房地產(chǎn)稅不同于房產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合稅收體系概念，涉及開(kāi)發(fā)、保有和交易各個(gè)階段。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)稅受到廣泛關(guān)注，政府近年對(duì)其推出也積極表態(tài)，但在實(shí)際操作過(guò)程中進(jìn)展卻相對(duì)緩慢。2018年市場(chǎng)就曾熱議房地產(chǎn)稅將加快審議甚至出臺(tái)，進(jìn)入2019年，市場(chǎng)又有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)稅會(huì)在年內(nèi)推出。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革是一個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo)，未來(lái)必定要推出，但從操作層面上看，年內(nèi)可能加快立法，但落地以及執(zhí)行依然基本沒(méi)有可能性。

改革有其必要性

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅必然會(huì)推出，這是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)稅改革有其必要性，具體來(lái)看有擴(kuò)展地方稅源、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、優(yōu)化收入分配幾方面作用。

第一，房地產(chǎn)稅有望成為地方政府的主要稅源，有助于促使政府職能轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。一直以來(lái)，由于地方稅源支柱缺失，我國(guó)地方政府普遍依賴土地批租和土地財(cái)政收入，并產(chǎn)生了大量的隱性政府債務(wù)，經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。開(kāi)征房地產(chǎn)稅可以為地方政府帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的稅收，降低其對(duì)土地財(cái)政等的依賴，并賦予其改善當(dāng)?shù)鼐幼l件與環(huán)境的動(dòng)力，從而形成稅收與社區(qū)健康發(fā)展的良性循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，2013年，美國(guó)州和地方政府財(cái)產(chǎn)稅占其總財(cái)政收入比重約13.3%，而2017年中國(guó)房產(chǎn)稅收入占地方本級(jí)財(cái)政收入比重僅2.85%。

第二，有助于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)會(huì)體現(xiàn)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，未來(lái)房地產(chǎn)稅應(yīng)會(huì)設(shè)立免征面積。對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，居住條件在平均水平以下的居民在保有環(huán)節(jié)上將繳很少的稅甚至無(wú)需納稅，再加上綜合稅制下房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的大幅清理或廢止，中低收入水平居民將會(huì)實(shí)質(zhì)受益，一定程度上有助于剛需型需求的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于投資型需求而言，房地產(chǎn)稅會(huì)增加其持有住房的成本，并邊際上迫使其出售或出租所持有的空置房產(chǎn)，從而抑制其投機(jī)需求，在增加二手房供給的同時(shí)減少住房空置率。對(duì)于改善型需求而言，房地產(chǎn)稅也會(huì)增加其對(duì)中小戶型的偏好，從而提高社會(huì)土地的集約化利用水平。

總體而言，房地產(chǎn)稅的推出會(huì)改變需求端偏好，這也將倒逼供給端為了適應(yīng)市場(chǎng)而推出更多中小戶型，使資源配置更加合理，從而降低房?jī)r(jià)波動(dòng)率、抑制地產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)住房的居住功能。但是，房地產(chǎn)稅雖然一定程度上會(huì)抑制房?jī)r(jià)泡沫，但不是調(diào)控房?jī)r(jià)的工具。美國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，長(zhǎng)期看房產(chǎn)稅并不影響房?jī)r(jià)，這一方面是由于隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲有其基本面因素；另一方面是由于房產(chǎn)稅也提高了地方政府改善居住環(huán)境、提供更多服務(wù)的積極性，使該社區(qū)教育、醫(yī)療、安保、環(huán)境發(fā)生積極變化，這些價(jià)值反過(guò)來(lái)也會(huì)反映到房地產(chǎn)價(jià)格上面。

