全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率下降趨勢(shì)，終于被數(shù)據(jù)證實(shí)了。

融360大數(shù)據(jù)研究院昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年12月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.68%，是23個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)下降。融360的數(shù)據(jù)還顯示，全國(guó)范圍內(nèi)二套房貸款平均利率的下行還要更早一點(diǎn)，2018年12月份是6.04%，較上月回落了2個(gè)基點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月回落。

以5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%估算，5.68%的首套房貸款平均利率大致相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮15%，6.04%則相當(dāng)于上浮23%，與此前觀測(cè)到的市場(chǎng)情況基本吻合。步入2019年，很多城市的房貸利率其實(shí)還在下行，比如廣州就已經(jīng)有部分銀行首套房可以做到基準(zhǔn)上浮5%，也即5.15%的價(jià)格，整體的放款速度也比一兩個(gè)月前快了很多。

出現(xiàn)這種狀況并不意外，房貸利率在未來(lái)一段時(shí)間還會(huì)繼續(xù)下行，原因主要有二：一是貨幣環(huán)境從2018年底開(kāi)始逐步寬松，從去年10月份央行降準(zhǔn)置換MLF(中期借貸便利)開(kāi)始，一直到最近的這次全面降準(zhǔn)，向銀行體系注入資金以對(duì)沖實(shí)體經(jīng)濟(jì)信用收縮過(guò)快的政策意圖已非常明確。銀行手上的錢(qián)多了，年底額度不足的問(wèn)題就不再是問(wèn)題。相對(duì)應(yīng)地，房貸利率下行就是必然的趨勢(shì)。二是從銀行的角度來(lái)看，經(jīng)濟(jì)下行期企業(yè)有效信貸需求一般不旺盛，而且潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。這種情況下，銀行通常愿意將信貸額度切給房貸，因?yàn)閺臍v史數(shù)據(jù)來(lái)看房貸違約率很低。一旦所有銀行都這么做，競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)逐步把價(jià)格給拉下來(lái)。

現(xiàn)在市場(chǎng)上傳遞回來(lái)的信號(hào)已非常具有代表性。廣州的房貸利率之所以能夠率先下行，跟這里的房?jī)r(jià)漲幅落后其他一線城市直接相關(guān)。從銀行角度看，這就意味著廣州房?jī)r(jià)的泡沫相對(duì)較小，資產(chǎn)的安全系數(shù)比較高，是在目前情況下必須率先搶占的市場(chǎng)。如不出意外，隨著1月15日和25日降準(zhǔn)的落地執(zhí)行，銀行系統(tǒng)的資金進(jìn)一步充裕后，我們很快就會(huì)看到基準(zhǔn)甚至基準(zhǔn)下浮的房貸利率定價(jià)。未來(lái)一段時(shí)間，廣州市場(chǎng)上各家銀行在房貸資產(chǎn)上的短兵相接，也會(huì)逐漸擴(kuò)展到其他城市。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，房貸利率下降了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)由此而扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，轉(zhuǎn)而繼續(xù)上漲？從目前來(lái)看，單是房貸利率下行恐怕還不足以支撐房?jī)r(jià)大幅上漲，理由同樣有以下幾個(gè)：

首先是嚴(yán)格的限購(gòu)限貸限售政策仍在執(zhí)行，這在很大程度上限制了購(gòu)買(mǎi)力入場(chǎng)。雖然我們也看到一些地方在調(diào)整政策口徑以期釋放購(gòu)買(mǎi)力，但主流的情況是沒(méi)有變的。其次，居民的購(gòu)買(mǎi)力也跟2015年不一樣，以一線城市目前的房?jī)r(jià)水平而言，相當(dāng)多數(shù)的買(mǎi)家必須拋售二三線城市的房產(chǎn)才能籌齊首付，這意味著如果放開(kāi)限購(gòu)，購(gòu)買(mǎi)力從二三線城市涌入一線城市，我們看到的情況，將是小城市房產(chǎn)價(jià)格的下跌和大城市房產(chǎn)價(jià)格的上漲，這也不是普漲格局。其三，2018年12月份的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)回到2%以內(nèi)以及生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)(PPI)的回落勢(shì)頭，讓人不禁想起2008年，當(dāng)時(shí)在外部沖擊下很多地方都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)30%~40%左右的降幅。

如何在以上幾個(gè)選項(xiàng)中平衡取舍，其實(shí)也正是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)政策制定要面臨的難題，貨幣政策也必然要比現(xiàn)在更為寬松才行。在更寬松的基調(diào)下如何確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定，既不能使其大幅下降以錯(cuò)殺實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也不能讓其大幅上漲導(dǎo)致嚴(yán)重的財(cái)富再分配效應(yīng)，這才是最難的。