近日，自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。
此舉表明，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)再擴(kuò)大，將有利于我國建立多主體供應(yīng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場。同時(shí)，有利于多渠道保障居民的住房需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，提高農(nóng)民的獲得感。
目前，我國實(shí)行的是城鄉(xiāng)不同的土地管理制度，城市實(shí)行的是土地國有制，農(nóng)村實(shí)行的是土地集體所有制。城市建設(shè)用地實(shí)行招標(biāo)拍賣、掛牌出讓制度，集體建設(shè)用地要進(jìn)入這一市場，必須先由地方政府征收為國有。
專家表示，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房實(shí)際上打破了集體建設(shè)用地入市要先征收為國有這一規(guī)定。此前，在2017年8月，我國確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
北京、上海由于租金高昂，此次試點(diǎn)備受關(guān)注。2018年4月，北京通過協(xié)議出讓方式，向4家企業(yè)出讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)用于建設(shè)租賃住房。10月，上海以公開掛牌方式出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)租賃住房。
最近，改革的突破也在法律層面得到了保障。2018年12月，全國人大常委會(huì)第七次會(huì)議決定，提交審議的《土地管理法》修正案草案中，刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。
自然資源部要求，此次試點(diǎn)要嚴(yán)格落實(shí)試點(diǎn)城市人民政府主體責(zé)任，統(tǒng)籌推進(jìn)試點(diǎn)工作。建立租金監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制，租賃項(xiàng)目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動(dòng)約束機(jī)制，支持長期租賃。
利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一些地方借機(jī)讓“小產(chǎn)權(quán)房”合法化？這一點(diǎn)，在各地的試點(diǎn)方案中都有規(guī)避。各地普遍要求，項(xiàng)目宗地只能辦理整體產(chǎn)權(quán)，不得分割登記。
比如，福州市的試點(diǎn)方案要求，各職能部門應(yīng)依職責(zé)分工嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，保障集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益，防止出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”或“以租代售”等現(xiàn)象。方案同時(shí)規(guī)定，住房出租應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，承租人不得轉(zhuǎn)租。合同約定租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動(dòng)續(xù)租條款。不得違規(guī)使用租金貸。
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