第三，有利于優(yōu)化收入再分配和財(cái)產(chǎn)配置，抑制貧富差距擴(kuò)大。房地產(chǎn)稅的作用主要就是調(diào)節(jié)收入分配，特別是個(gè)人財(cái)富的集聚，起到促進(jìn)社會(huì)公平的作用，同時(shí)籌集財(cái)政收入，用來(lái)滿足政府提供公共服務(wù)的需求。有專家表示，房地產(chǎn)稅作為直接稅，除了籌集政府收入，特別重要的作用是“抽肥補(bǔ)瘦”的調(diào)節(jié)效果?？梢?jiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)的原則是既能夠起到籌集財(cái)政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的積極效應(yīng)。

當(dāng)前時(shí)機(jī)不成熟

盡管房地產(chǎn)稅改革具有上述必要性，但從立法程序、立法難點(diǎn)和逆周期調(diào)控幾個(gè)方面考慮，筆者認(rèn)為2019年推出房地產(chǎn)稅并不具有操作性。

第一，按照已經(jīng)立法通過(guò)的幾個(gè)稅種的立法流程經(jīng)驗(yàn)看，稅法立法從初次審議到正式施行普遍超過(guò)一年時(shí)間。

根據(jù)立法先行的原則，房地產(chǎn)稅改革的第一步必然是房地產(chǎn)稅立法。從已經(jīng)立法的稅種來(lái)看，房地產(chǎn)稅的立法需要經(jīng)過(guò)一個(gè)完整的流程，這意味著房地產(chǎn)稅立法從送審稿到正式施行至少需要一年時(shí)間。然而房地產(chǎn)稅牽涉眾多，立法難度遠(yuǎn)非一般小稅種可比，從2015年到2018年，房地產(chǎn)稅立法連續(xù)四年止步在全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)備審議立法項(xiàng)目的日程之外。

第二，房地產(chǎn)稅立法上存在一些技術(shù)難點(diǎn)。首先，多數(shù)國(guó)家是在土地私有制前提下開(kāi)征房產(chǎn)稅，我國(guó)實(shí)行土地公有制，房?jī)r(jià)包含土地的價(jià)格。對(duì)此，筆者認(rèn)為理論上需要經(jīng)過(guò)充分研究。

其次，開(kāi)征房地產(chǎn)稅需要完善的不動(dòng)產(chǎn)登記與房?jī)r(jià)評(píng)估制度作為配套，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)起步，但房?jī)r(jià)評(píng)估體系亟待完善，否則計(jì)稅基數(shù)難以確定，則無(wú)從談?wù)撻_(kāi)征。

最后，產(chǎn)權(quán)歸屬模糊會(huì)影響此后的房產(chǎn)登記和評(píng)估環(huán)節(jié)，正式開(kāi)征房產(chǎn)稅時(shí)需要有新的設(shè)計(jì)。我國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)歷了福利分房到市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變，造成了多種形式住房共存的現(xiàn)象，包括但不限于房改房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房等。此前滬渝的試點(diǎn)將這些類型排除在外，沒(méi)有觸及重點(diǎn)和難點(diǎn)。

第三，從今年經(jīng)濟(jì)的基本面來(lái)看，2019年也不是房地產(chǎn)稅推出的最佳窗口期。2018年我國(guó)受去杠桿政策影響，社會(huì)融資規(guī)模、廣義貨幣M2同比滑落至歷史低位水平，民企融資難問(wèn)題凸顯，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回落。同時(shí)，外部環(huán)境日漸復(fù)雜嚴(yán)峻，人民幣對(duì)美元匯率曾一度逼近7，國(guó)際經(jīng)濟(jì)顯現(xiàn)頹勢(shì)，外需走弱局面基本確立。

當(dāng)前各項(xiàng)前瞻指標(biāo)都反映出今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，穩(wěn)定應(yīng)是2019年的主要任務(wù)。去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，今年要繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，主要依靠減稅降費(fèi)、補(bǔ)短板等更加積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)。今年“房住不炒”總體方向不變，房地產(chǎn)銷(xiāo)售及投資均面臨下行壓力，如果今年刻意加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法落地，可能進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)加大。因此，從上述角度看，不適宜在今年推出房地產(chǎn)稅。