2018年北京土地市場遇冷！諸葛找房日前發(fā)布《北京2018年土地市場年度報告》(下稱《報告》)指出，2018年，北京土地成交宗數(shù)同比2017年下跌29%，土地出讓金同比2017年下跌40%；北京市土地成交溢價率同比2017年繼續(xù)下跌43%，為近五年最低；北京市土地流拍率達到10%，創(chuàng)2012年以來最高水平。此外，“限競房”“共有產(chǎn)權(quán)房”已成為北京市地塊成交的主要方式。
2018年北京土地出讓金下跌40%
《報告》指出，在樓市調(diào)控重壓之下，去年北京土地市場整體偏冷，成交量及成交額均有所下滑，年末受供應(yīng)量的增加，土地市場有所回暖。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2018年北京共成交土地72宗，成交額1682.9億元。成交宗數(shù)及成交額同比均大幅下跌。2018年土地成交宗數(shù)同比2017年下跌29%，僅高于2016年成交水平，處于歷史低位。土地出讓金同比2017年下跌40%。
《報告》還指出，受嚴(yán)苛的土地出讓條件、樓市深度調(diào)控、土地供應(yīng)節(jié)奏放緩等多方面影響，2018年前三季度北京土地市場較冷，僅成交了44宗地，土地市場成交量及成交額均低于去年同期水平，呈明顯下降的趨勢。進入四季度以來北京推地速度加快，甚至創(chuàng)下316億元單日成交記錄的土拍盛宴，但由于前期土地放量極少，低迷依然是2018年北京土地市場的關(guān)鍵詞。
從2018年北京成交的月度數(shù)據(jù)來看，受2017年年底大量土地供應(yīng)的影響，2018年1月份成交達16宗土地，成交金額超過403億元。2月土地市場開始降溫，土地成交量降至7宗，5月份甚至出現(xiàn)零地塊成交情況。進入第三季度后，7、8月份土地市場成交節(jié)奏有所放緩，土地成交量再降低，共成交6宗。9月份開始，土地市場再次回溫，推地力度加大，成交量迅速上升，11月土地成交達到了15宗，成交額超過432億元。
土地溢價率走低，流拍頻發(fā)
諸葛找房稱，從北京土地歷史成交的樓面均價及溢價率來看，土地成交樓面價從2016年以來開始走高，2017年達到高峰，2018年土地成交樓面價維持在高位。而從溢價率來看，北京土地成交溢價率從2016年開始持續(xù)波動下滑，2018年土地成交溢價率同比2017年繼續(xù)下跌43%，為近5年最低，年內(nèi)平均溢價率僅為13.72%。
《報告》指出，除正常成交地塊外，2018年土地流拍現(xiàn)象明顯增多，流拍率達到10%，創(chuàng)2012年以來最高水平。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)監(jiān)測，2018年北京市共出現(xiàn)8宗土地流拍(1月流拍3宗，2月流拍1宗，4月流拍2宗，6月流拍1宗，11月流拍1宗)，接近2017年的3倍。
流拍的8宗地塊中7宗為住宅用地，分別位于豐臺(3宗)、門頭溝(1宗)、房山(1宗)、密云(1宗)、順義(1宗)。流拍地塊均為共有產(chǎn)權(quán)房或限價房，開發(fā)商利潤受限，而且由于金融調(diào)控收緊，信托融資難，開發(fā)商資金壓力加大，再加上這幾宗土地附加條件較多，導(dǎo)致房企利潤低，風(fēng)險高，拿地動力小；政府發(fā)布土地供應(yīng)計劃，市場對土地供應(yīng)的預(yù)期較為穩(wěn)定，開發(fā)商還有較大的選擇空間，綜合多方因素，企業(yè)拿地動力不足。
北京住宅進入共有產(chǎn)權(quán)房和限競房時代
《報告》提到，從2012年以來北京土地成交結(jié)構(gòu)看，住宅用地的占比不斷提高，2018年住宅用地成交占比超過了70%。2018年北京成交的72宗地塊中，住宅用地成交52塊，成交建筑面積624.48萬平方米，占比為73%。
從成交方式上看，諸葛找房指出，2018年北京市住宅用地延續(xù)此前一年的模式，“共有產(chǎn)權(quán)房”、“限房價、競地價、競自持”等為土地競得的主要方式。2018年成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競房或共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，僅有一宗商品房住宅地塊。其中限競房成交40宗，成交建筑面積近500萬平方米；共有產(chǎn)權(quán)住房成交10宗，成交建筑面積超100萬平方米，另有一宗地塊為限競房含共有產(chǎn)權(quán)住房。
諸葛找房認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)房”、“限房價、競地價、競自持”的土地出讓模式有利于引導(dǎo)居民對于房價的合理預(yù)期，未來，隨著基礎(chǔ)性制度和長效機制的建立并完善，北京住房的供需矛盾也將逐步緩解。但同時隨著限競房和共有產(chǎn)權(quán)房大量入市，房企面臨著巨大的銷售壓力，預(yù)計2019年拿地更加謹(jǐn)慎。
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