調(diào)整對樓市整體影響較為有限。
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