山東菏澤取消一二手房限售的舉動被市場解讀為打響樓市松綁第一槍，在菏澤之后，陸續(xù)又有不少地方樓市政策出現(xiàn)微調(diào)，樓市是否會再現(xiàn)調(diào)控松緊循環(huán)以及2019年樓市走向成為熱點關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士指出，2019年樓市將進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導(dǎo)”就是換擋的重要政策體現(xiàn)，與此同步的是信貸政策、調(diào)控節(jié)奏將在不同城市表現(xiàn)出地區(qū)化差異性，換擋并不代表樓市會出現(xiàn)大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩(wěn)化”發(fā)展。

九城樓市政策出現(xiàn)微調(diào)

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，自2018年12月18日山東菏澤明確取消一二手房限售后，一個月內(nèi)，包括深圳、廣州、珠海、上海、衡陽、青島等地先后出現(xiàn)樓市微調(diào)跡象。

其中，珠海允許非珠海市戶籍人才購房繳納社保降至1~12個月。廣州則明確自2019年1月1日起，可用公積金在毗鄰城市購買首套房。

深圳和上海等一線城市的首套房貸利率出現(xiàn)調(diào)整。最新政策顯示，上海工行、農(nóng)行、中行、建行、交行五大行對于首套房個人貸款利率，都有在基準利率(4.9%)上打九五折的折扣，即4.655%。優(yōu)質(zhì)客戶可打九折。而深圳則顯示，中行、建行、工行已將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%下調(diào)至上浮10%。

青島高新區(qū)則于1月3日宣布暫停執(zhí)行公證搖號售房的規(guī)定。

湖南省衡陽市政府則在公布“暫停商品房限價”規(guī)定的一天時間后決定撤銷前述文件。

2018年12月27日晚間，衡陽市政府官網(wǎng)發(fā)布信息稱，鑒于衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》(衡發(fā)改價服【2018】45號)，對穩(wěn)控房價的復(fù)雜性判斷不精準，對穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認識不充分，文件出臺引發(fā)了市場的誤解和網(wǎng)上的炒作，其影響有悖于部門出臺文件的初衷，衡陽市人民政府決定撤銷該文件。

短短一個月不到的時間，已有9城現(xiàn)樓市微調(diào)跡象。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房地產(chǎn)政策最嚴格的時期已經(jīng)過去。2019年，全國可能出現(xiàn)一輪起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，這也標志著本輪樓市調(diào)控全面見底。其指出，對于二三線城市來說，除了信貸政策，其他政策都有可能調(diào)整。而部分城市的銀行也有可能會變相的調(diào)整執(zhí)行中的信貸政策。

全年400余次調(diào)控，樓市迎換擋期

按照中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2018年全年房地產(chǎn)調(diào)控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。2018年也成為歷史房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。

也正是在全國各地頻繁升級調(diào)控政策，限購、限價、限貸、限售等多重限制下，房地產(chǎn)市場開始從之前的高溫逐漸退燒。

58同城、安居客發(fā)布的《2018年樓市總結(jié)》指出，經(jīng)濟新常態(tài)下，樓市政策也發(fā)生了重大調(diào)整。2018年3月，“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調(diào)控總體方針，為加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制建設(shè)，全年全國陸續(xù)發(fā)布調(diào)控政策400余次，保障市場健康發(fā)展。隨著調(diào)控不斷深入，樓市回歸理性，7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”口號，成為樓市降溫 “分水嶺”，政策效應(yīng)明顯顯現(xiàn)。

2018年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，要將“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”作為調(diào)控主要目標，維穩(wěn)仍是2019年樓市政策基調(diào)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，2019年樓市將進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導(dǎo)”就是換擋的重要政策體現(xiàn)，與此同步的是信貸政策、調(diào)控節(jié)奏將在不同城市表現(xiàn)出地區(qū)化差異性，換擋并不代表樓市會出現(xiàn)大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩(wěn)化”發(fā)展。

2019年樓市政策取向依然從嚴為主

張大偉認為，房地產(chǎn)市場從過去十幾年的調(diào)控歷史看，最核心的房地產(chǎn)政策是信貸政策，針對多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度，在過去寬松周期，認房不認貸，或者普遍性的不約束多套房貸款，使得市場杠桿率過高。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動，其他政策的調(diào)整對樓市影響非常有限。

在住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌看來，當前房地產(chǎn)調(diào)控明確“因城施策”，體現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的精準度。房地產(chǎn)市場調(diào)控將更加體現(xiàn)“因城施策、因時制宜”的做法。

對于房地產(chǎn)市場是否仍會重現(xiàn)調(diào)控松緊循序，顧云昌指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要目的是以“維穩(wěn)”為主，不希望房價出現(xiàn)大漲也不希望房價出現(xiàn)大跌。對于未來房價走勢，其預(yù)判，一二線城市由于一手房限價，目前最真實反映市場情況的二手房房價已出現(xiàn)下降趨勢。這一下行趨勢會逐步蔓延到三四線城市。其預(yù)計，今年房價大概率會是穩(wěn)中有降，平穩(wěn)下行的態(tài)勢。

張波則認為，房地產(chǎn)市場總體調(diào)控節(jié)奏不變、區(qū)域性變化呈現(xiàn)從全國嚴控到因城施策的指導(dǎo)方針變化，體現(xiàn)了調(diào)控政策將依然保持穩(wěn)定、長短結(jié)合的節(jié)奏不變，而在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。其二總體房價水平穩(wěn)定、各類城市分化。一線城市價穩(wěn)量降，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，三四線城市房價上漲的現(xiàn)象在2019年將得到明顯控制。其三信貸政策總體不變，首套優(yōu)惠更多體現(xiàn)，2019年利率依然存在一定的下調(diào)空間，尤其是對首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。