1月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，去年12月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大。一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比逆勢(shì)而上主要源于廣州表現(xiàn)搶眼，廣州以3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。  

從新房和二手房市場(chǎng)看，新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯分化。去年12月有22個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌，而僅有8城新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌。  

如何看待2019年的樓市政策及市場(chǎng)表現(xiàn)？多位業(yè)內(nèi)人士表示，政策依然從嚴(yán)為主，但會(huì)出現(xiàn)微調(diào)。  

廣州新房環(huán)比漲3%，領(lǐng)漲全國(guó)  

2018年12月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.8%。其中，廣州、石家莊、錦州三城的新房?jī)r(jià)格指數(shù)領(lǐng)漲全國(guó)，環(huán)比分別上漲3%、2.5%、2.3%。  

從城市分類來(lái)，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，二手住宅價(jià)格繼續(xù)下降。  

具體來(lái)看，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。  

一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比逆勢(shì)而上主要源于廣州表現(xiàn)搶眼。  

“廣州一直被認(rèn)為是一線城市中樓市‘穩(wěn)扎穩(wěn)打’、居住成本相對(duì)較低的城市，臨近年末，廣州接連出臺(tái)了幾項(xiàng)邊際放松的措施，包括‘330新政’前土地出讓成交的商服類物業(yè)可面向個(gè)人銷售，更改‘一刀切限價(jià)’政策為根據(jù)周邊樓盤(pán)價(jià)格浮動(dòng)調(diào)整限價(jià)。此后荔灣區(qū)、海珠區(qū)等多個(gè)樓盤(pán)均出現(xiàn)了通過(guò)網(wǎng)簽單價(jià)提高的情況。”交通銀行金融研究中心高級(jí)分析師夏丹說(shuō)。  

數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度明顯回升，商品住宅成交1.5萬(wàn)套，成交面積超過(guò)150萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅高達(dá)170%。  

從15個(gè)熱點(diǎn)城市來(lái)看，南京、無(wú)錫、廈門(mén)三個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，廈門(mén)降幅最大，環(huán)比下跌0.4%；上漲的城市有12個(gè)，廣州依然以3%的漲幅領(lǐng)漲熱點(diǎn)城市。從同比看，15個(gè)熱點(diǎn)城市中只有廈門(mén)新房?jī)r(jià)格下降，跌幅為0.4%；上漲城市有14個(gè)，濟(jì)南漲幅最高，達(dá)到15.9%。  

與一線城市環(huán)比漲幅擴(kuò)大正相反，二三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均回落。  

31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.7%和0.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.7%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。  

廈門(mén)福州青島二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)跌  

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯分化。  

其中，各線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增速全線降低，一線、二線和三線代表城市房?jī)r(jià)環(huán)比增速分別為-0.3%、0.1%和0.3%。  

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年12月有22個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌。而在去年10月、11月，二手房環(huán)比下跌的城市均超過(guò)10個(gè)，12月二手房下跌城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，廈門(mén)、福州、青島三個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)跌全國(guó)，環(huán)比分別下跌0.6%、0.5%、0.5%。此外，二手房?jī)r(jià)格下跌的城市還有泉州、廣州、寧波、金華、上海、深圳、無(wú)錫、西安、北京、鄭州、海口等城市。  

為何二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)和新房?jī)r(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)明顯的分化？  

“在過(guò)去幾年，一些城市針對(duì)新房實(shí)行嚴(yán)格的限價(jià)政策，所以新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)失真。最典型的比如廣州，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)明顯下調(diào)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，相比限價(jià)的新建住宅，當(dāng)下二手房市場(chǎng)的價(jià)格更代表市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，特別是一二線熱點(diǎn)城市，二手房成交量占比已經(jīng)過(guò)半，北京上海二手房成交占比已經(jīng)超過(guò)市場(chǎng)總成交的80%。  

夏丹也表示，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)符合當(dāng)前量?jī)r(jià)繼續(xù)降溫、市場(chǎng)更加理性的客觀情況。  

延展  

2019年樓市政策怎么走？  

近期，銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星在談到2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)時(shí)提出，應(yīng)注意三點(diǎn)：金融市場(chǎng)的穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場(chǎng)和全球市場(chǎng)的影響。  

王兆星在接受新京報(bào)采訪時(shí)表示，“（2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)）既不要過(guò)熱也不要過(guò)冷，最好是保持相對(duì)穩(wěn)定。因?yàn)闊o(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱還是過(guò)冷，都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融帶來(lái)很大的負(fù)面影響。”  

截至目前，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史上力度最大、持續(xù)最長(zhǎng)的一次調(diào)控——已持續(xù)28個(gè)月，原本三年左右的房地產(chǎn)市場(chǎng)小周期也被拉長(zhǎng)。從政策手段看，限商、限購(gòu)、限價(jià)、限貸等多重政策持續(xù)加碼，市場(chǎng)從高溫逐漸退燒。  

結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，如何看待2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策及走勢(shì)？  

“2019年調(diào)控全面退出的可能性較小，否則極有可能導(dǎo)致調(diào)控成果半途而廢。‘房住不炒’和‘因城施策’兩個(gè)原則將堅(jiān)持，客觀上住房租賃市場(chǎng)局面打開(kāi)也要求將穩(wěn)定房?jī)r(jià)一以貫之。”夏丹表示。  

張大偉持有類似的看法。“2019年各地房地產(chǎn)政策取向依然以嚴(yán)為主，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。”  

不過(guò)，上述兩位業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，2019年房地產(chǎn)政策可能適度結(jié)構(gòu)性調(diào)整。  

實(shí)際上，在近期，多地釋放出政策微調(diào)的信號(hào)。夏丹說(shuō)，房地產(chǎn)政策具有適度調(diào)整的現(xiàn)實(shí)需求，2019年第二季度前后政策可能適度放松。  

張大偉認(rèn)為，未來(lái)大幅度全面寬松可能性不大，但各種微調(diào)將頻繁出現(xiàn)。預(yù)計(jì)在2019年會(huì)出現(xiàn)超30城房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，標(biāo)志著本輪樓市調(diào)控全面見(jiàn)底。  

張大偉補(bǔ)充，從信貸政策看，限貸政策將依然嚴(yán)格執(zhí)行，但對(duì)于自住需求的合理信貸有所傾斜是2019年最有可能發(fā)生的政策變化。“房住不炒代表了未來(lái)樓市政策將依然打擊投機(jī)，對(duì)真實(shí)居住保護(hù)，未來(lái)微調(diào)的政策也有利于剛需。”  

夏丹持有類似看法，她認(rèn)為，一二線城市行政管制適度松動(dòng)。“以保障剛需和置換型改善需求為重點(diǎn)，適當(dāng)放松過(guò)緊的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售措施。”