近期多家房地產(chǎn)企業(yè)布局物流地產(chǎn)項(xiàng)目，部分公司出資力度較大。《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》2018年底發(fā)布，明確對(duì)物流用地支持。物流地產(chǎn)一度被行業(yè)認(rèn)為是新的風(fēng)口。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，物流地產(chǎn)租金較低，但相比其他地產(chǎn)項(xiàng)目盈利性仍有待提高。房企布局多由于物流用地拿地相對(duì)容易且便宜，看好的是與物流地產(chǎn)配套的商業(yè)和住宅項(xiàng)目。有的公司則積極盤活物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

盤活存量資產(chǎn)

光明地產(chǎn)日前公告，擬申請(qǐng)發(fā)行不超過6億元的冷鏈倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(CMBS)，把間接持有的斯班賽的倉庫、西郊物流倉庫及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)作為資產(chǎn)支持，以目標(biāo)物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為支撐，通過設(shè)立信托計(jì)劃，并以相應(yīng)信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立。公司為回售提供流動(dòng)性支持，承擔(dān)評(píng)級(jí)下調(diào)及倉儲(chǔ)收入不足回購義務(wù)。公司表示，通過發(fā)行CMBS此類中長(zhǎng)期的證券產(chǎn)品，可以適當(dāng)調(diào)整公司的長(zhǎng)、中、短期借款，優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，有利于盤活公司倉儲(chǔ)物流等存量資產(chǎn)。

中國證券報(bào)記者梳理發(fā)行，部分房地產(chǎn)企業(yè)布局物流地產(chǎn)力度較大。以南山控股為例，2018年三季度，公司完成了對(duì)深圳赤灣石油基地股份有限公司(簡(jiǎn)稱“深基地”)的吸收合并，深基地持有的50多個(gè)物流項(xiàng)目歸入南山控股旗下。根據(jù)西南證券研報(bào)，截至2017年末，公司運(yùn)營(yíng)、在建、簽約規(guī)劃倉庫面積約為556萬平方米。

有的地產(chǎn)公司通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金方式涉水物流地產(chǎn)。2018年12月，萬科A發(fā)布物流地產(chǎn)投資基金進(jìn)展情況公告，因政策變化及合伙人之間協(xié)商，對(duì)基金相關(guān)要素進(jìn)行變更。其中，物流地產(chǎn)投資基金的認(rèn)繳總額變?yōu)?9.56億元。萬科產(chǎn)業(yè)園作為有限合伙人，擬認(rèn)繳出資額約10.1億元，出資比例為34.16%。公司此前公告，基于物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，擬合資設(shè)立一支專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金，認(rèn)繳出資總額為60億元，未來將投資于中國境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建以及建成的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，加快公司在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。

瞄準(zhǔn)配套開發(fā)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)布局物流地產(chǎn)主要為了拿地，開發(fā)商看中的是物流地產(chǎn)的配套商業(yè)和住宅。僅從物流的功能看，其盈利性與房地產(chǎn)企業(yè)的其他項(xiàng)目相比不值一提。而物流企業(yè)自身有資金和技術(shù)，自己就可以做物流地產(chǎn)，不需要借助房地產(chǎn)開發(fā)商去做。僅從功能屬性看，兩者沒有合作的必要。主要還是政策支持下拿地更便利，開發(fā)商借助物流地產(chǎn)用地的配套去開發(fā)獲利。

《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》明確了國家物流樞紐的重要性，以及對(duì)物流用地支持。對(duì)國家物流樞紐范圍內(nèi)的物流倉儲(chǔ)、鐵路站場(chǎng)、鐵路專用線和集疏運(yùn)鐵路、公路等新增建設(shè)用地項(xiàng)目，經(jīng)國務(wù)院及有關(guān)部門審批、核準(zhǔn)、備案的，允許使用預(yù)留國家計(jì)劃；地方相關(guān)部門審批、核準(zhǔn)、備案的，由各省(區(qū)、市)計(jì)劃重點(diǎn)保障。鼓勵(lì)通過“先租后讓”、“租讓結(jié)合”等多種方式供應(yīng)土地。

針對(duì)運(yùn)營(yíng)模式的問題，某大型房企旗下投資公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國證券記者表示，物流公司都有長(zhǎng)期租賃倉儲(chǔ)設(shè)施的需求。地產(chǎn)公司通過錨定物流公司等，同時(shí)依托重資產(chǎn)端的優(yōu)勢(shì)與屬性幫助相關(guān)企業(yè)獲取物流用地，并提供長(zhǎng)期回租的附加增值服務(wù)。公司已通過PE股權(quán)投資方式在冷鏈、零擔(dān)、城配運(yùn)、冷庫等細(xì)分領(lǐng)域投資了企業(yè)。